중간생략등기법리에 대한 재검토

이호행

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자료유형: 학술저널

저자정보: 이호행 (한국방송통신대학교)

저널정보: 전북대학교 법학연구소 법학연구 법학연구 통권 제60집

발행연도: 2019.9

수록면: 49 - 75 (27page)

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중간생략등기법리는, 부동산등기 특별조치법을 단속법규로 본다는 전제하에서, 세 가지의 쟁점으로 집약된다. 즉, ⅰ) 중간자와 최종 매수인 사이에 체결된 매매계약에서 그 대상이 무엇이고 이행방법은 어떻게 되는가, ⅱ) 최종 매수인이 최초 매도인에게 직접 소유권이전등기를 청구할 수 있는가, ⅲ) 최종 매수인 앞으로 경료된 등기가 유효한가의 쟁점이 문제된다. 먼저, ⅰ)에서의 매매계약은, 민법 제186조의 성립요건주의에 의하는 한 타인권리 매매이므로, 대법원이 중간자의 매매를 자기권리 매매로 전제하는 것은 성립요건주의에 반하는 해석이다. 또한, 당사자가 명시적으로 중간자의 소유권이전등기청구권을 매매계약의 대상으로 합의한 경우에는 채권의 매매가 되므로, 대항요건에 있어서는 통지든 승낙이든 무방하다. 다음으로, ⅱ)에서 소유권이전등기청구권의 근거를 중간생략등기의 합의에서 구하는 대법원의 태도는 타당하나, 여기에는 대리권 수여나 제3자 약관과 같은 추가적인 요건이 덧붙여져야 한다고 본다. 마지막으로, ⅲ)에서 최종 매수인 앞으로 경료된 등기는 3당사자의 합의 여하를 불문하고 무권리자의 처분에 대한 최초 매도인의 동의가 있음을 전제로 유효하고, 이에 따라 추정력을 비롯한 등기의 일반적 효력이 발생한다. 그러므로 최초 매도인이 자신의 동의가 없음에 대한 증명책임을 부담한다. 이상의 논의에 근거하면, 대법원이 오랫동안 형성하여 온 중간생략등기 법리는 재검토되어야 한다.

#소유권이전등기청구권 #소유권이전등기청구권의 양도 #소유권이전등기청구권의 법적성격 #채권양도 #중간생략등기 #a claim for ownership transfer registration #Assignment of a claim for ownership transfer registration #a claim for ownership transfer registration in terms of legal nature #assignment of rights #registration without intermediate registration

국문초록
Ⅰ. 들어가며
Ⅱ. 중간생략등기법리에 대한 검토
Ⅲ. 매매계약의 대상
Ⅳ. 최종 매수인의 소유권이전등기청구권 인정 여부 및 근거
Ⅴ. 소유권이전등기청구권의 양도 제한 법리
Ⅵ. 丙 앞으로 경료된 이전등기의 효력
Ⅶ. 결론
참고문헌
Abstract

참고문헌 (21)

참고문헌 신청

곽윤직 / 2000 / 물권법 / 박영사

김증한 / 1997 / 물권법 / 박영사

양창수 / 2006 / 민법연구 / 박영사

양창수 / 2011 / 권리의 변동과 구제: 민법 2 / 박영사

이시윤 / 2017 / 신민사소송법 / 박영사

이 논문과 연관된 판례 (48)

대법원 1983. 12. 13. 선고 83다카881 판결

이 사건 부동산에 관한 교환계약이 원고의 망부와 피고들의 피상속인 사이에 체결된 것이라면 원고가 망부 생전에 위 교환계약에 따른 소유권이전등기청구권 등 일체의 권리를 증여받았더라도 그와 같은 증여는 원고와 망부 간의 법률관계에 지나지 않는 것이므로 중간생략등기에 관한 합의가 없는 이상, 피고들이 그 피상속인과 원고의 망부와의 교환계약에 따
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대법원 1994. 5. 24. 선고 93다47738 판결

