부동산등기의 전자신청에 관한 제문제

윤부찬

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자료유형: 학술저널

저자정보: 윤부찬 (한남대학교)

저널정보: 한남대학교 과학기술법연구원 과학기술법연구 과학기술법연구 제30권 제2호

발행연도: 2024.6

수록면: 177 - 224 (48page)

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1990년대에 시작된 우리 부동산 등기의 전산화사업은 2008년 무렵 등기의 신자신청 시스템이 개발됨으로써 완성되었다. 이러한 시스템이 개발된 것으로부터 상당한 시간이 지난 현 시점에 전자등기신청 비율은 거의 30%에 이르고 있기 때문에 등기의 전산화 사업이 어느 정도 성과를 거두었고, 안정화 단계에 들어갔다고 평가할 수도 있을 것이다. 그러나 등기 전자신청중 대부분은 자격자대리인에 의하여 이루어지고 있어서 일반인들의 전자신청은 거의 이루어지지 않고 있다. 이는 무엇보다도 개인인 당사자는 다른 사람을 대리하여 전자신청을 할 수 없고, 개인인 당사자가 전자신청을 하기 위해서는 등기권리자와 등기의무자가 모두 사전에 등기소에 출석하여 사용자등록을 해야 되기 때문이다. 일반인들이 등기를 신청하는 것은 보통 평생 몇 번 되지 않을 것인데, 그러한 일을 위해 양당사자가 모두 사전에 사용자등록을 하게 하는 것은 실제적이지 않을 것이다. 그런데 일반인들이 전자신청을 공동으로 한다고 하여 등기신청서중 당해 신청서에 기입해야 할 부분 그 자체를 반드시 직접 기입해야 하는 것은 아니고, 일방이 작성한 신청서를 타방은 그 내용의 진정성을 확인하고 사실과 다름이 없는 경우 자신의 인증서를 첨부하여 전자적으로 승인을 하게 된다. 이는 자격자대리인이 당사자를 대리하여 등기를 신청하고 당사자들이 작성하는 서면에 대하여는 당사자로 하여금 승인을 하게 하는 것과 동일하므로 당사자 일방이 타방 당사자를 대리하고 타방의 승인을 받도록 하는 것과 아무런 차이가 없다. 한편 등기의 전자신청이 가장 많이 이루어지고 있는 것은 저당권에 관한 등기이고, 소유권이전등기에 관한 전자신청의 건수는 매우 적다. 저당권 관련등기나 관공서의 촉탁등기, 등기명의인표시변경 등기와 같은 등기를 신청함에는 전자신청을 촉진하기 위한 여건이 갖추어져 있는데 반하여 소유권이전등기에 관하여는 그러한 여건이 갖추어져 있기 않기 때문에 이와 같이 현저한 차이를 보이는 것인가? 2010년까지는 자격자대리인이 다른 사람을 대리하여 신청하는 일정한 등기(국가 등의 토지수용을 원인으로 하는 소유권이전등기, 일정한 금융기관의 저당권관련등기, 국가 등의 지상권등기)의 경우에는 등기신청시 등기소에 제출하여야 하는 모든 첨부정보를 자격자대리인이 스캐닝을 한 다음 자격자대리인의 인증서를 첨부하여 제출할 수 있도록 하였으므로 그렇게 볼 수 있는 여지가 있었다. 그러나 2010년 인감증명서를 스캐닝하는 경우, 스캐닝이 정상적으로 되지 않도록 홀로그램을 추가함으로써 자격자대리인은 인감증명서, 본인서명사실확인서, 전자본인서명확인서 발급증은 스캐닝하여 제출할 수 없게 되었을 뿐만 아니라 첨부서면중 그 문서의 작성자의 날인 또는 서명이 이루어지는 것 또한 스캐닝하여 제출할 수 없게 되었다. 따라서 현재는 이러한 서면(등기신청위임장, 등기원인서면인 계약서, 제3자의 동의서, 승낙서 등)은 그 서면 작성자의 인증서를 첨부하게 하여 온라인으로 승인을 받아야 한다. 따라서 종래의 전자신청에 있어 첨부서류 제출의 특례가 인정되던 등기유형이 더 이상 특별히 특례가 인정되는 등기신청 유형이라고 볼 수만은 없게 되었다고 평가할 수 있다. 그런데 저당권관련 등기에 있어서는 대출을 시행하는 금융기관이 그 고객에게 저당권등기와 관련하여 저당권설정자 등으로 하여금 등기신청위임장 및 대출계약서에 설정자의 인증서를 첨부할 것을 요구하면 곧 그것이 실현되는데 반해, 매매를 원인으로 한 소유권이전등기의 경우에는 매도인과 매수인은 그 동안 관행적으로 행해지고 있던 서면에 의한 등기신청에 익숙해 있으므로 그 동안 행해지지 않았던 추가적인 전자적 등기신청을 위한 승인절차를 받아들이지 않기 때문에 소유권이전등기의 전자신청은 메우 저조하다. 그런데 앞서 살펴 보았듯이 2017년부터 국토교통부에서는 부동산거래관리시스템을 개발하여, 공인중개사와의 부동산중개거래단계에서부터 이를 통해 부동산매매거래를 관리하고 있고, 이 시스템에 의해 부동산을 거래하는 경우 양당사자의 인증서를 첨부하게 하고 있다. 또, 인터넷등기소는 국토부의 시스템에서 등기원인서면을 가져올 수 있고, 이 경우에 양당사자의 인증서를 추가적으로 첨부할 필요도 없기 때문에 등기원인서면을 국토부 부동산거래관리시스템과 연계하여 사용하는 경우 소유권이전등기신청시 전자신청에 있어서 장애요인은 등기신청위임장이 남게 된다. 따라서 소유권이전등기의 전자신청을 좀더 활성화하기 위해서는 국토부와 등기소가 협력하여 부동산거래의 어느 단계에서 등기신청위임장의 전자승인절차를 거치게 하는 절차를 두면 소유권이전등기신청시의 전자등기신청과 관련되 장애물중 가장 큰 것이 제거될 것으로 판단된다. 그리고 현재도 전자등기신청을 위한 절차규정인 등기예규 제1725호는 등기신청시 제출하여야 하는 첨부서면의 제출방법에 관한 특별한 예외를 규정하고 있으나, 이러한 예외가 현재는 의미를 상실한 것이 많다. 따라서 그 예외는 법률의 규정에 의한 등기신청을 하는 경우(결국 현재의 예외중 국가등의 수용으로 인한 등기 및 특별법에 의해 인정되는 구분지상권의 법정취득에 한하게 될 것이다) 등으로 제한하여 인정할 것을 제안한다. 마지막으로 종래의 등기필증에 대해서는 등기필증이 있는 경우에도 자격자대리인의 확인서를 첨부하여 등기필증을 스캐닝하여 등기의 전자신청시 제출할 수 있도록 하는 것이 좋을 것이라고 생각한다.

