부동산등기의 공신력 인정에 관한 소고

김도훈

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자료유형: 학술저널

저자정보: 김도훈 (덕성여자대학교)

저널정보: 제주대학교 법과정책연구원 법과정책 법과정책 제30권 제1호

발행연도: 2024.3

수록면: 31 - 64 (25page)

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민법은 부동산물권의 변동에 관해 형식주의를 채택하면서 부동산등기의 공신력은 인정하지 않는 형태를 취하고 있다. 이에 비해 일반적으로 형식주의를 택한 입법례의 경우, 등기의 공신력을 인정하고 있다. 즉 등기의 공신력을 인정하지 않는 현행 민법은 예외적인 형태에 해당하는 것으로 평가할 수 있다. 이는 과거의 부동산 거래와 등기 현실을 고려한 것으로 나름의 타당성을 인정할 여지가 있다. 하지만 현재의 부동산 거래와 등기 현실은 그러한 예외가 인정될 수 있었던 과거에 비해 위협적 요소는 감소한 반면, 공신력 인정의 필요성과 이에 관한 요구는 현저히 증가한 상태이다. 이에 원칙으로 돌아가 등기의 공신력을 인정하는 것을 적극적으로 고려할 필요가 있다. 다만 등기의 공신력을 인정할 경우 진정한 권리자 보호에 공백이 생길 여지가 있으므로, 이를 해소할 수 있는 제도개선을 함께 진행해야 한다. 개선방안에 관한 검토는 다음과 같다. 첫째, 등기절차상 공증제도 도입은 실효성이 떨어진다. 공증제도의 활용을 통해 등기의 진정성 확보에 도움이 될 수는 있다. 하지만 등기 신청 건수가 연간 1천만 건에 이르는 현실과 공증인 수의 부족과 비용 증가 등의 현실을 고려할 때, 등기 전부를 대상으로 공증제도를 활용하는 것은 과도한 비용과 절차지연을 초래할 수 있다. 둘째, 등기관이 실질적인 심사를 하는 것은 적절치 않다. 등기관 1인이 부담하는 등기 건수는 연간 1만 5천 건에 이르는 것이 현실이다. 이에 등기 전부를 대상으로 실질적인 심사를 한다면, 이 역시 과도한 비용과 절차지연을 초래하게 된다. 셋째, 피해보상제도 도입이 필요하다. 등기의 공신력을 인정할 경우, 결과적으로 진정한 권리자가 피해를 입는 상황이 발생할 수 있다. 이에 진정한 권리자의 권리보호를 위해 그 피해를 보전할 수 있는 제도가 필요하다. 이는 그 대상이 일부이므로 상대적으로 소요비용이 제한적일 수 있고, 추가적인 진정성 확보방안이 마련된다면 그 범위를 더욱 제한할 수 있다. 넷째, 권리자의 확인과 정정가능성을 확보할 수 있는 제도가 필요하다. 등기 시 등기의무자에게 해당 사실을 통지하도록 하여 권리자가 문제를 인식할 수 있는 기회를 제공하고, 문제제기가 있는 경우에 한 해 정정기회를 제공할 필요가 있다. 이를 통해 진정한 권리자의 권리가 침해될 가능성을 제한할 수 있다. 다섯째, 등기원인증서를 전자적 형태로 보존할 필요가 있다. 이를 통해 안정적인 사후검증 가능성을 확보할 수 있고 등기제도의 안정성과 신뢰성을 높일 수 있다. 나아가 장기적으로는 등기 관련 업무상 활용가능성 확대와 연계 활용 등을 통해 업무효율성 증대와 편의성 내지 접근성 확대에도 기여할 수 있을 것이다. 여섯째, 부동산 거래에 관한 다양하고 정확한 정보 제공이 필요하다. 이미 구축된 여러 시스템 간 연계를 활용하여 정보를 제공하는 한편, 관련 정보 간 중첩된 부분의 불일치를 주기적으로 보정하도록 제도화하여 정확한 정보를 제공할 필요가 있다. 이를 통해 문제의 발생가능성을 제한할 수 있다. 일곱째, 첨단 기술 활용에 관한 지속적인 검토가 필요하다. 첨단 기술의 제도적 도입은 해당 기술의 발전과 보편적 활용 그리고 그에 따른 효용성과 경제성 등의 요건이 일정 수준에 이른 상태에서 이루어져야 하지만, 기술 활용에 관한 검토는 그 자체로 변화를 위한 준비의 의미를 가진다는 점에서 도입 여부와는 별개로 지속할 가치가 있다.

The Civil Act adopts formalism regarding changes in real estate rights, but takes an exceptional form that denies the public trust of registration. However, in the current reality of real estate transactions and registration, the threat factors have decreased compared to the past when exceptions were recognized, while the need for recognition of public trust has significantly increased. Therefore, there is a need to go back to principles and recognize the public trust of registration. However, if public trust of registration is recognized, there is a possibility that a gap may arise in the protection of true rights holders, so institutional improvement must be carried out to resolve this. The review of improvement measures is as follows. First, introducing a notarization system in the registration process is ineffective. Notarization can help ensure the authenticity of the registration. However, considering the reality that the number of registration applications reaches 10 million per year and the reality of notaries, having them handle all of them may result in excessive costs and delays. Second, it is not appropriate for the registrar to conduct a substantive review. In a reality where the number of registrations handled by one registrar reaches 15,000 per year, if a substantive review were conducted on all of them, this would also result in excessive costs and delays. Third, it is necessary to introduce a damage compensation system. If the true right holder suffers damage due to the recognition of public trust of the registration, a system is needed to compensate for the damage. Since the target is only a small part, the cost required is limited, and if additional measures to secure authenticity are established, the scope can be further limited. Fourth, a system is needed to ensure the confirmation and correction of rights holders. At the time of registration, it is necessary to notify the registration obligor of the relevant fact to provide the rights holder with an opportunity to recognize the problem, and provide an opportunity for correction only in cases where an objection is raised. Fifth, it is necessary to preserve the certificate of registration cause in electronic form. Through this, we can expect to secure stable post-verification possibilities, secure the stability and reliability of the registration system, and increase work efficiency by expanding usability. Sixth, it is necessary to provide diverse and accurate information on real estate transactions. It is necessary to provide information by utilizing connections between various systems that have already been established, and to provide accurate information by institutionalizing periodic correction of inconsistencies in overlapping parts of related information. Seventh, continuous review of the use of cutting-edge technology is necessary. Reviewing the use of technology is worth continuing regardless of whether it is introduced or not, as it is itself a preparation for change.

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