부동산의 양도계약이 순차 이루어져 최종 양수인이 중간생략등기의 합의를 이유로 최초 양도인에게 직접 그 소유권이전등기청구권을 행사하기 위하여는 관계당사자 전원의 의사합치, 즉 중간생략등기에 대한 최초 양도인과 중간자의 동의가 있는 외에 최초의 양도인과 최종의 양수인 사이에도 그 중간등기생략의 합의가 있었음이 요구된다.
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대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다37831 판결

[1] 소유권이전등기가 전 등기명의인의 직접적인 처분행위에 의한 것이 아니라 제3자가 그 처분행위에 개입된 경우 현 등기명의인이 그 제3자가 전 등기명의인의 대리인이라고 주장하더라도 현 소유명의인의 등기가 적법히 이루어진 것으로 추정되므로, 그 등기가 원인무효임을 이유로 그 말소를 청구하는 전 소유명의인으로서는 반대사실, 즉 그 제3자에게
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대법원 2005. 9. 29. 선고 2003다40651 판결

[1] 부동산 등기는 현재의 진실한 권리상태를 공시하면 그에 이른 과정이나 태양을 그대로 반영하지 아니하였어도 유효한 것으로서, 등기명의자가 전 소유자로부터 부동산을 취득함에 있어 등기부상 기재된 등기원인에 의하지 아니하고 다른 원인으로 적법하게 취득하였다고 하면서 등기원인 행위의 태양이나 과정을 다소 다르게 주장한다고 하여 이러한 주장만
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대법원 2001. 10. 9. 선고 2000다51216 판결

[1] 부동산의 매매로 인한 소유권이전등기청구권은 물권의 이전을 목적으로 하는 매매의 효과로서 매도인이 부담하는 재산권이전의무의 한 내용을 이루는 것이고, 매도인이 물권행위의 성립요건을 갖추도록 의무를 부담하는 경우에 발생하는 채권적 청구권으로 그 이행과정에 신뢰관계가 따르므로, 소유권이전등기청구권을 매수인으로부터 양도받은 양수인은 매도인이
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대법원 1991. 12. 13. 선고 91다18316 판결

중간생략등기의 합의가 있었다 하더라도 이러한 합의는 중간등기를 생략하여도 당사자 사이에 이의가 없겠고 또 그 등기의 효력에 영향을 미치지 않겠다는 의미가 있을 뿐이지 그러한 합의가 있었다 하여 중간매수인의 소유권이전등기청구권이 소멸된다거나 첫 매도인의 그 매수인에 대한 소유권이전등기의무가 소멸되는 것은 아니라 할 것이다.
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대법원 2005. 4. 29. 선고 2003다66431 판결

[1] 중간생략등기의 합의란 부동산이 전전 매도된 경우 각 매매계약이 유효하게 성립함을 전제로 그 이행의 편의상 최초의 매도인으로부터 최종의 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하기로 한다는 당사자 사이의 합의에 불과할 뿐이므로, 이러한 합의가 있다고 하여 최초의 매도인이 자신이 당사자가 된 매매계약상의 매수인인 중간자에 대하여 갖고 있는 매
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대법원 2017. 12. 22. 선고 2017다360, 2017다377(독립당사자참가의소) 판결

[1] 물건의 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정된다(민법 제197조 제1항). 따라서 점유자가 취득시효를 주장하는 경우 스스로 소유의 의사를 증명할 책임은 없고, 그 점유자의 점유가 소유의 의사가 없는 점유임을 주장하여 취득시효의 성립을 부정하는 자에게 그 증명책임이 있다. 점유자의 점유가 자주점유인지 아니면 타주점유인지는 점
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대법원 2000. 10. 13. 선고 98다55659 판결

[1] 구 공유수면매립법(1997. 4. 10. 법률 제5337호로 개정되기 전의 것) 제2조 제1호는 "공유수면이라 함은 하천, 바다, 호소 기타 공공의 용에 사용되는 수류(水流) 또는 수면(水面)으로서 국가의 소유에 속하는 것을 말한다"고 규정하고 있는바, 준용하천의 수면이 같은 법 제2조 소정의 공유수면에 해당하려면 수면하의 토지
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대법원 1969. 10. 28. 선고 69다1351 판결

