재건축에서 상가단체의 법적 성질과 상가의 관리처분

김종보

doi:10.35979/ALJ.2017.12.51.131

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자료유형: 학술저널

저자정보: 김종보 (서울대학교)

저널정보: 행정법이론실무학회 행정법연구 行政法硏究第51號

발행연도: 2017.12

수록면: 131 - 155 (25page)

DOI: 10.35979/ALJ.2017.12.51.131

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재건축사업의 경우, 재개발사업 현장과 달리 철거대상에 대부분 복리시설로서 상가건물을 포함하고 있었기 때문에 이해관계를 공유하는 크고 작은 상가단체가 사업초기부터 등장하게 된다. 상가소유자들의 이해관계는 전체 재건축사업과 충돌하는 경우가 많아 재건축에서 상가는 사업의 진행에 커다란 장애물로 받아들여졌다. 그러나 상가와 관련해서는 재개발사업에 참고할만한 선례가 거의 없었고, 특히 재개발의 관리처분계획에서 상가에 대한 특별한 기준을 찾을 수 없었기 때문에 초기 재건축에서 상가는 새로운 관리처분의 기준을 찾아야 했다.
2003년 재개발사업과 재건축사업을 하나의 법률로 통합하는 도시정비법이 제정되었고 도시재개발법과 주택건설촉진법이 적용되던 시대(이하 ‘구법시대’라 한다)는 종료되었다. 도시정비법은 재건축사업에 대해서도 관리처분의 절차를 도입했으므로 재건축사업도 관리처분계획의 인가를 받아야 하고 그 속에 상가의 관리처분도 포함되어야 한다. 그간 재건축조합과 상가단체간의 모호한 합의에 의해 진행되던 상가의 관리처분이 관리처분계획이라는 처분의 구성요소가 되고 행정소송의 대상으로 편입되었다. 이에 따라 상가단체의 정체와 재건축조합과 상가단체의 법적 관계 등을 해명할 필요성은 점점 높아지고 있다.
아파트단지 내 독립된 별동 형태의 상가의 경우, 재건축에 대한 동의를 이끌어 내기도 어렵고 상가자체의 권리배분에 대한 합의를 이끌어내기도 어렵다. 재건축으로 인해 손해를 보는 것으로 생각했던 상가는 대체로 사업을 반대하는 경우가 많았기 때문이다. 주택은 재건축사업을 통해 개발이익이 보장되었던 반면, 재건축된 상가는 분양률이나 분양이익을 기대하기 어려워 개발이익이 그리 높지 않았다. 재건축이 진행되는 기간 영업을 못하는 불이익을 받지만 이에 대한 보상도 없다는 점은 불만을 더욱 크게 만드는 요인이었다. 이에 따라 상가단체는 사업이 진행되는 과정에서 다양한 형태로 재건축사업을 반대해왔고, 도시정비법의 규율은 이에 대처하며 상가의 제척이나 동별 동의율 제도 등 수동적 변화를 겪었다.
상가단체가 속한 재건축조합은 구법시대부터 조합적 성격을 보였고 이를 반영하고 있는 판례들도 누적되어 있다. 상가단체 또한 동일한 사업목적을 위해 맺어진 사람들의 결사이고, 가입과 탈퇴가 자유롭지 않다는 점 등에서 그 자체가 다시 조합적 성격을 띤다. 상가단체의 법적 성격을 조합이라고 보면 재건축조합이라는 조합속에 다시 하나의 조합이 속하게 되므로 이를 ‘조합속 조합’이라 부를 수 있다. 이러한 관점에서 본조합인 재건축조합과 상가조합이 맺는 독립정산의 약정은 상가조합이 재건축조합에 속해 있음을 인정하고 동시에 상가조합이 재건축조합과는 별개의 독립적 이해관계를 가지고 있음을 확인하는 계약이다. 상가조합이 가지고 있는 고유한 특성과 이를 구체화하기 위해 재건축조합과 상가조합 사이에 맺어지는 약정은 상가조합에 법적인 독립성을 보장하게 된다. 이렇게 보장된 상가조합의 독립성은 가급적 존중되어야 하며, 또 정당한 사유가 없는 한 재건축조합에 의해 임의롭게 회수될 수 없다. 상가의 독립성을 보장하는 것은 상가 관리처분의 내용과 절차를 보장하는 데 핵심이 있으며, 이를 훼손하는 재건축조합의 관리처분계획은 위법한 것으로 평가될 수 있다.