The computerization project of Korea's real estate registration, which began in the 1990s, was completed around 2008 with the development of a registration application system. Today, in 2024, the number of electronic registration applications out of the total number of annual registration applications is almost 30%, so it can be evaluated that the computerization of registration project has achieved some success and has entered the stabilization phase. However, most of the electronic applications for real estate registration are made by qualified representatives – lawyers or certified judicial scriveners, so electronic applications by the parties are rarely made. This is, above all, because an individual party cannot apply electronically on behalf of another person, and in order for an individual party to apply electronically, both parties must attend the registry office in advance and register as users. An individual will usually apply for registration only a few times in a lifetime, and it would not be practical to have both parties register as users in advance for such an event. However, when individual parties jointly file an electronic application, the parts of the registration application form that must be filled out in the application itself do not necessarily have to be filled out jointly by both parties. It is sufficient for the other party to electronically approve the application written by one party by verifying the authenticity of the contents and attaching their certificate if it is true. This is the same as having a qualified representative apply for registration on behalf of a party and have the party approve the documents prepared by the parties, so there is no difference from having the party represent the other party and obtain approval from the other party. And the most common electronic application for registration is mortgage registration, and the number of electronic applications for ownership transfer registration is very small. This difference is not because a system to promote electronic registration is in place for mortgage registration, but not for ownership transfer registration. Until 2010, in the case of certain registrations (registration of transfer of ownership due to land expropriation by the state, etc., registration of mortgages by certain financial institutions, registration of superficies by the state, etc.) for which a qualified agent applies on behalf of another person, the qualified person's agent can scan all the attached information that must be submitted to the registry office and then submit it by attaching the qualified person's representative's certificate. However, in the case of scanning seal impression certificates in 2010, a hologram was added to prevent normal scanning, making it impossible for the qualified person's representative to scan and submit the seal impression certificate and the documents with the seal stamp. Therefore, currently, such documents (power of attorney for registration application, written contract for registration, third party consent, letter of approval, etc.) must be approved online by attaching the certificate of the writer of the document. Therefore, the special provisions that were recognized as facilitating the submission of attached documents in the conventional electronic application are no longer recognized. In the case of mortgage-related registration, if a financial institution providing a loan requests its customer to attach the certificate of the mortgagor related to the mortgage registration to the registration application power of attorney and loan contract, this is immediately realized. But in the case of ownership transfer registration due to sale, the seller and buyer are accustomed to the written registration application that has been customary so far, so they do not accept the approval process for additional electronic registration application that has not been done so far. since 2017, the Ministry of Land, Infrastructure and Transport has developed a real estate transaction management system. When transacting real estate through this system, certificates from both parties are required to be attached. The author of this paper suggests that when applying for electronic registration, the real estate sales contract from the Ministry of Land, Infrastructure and Transport's real estate electronic contract system should be used as a written proof of the reason for registration. In addition, it is proposed to establish a procedure to electronically prepare a power of attorney for registration application when signing a real estate transaction contract. In addition, the procedural regulations for electronic registration applications stipulate special exceptions regarding the method of submitting attached documents that must be submitted when applying for registration, but many of these exceptions have now lost their meaning. Therefore, it is proposed that the exception be recognized limited to cases where an application for registration is made in accordance with the provisions of the law. Lastly, regarding the registration certificate, which is a written document given to the registration right holder when registration is completed, I think it would be better to attach the certificate of the qualified representative's certificate so that it can be scanned and submitted when applying for registration electronically.

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