중간생략등기의 합의가 없다면 부동산의 전전매수인은 매도인을 대위하여 그 전매도인인 등기명의자에게 매도인 앞으로의 소유권이전등기를 구할 수는 있을지언정 직접 자기 앞으로의 소유권이전등기를 구할 수는 없다 할 것이다.
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대법원 2001. 11. 9. 선고 2001다44291 판결

[1] 공공용지의취득및손실보상에관한특례법에 의한 협의취득은 토지수용법상의 수용과 달리 사법상의 매매에 해당하고 그 효력은 당사자에게만 미치므로, 무권리자로부터 협의취득이 이루어졌다고 하더라도 진정한 권리자는 권리를 상실하지 아니한다.
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대법원 1998. 9. 25. 선고 98다22543 판결

[1] 부동산소유권 이전등기청구권의 양도가 부동산등기특별조치법 제2조 제2항, 제8조 제1호에 저촉된다 하더라도 당연히 그 사법상 효력이 부정되는 것은 아니다.
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대법원 2003. 1. 24. 선고 2002다61521 판결

[1] 건물철거는 그 소유권의 종국적 처분에 해당되는 사실행위이므로 원칙으로는 그 소유자(민법상 원칙적으로는 등기명의자)에게만 그 철거처분권이 있다 할 것이고, 예외적으로 건물을 전소유자로부터 매수하여 점유하고 있는 등 그 권리의 범위 내에서 그 점유중인 건물에 대하여 법률상 또는 사실상 처분을 할 수 있는 지위에 있는 자에게도 그 철거처분
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대법원 2008. 8. 11. 선고 2008다25824 판결

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대법원 1979. 2. 27. 선고 78다2446 판결

중간등기생략 합의는 합의가 있었다 할지라도 이런 합의는 중간등기를 생략하여도 당사자가에 이의가 없고 또 그 등기의 효력에 영향을 미치기 않게 하였다는 의미가 있을 뿐이지, 이런 합의가 있었다 하여 매도인이 정식(중간등기 생략을 하지 않고) 매수인에 대하여 소유권이전등기를 하여 줄 소멸하는 것은 아니다.
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대법원 1972. 11. 28. 선고 72다982 판결

부동산의 매도인은 그 매수인에 대한 소유권이전등기절차 이행의무의 이해불능이 자기의 귀책사유에 의한 것이 아니라는 주장과 입증을 하지않는 한 그로 인하여 발생한 매수인의 손해를 배상할 의무가 있다.
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대법원 2014. 3. 13. 선고 2009다105215 판결

[1] 소유권이전등기가 경료되어 있는 경우 등기명의자는 제3자에 대하여서뿐만 아니라 전소유자에 대하여서도 적법한 등기원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정되므로, 원고가 이를 부인하고 등기원인의 무효를 주장하여 소유권이전등기의 말소를 구하려면 무효원인이 되는 사실을 주장하고 증명할 책임이 있다. 그런데 등기명의자 또는 제3자가 그에 앞선 등기명의인의 등
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대법원 2007. 6. 15. 선고 2007다11347 판결

[1] 미등기 무허가건물의 양수인이라 할지라도 그 소유권이전등기를 경료받지 않는 한 그 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없고, 그러한 상태의 건물 양수인에게 소유권에 준하는 관습상의 물권이 있다고 볼 수도 없으므로, 건물을 신축하여 그 소유권을 원시취득한 자로부터 그 건물을 매수하였으나 아직 소유권이전등기를 갖추지 못한 자는 그 건물의 불법
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대법원 1997. 5. 16. 선고 97다485 판결

[1] 부동산이 전전 양도된 경우에 중간생략등기의 합의가 없는 한 그 최종 양수인은 최초 양도인에 대하여 직접 자기 명의로의 소유권이전등기를 청구할 수 없고, 부동산의 양도계약이 순차 이루어져 최종 양수인이 중간생략등기의 합의를 이유로 최초 양도인에게 직접 그 소유권이전등기청구권을 행사하기 위하여는 관계 당사자 전원의 의사 합치, 즉 중
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대법원 1997. 9. 5. 선고 96다33709 판결

소유권지분이전등기가 경료되어 있는 경우, 일단 등기명의자는 공유지분 비율에 의한 적법한 공유자로 추정되는 것이나, 등기부상 등기명의자의 공유지분의 분자 합계가 분모를 초과하는 경우에는 등기부의 기재 자체에 의하여 그 등기가 불실함이 명백하므로 그 중 어느 공유지분에 관한 등기가 무효인지를 가려보기 전에는 등기명의자는 등기부상 공유지분의
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대법원 1993. 1. 26. 선고 92다39112 판결

가. 주택건설촉진법상 국민주택에 관하여는 분양한 때로부터 일정한 기간동안 전매행위가 금지되어 있기는 하나 이는 매수인이 국민주택사업주체인 분양자에게 전매사실로써 대항할 수 없다는 것이지 전매당사자 사이의 전매계약의 사법상 효력까지 무효로 한다는 취지는 아니다.
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대법원 1970. 12. 29. 선고 70다2449 판결

매매계약당시 그 토지의 소유권이 매도인에 속하지 아니함을 알고 있던 매수인은 매도인에 대하여 그 이행불능을 원인으로 손해배상을 청구할 수 없고 다만 그 이행불능이 매도인의 귀속사유로 인하여 이루어진 것인 때에 한하여 그 손해배상을 청구할 수 있는 것이므로 그 이행불능이 매도인의 귀속사유로 인한 것인가는 매수인이 입증해야 한다.
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대법원 2001. 12. 11. 선고 2001다45355 판결

[1] 토지의 매수인이 아직 소유권이전등기를 경료받지 아니하였다 하여도 매매계약의 이행으로 그 토지를 인도받은 때에는 매매계약의 효력으로서 이를 점유·사용할 권리가 생기게 된 것으로 보아야 하고, 또 매수인으로부터 위 토지를 다시 매수한 자는 위와 같은 토지의 점유사용권을 취득한 것으로 봄이 상당하므로 매도인은 매수인으로부터 다시 위 토지를
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대법원 1970. 2. 24. 선고 69다967 판결

.관계당사자들의 합의없이 경료된 중간생략등기라 할지라도 그것이 실체적 권리관계에 부합하면 유효한 등기라 할 것이나 그것이 실체적 권리관계에 부합한다는 사실의 입증책임은 이를 주장하는 등기명의에게 있다 할 것이다.
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대법원 1983. 11. 22. 선고 83다카950 판결

지적법과 동시행령 등의 소정절차에 따라 임야에 대한 소유신고를 하여 임야대장에 피고의 소유명의가 복구되고 이를 근거로 임야에 대한 소유권보존등기 및 소유권이전등기가 경료되었다면 그 등기의 효력으로 피고는 소유권자로 추정을 받으므로 위 등기의 추정력을 부정하려면 이를 주장하는 원고에 있어 그 등기의 무효임을 입증할 책임이 있다.
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대법원 1993. 10. 12. 선고 93다18914 판결

전등기명의인의 직접적인 처분행위에 의한 것이 아니라 제3자가 그 처분행위에 개입된 경우 현등기명의인이 그 제3자가 전등기명의인의 대리인이라고 주장하더라도 현등기명의인의 등기가 적법히 이루어진 것으로 추정되므로 그 등기가 원인무효임을 이유로 말소를 청구하는 전등기명의인으로서는 그 반대사실 즉, 그 제3자에게 전등기명의인을 대리할 권한이 없었
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대법원 1979. 7. 10. 선고 79다847 판결

1. 부동산에 관한 소유권이전등기말소등기의 승소확정판결이 있었다고 하더라도 그 판결전에 실시된 가압류나 강제경매 채권자를 그 판결에 기한 등기말소절차에 있어서의 승낙의무 있는 이해관계인에 해당한다고 할 수 없다.
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대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55245 판결

[1] 부동산을 매수한 자가 그 소유권이전등기를 하지 아니한 채 이를 다시 제3자에게 매도한 경우에는 그것을 민법 제569조에서 말하는 `타인의 권리 매매`라고 할 수 없다.
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대법원 1977. 6. 7. 선고 76다3010 판결

매매를 원인으로 소유권이전 등기가 거쳐진 경우 전 소유명의인이 이를 부인하고 그 등기원인의 무효를 주장하여 소유권이전등기의 말소등기절차의 이행을 구하려면 그 무효사실을 주장하고 이를 입증하여야 할 책임이 있다.
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대법원 2006. 10. 27. 선고 2006다49000 판결

[1] 미등기 무허가건물의 양수인이라도 그 소유권이전등기를 경료하지 않는 한 그 건물의 소유권을 취득할 수 없고, 소유권에 준하는 관습상의 물권이 있다고도 할 수 없으며, 현행법상 사실상의 소유권이라고 하는 포괄적인 권리 또는 법률상의 지위를 인정하기도 어렵다.
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대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다82028 판결

[1] 구 지적법 시행령(1970. 5. 16. 대통령령 제5015호로 전문 개정되기 전의 것) 제3조가 토지소유권의 득실변경에 관한 사항은 등기소의 통지가 없이는 토지대장에 이를 등록하지 못한다고 규정하고 있으므로, 구 토지대장상의 소유자 변동의 기재는 이 규정에 따라 등기공무원의 통지에 의하여 이루어진 것이라고 보지
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대법원 1980. 2. 12. 선고 79다2104 판결

당사자 사이에 적법한 원인행위가 성립되어 중간생략등기가 이루어진 이상, 중간생략등기에 관한 합의가 없었다는 사유만으로는 그 소유권이전등기를 무효라고 할 수 없다.
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대법원 2003. 2. 28. 선고 2002다46256 판결

[1] 부동산에 관한 등기부상 소유권이전등기가 경료되어 있는 이상 일응 그 절차 및 원인이 정당한 것이라는 추정을 받게 되고 그 절차 및 원인의 부당을 주장하는 당사자에게 이를 입증할 책임이 있는 것이나, 등기절차가 적법하게 진행되지 아니한 것으로 볼만한 의심스러운 사정이 있음이 입증되는 경우에는 그 추정력은 깨어진다.
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대법원 1991. 4. 23. 선고 91다5761 판결

가. 부동산이 전전양도된 경우에 중간생략등기의 합의가 없는 한 그 최종 양수인은 최초 양도인에 대하여 직접 자기명의로의 소유권이전등기를 청구할 수는 없다 할 것이고, 부동산의 양도계약이 순차 이루어져 최종 양수인이 중간생략등기의 합의를 이유로 최초 양도인에게 직접 그 소유권이전등기청구권을 행사하기 위하여는 관계당사자 전원의 의사합치, 즉 중
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대법원 1967. 10. 23. 선고 67다1778 판결

본건 토지에 관하여 피고 명의로 소유권이전등기가 되어 있는 경우에는 피고는 등기의 기재와 같이 매매에 의하여 본건 토지의 소유권을 취득한 것이라고 추정되므로 원심은 증거에 의하여 피고가 매수한 사실이 없어 그 앞으로의 등기는 원인없이 경유된 것이라는 사실을 적극적으로 인정하기 전에는 등기의 추정력을 무시하여 피고가 본건 토지에 대한 소유권
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대법원 1979. 6. 26. 선고 79다741 판결

가. 부동산에 관한 소유권이전등기는 권리의 추정력이 있으므로, 이를 다투는 측에서 그 무효사유를 주장·입증하지 아니하는 한, 등기원인 사실에 관한 입증이 부족하다는 이유로 그 등기를 무효라고 단정할 수 없다.
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대법원 2018. 11. 29. 선고 2018다200730 판결

[1] 사망자 명의로 신청하여 이루어진 이전등기는 일단 원인무효의 등기라고 볼 것이어서 등기의 추정력을 인정할 여지가 없으므로, 등기의 유효를 주장하는 자가 현재의 실체관계와 부합함을 증명할 책임이 있다.
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대법원 1989. 11. 14. 선고 88다카19033 판결

가. 세무공무원이 체납처분으로서의 채권압류행위와 채무자(제3채무자)에게 체납자에 대한 채무이행을 금지하는 통지를 하는 것은 채권압류의 본질적 내용이므로 이것이 없는 때에는 그 채권압류의 효력이 없다고 할 것이나, 압류조서에 국세징수법 제28조의 규정에 의한 참여인의 기재와 그 서명날인이 없다거나, 압류조서나 채권압류통지
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대법원 1999. 2. 26. 선고 98다50999 판결

[1] 소유권이전등기에 있어 등기원인이라고 함은 등기를 하는 것 자체에 관한 합의가 아니라 등기하는 것을 정당하게 하는 실체법상의 원인을 뜻하는 것으로서, 등기를 함으로써 일어나게 될 권리변동의 원인행위나 그의 무효, 취소, 해제 등을 가리킨다.
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대법원 1978. 12. 26. 선고 77다2427 전원합의체 판결

동일부동산에 관하여 등기명의인을 달리하여 중복된 보존등기가 이루어지고 또 이것이 그대로 존속하여 소송절차에서 서로 그 등기의 효력을 다투는 경우에 있어서는 법원은 그 실체적관계에 들어가서 어느 것이 진실한 소유권에 기하여 이루어진 것인가를 확정함으로써 그 유·무효를 결정하여야 한다
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대법원 2011. 2. 24. 선고 2010다88477 판결

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대법원 1995. 8. 22. 선고 95다15575 판결

가. 부동산이 전전 양도된 경우에 중간생략등기의 합의가 없는 한 그 최종 양수인은 최초 양도인에 대하여 직접 자기 명의로의 소유권이전등기를 청구할 수 없고, 부동산의 양도계약이 순차 이루어져 최종 양수인이 중간생략등기의 합의를 이유로 최초 양도인에게 직접 그 소유권이전등기 청구권을 행사하기 위하여는 관계 당사자 전원의 의사합치, 즉 중간생략
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대법원 2002. 2. 5. 선고 2001다72029 판결

[1] 어느 부동산에 관하여 등기가 경료되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 그 원인과 절차에 있어서 적법하게 경료된 것으로 추정된다.
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대법원 2016. 5. 19. 선고 2014도6992 전원합의체 판결

형법 제355조 제1항이 정한 횡령죄의 주체는 타인의 재물을 보관하는 자라야 하고, 타인의 재물인지 아닌지는 민법, 상법, 기타의 실체법에 따라 결정하여야 한다. 횡령죄에서 보관이란 위탁관계에 의하여 재물을 점유하는 것을 뜻하므로 횡령죄가 성립하기 위하여는 재물의 보관자와 재물의 소유자(또는 기타의 본권자) 사이에 법률상 또는 사실상의 위탁신임
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대법원 1982. 1. 26. 선고 81다528 판결

피고가 매수부동산을 이전등기 아니한 채 원고에게 전매한 경우는 타인의 권리의 매매라고 할 것이고, 원고가 피고의 위 전매사실을 알고, 매매계약을 체결하였다면 원고는 이건 부동산의 소유권이 피고에게 속하지 아니함을 알고 있었다고 할 것이다.
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대법원 2018. 7. 12. 선고 2015다36167 판결

[1] 제1심에서 피고에 대하여 공시송달로 재판이 진행되어 피고에 대한 청구가 기각되었다고 하여도 피고가 원고 청구원인을 다툰 것으로 볼 수 없으므로, 원고가 항소한 항소심에서 피고가 공시송달이 아닌 방법으로 송달받고도 다투지 아니한 경우에는 민사소송법 제150조의 자백간주가 성립된다.
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대법원 1982. 7. 13. 선고 81다254 판결

가. 대물변제예약이 민법 제607조, 제608조에 따라 무효라 할지라도 양도담보의 목적범위에서는 유효하다 할 것이니 양도담보권자가 제3자에게 그 담보목적물을 처분하여 그 등기를 필하였다면 채무자는 그 제3자에 대하여 대물변제예약의 무효를 들어 대항할 수 없다.
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대법원 1985. 11. 12. 선고 84다카2494 판결

허무인으로부터 등기를 이어받은 소유권이전등기는 원인무효라 할 것이어서 그 등기명의자에 대한 소유권추정은 깨트려진다.
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이 논문의 저자 정보

이호행

소속기관 한국방송통신대학교

주요연구분야 사회과학 > 법학

논문수 1 이용수 276

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