Unlike the site of redevelopment projects, reconstruction projects have included commercial buildings as the removal target, therefore, large and small commercial building associations with independent interests appeared from the beginning of the projects. Since the interests of the owners of commercial buildings often compete with the whole reconstruction project, commercial buildings were accepted as a big obstacle in the progress of the project. However, there are few precedents for reference to solve this situation in redevelopment projects, especially because it was not possible to find special criteria for the management and disposal plan of commercial buildings in redevelopment projects, The early reconstruction projects needed to find a new standard for the management and disposal plan of commercial buildings.
As the Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents (“the Urban Improvement Act”), integrating both the redevelopment and the reconstruction projects into one law was enacted, the management and disposal plan, which had been only applied to the redevelopment project, was adopted to the reconstruction project. Thus, like the redevelopment project, the reconstruction project also must be approved for the management and disposal plan by the administrative agency, including the plan for commercial buildings. Therefore, the management and disposal plan of commercial buildings, which had been made by the ambiguous agreement between the reconstruction and commercial building associations, became the subject of the administrative litigation. Consequently, the necessity has increased to elucidate the identity of commercial building association and the legal relationship between reconstruction and commercial building associations.
For independent commercial buildings located in the apartment complex, it is hard to bring out the consensus of reconstruction project and the agreement on the right allocation of commercial buildings. That is because in most of reconstruction projects, development profit was guaranteed for the housing, whereas it was not for the commercial building. Furthermore, the owners of commercial buildings could not be compensated for the loss incurred during the reconstruction period in which they could not run their businesses. As a result, the commercial building association has opposed the reconstruction project in various ways, which made passive changes in the Urban Improvement Act.
The reconstruction associations where the commercial building associations belonged to, have shown the legal nature of the association since before the Urban Improvement Act was enacted, and the precedents reflecting it are accumulated. A commercial building association is also an association of people who are made for the same business purpose, and it also shows the legal nature of the association in that it is not free to join to and leave from the association. If the legal nature of a commercial building association can be regarded as an association, then it will be the association which belongs to the other association(reconstruction association), so it can be called ‘association in association’.
From this point of view, the contract to calculate profit and loss independently made between the reconstruction and the commercial building associations, confirms that the commercial building association belongs to the reconstruction association and the commercial building association has a separate independent interest from the reconstruction association. The contract and the unique characteristics of the commercial building association will guarantee the legal independence of the commercial building association. Such independence of the commercial building association should be respected as far as possible and can not be arbitrarily taken by the reconstruction association unless there are justifiable reasons. It is crucial to assure the independence of the commercial building for protecting the contents and procedures of the management and disposal plan of commercial building. If the plan do not ensure the independence of the commercial building, it will be regarded as illegal.

#도시 및 주거환경정비법 #재건축 #조합 #상가 #관리처분 #Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents #Reconstruction #Association #Commercial building #Management and Disposal Plan

참고문헌 (9)

참고문헌 신청

[단행본] - 김형국 / 1998 / 불량정착지 재개발론 / 나남출판

[단행본] - 유창룡 / 2003 / 도시재개발ㆍ재건축회계

[단행본] - 송파구 / 2009 / 잠실저밀도지구 재건축백서

[단행본] - 한근배 / 1997 / 도시재개발계획 / 태림문화사

[단행본] - / 2002 / 주해민법[총칙(1)] / 한국사법행정학회

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대법원 2002. 9. 10. 선고 2000다96 판결

[1] 연합주택조합의 설립경위와 목적, 그 구성원과 조직, 사업추진의 경과와 그 내용 및 각 분양계약의 체결경위 등에 비추어 보면, 연합주택조합이 수개의 직장주택조합 내지 지역주택조합의 단순한 업무집행기관으로 볼 수는 없고 독립한 비법인 사단으로서 각 분양계약에 관한 당사자 본인으로서의 지위를 가진다고 할 것이나, 한편 연합주택조합은 위 각
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대법원 1998. 3. 13. 선고 97다41868 판결

집합건물의소유및관리에관한법률 제47조, 제48조에 의하면, 일정한 경우 구분소유자의 4/5 이상의 다수에 의하여 구분소유관계에 있는 건물을 철거하고 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 신 건물의 대지로 이용할 것을 결의할 수 있고, 재건축 결의에 찬성한 구분소유자 등은 재건축에 참가하지 아니하는 구분소유자에 대하여 구분소유권과 대지사용권을
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대법원 2005. 6. 23. 선고 2004다3864 판결

[1] 화해조서의 효력은 화해의 당사자 사이에만 효력을 갖는 것으로 민법상 비법인사단에 해당하는 재건축조합을 당사자로 하는 화해조서의 효력은 그 구성원인 조합원들에게 미치지 않는다고 할 것이고, 또 재건축조합과 체결한 계약의 효력이 직접 조합원들을 구속하는 것은 아니다.
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대법원 1994. 11. 25. 선고 94누3759 판결

가. 개발부담금은 개발이익이 실질적으로 귀속되는 자에게 부과되어야 할것이므로 개발부담금 부과의 기준이 되는 개발이익의 규모 또한 사업시행자에게 실질적으로 귀속되는 개발이익의 규모에 따라 판단되어야 한다.
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대법원 1996. 4. 12. 선고 96다3807 판결

[1] 주택조합은 그 소유의 자금으로 조합원의 건물을 신축 분양하는 것이 아니라 공정에 따라 조합원으로부터 각자 부담할 건축자금을 제공받아 조합원의 자금으로 이를 건축하는 것이므로, 건축절차의 편의상 조합명의로 그 건축허가와 준공검사를 받았다고 하더라도 그 건물의 소유권은 조합원이 아닌 일반인에게 분양된 주택부분 및 복리시설 등을 제외하
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서울행정법원 2005. 12. 29. 선고 2004구합33275 판결

[1] 주택재건축조합의 일반분양분 토지에 대한 취득은 조합원들 소유이던 재건축사업 토지 전부에 관하여 주택재건축조합 명의의 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기의 경료로 개시되어, 재건축사업 토지 중 일반분양분과 조합원분양분이 확정적으로 정하여지는 시점인 준공인가 이후에 완성되는 것으로서, 준공인가를 받은 날에 그 취득시기가 도래하고 취득세의
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대법원 1995. 1. 24. 선고 94다47797 판결

가. 주택조합은 그 소유자금으로 조합원의 건물을 신축 분양하는 것이 아니라 공정에 따라 조합원으로부터 각자 부담할 건축자금을 제공받아 조합원의 자금으로 건축하는 것이므로 특단의 사정이 없는 한 건축절차의 편의상 조합 명의로 그 건축허가와 준공검사를 받았다고 하더라도 이때부터 그 건물의 소유권(다만 조합주택 중 일반인에게 분양되는 경우의 그
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대법원 2003. 7. 11. 선고 2001다73626 판결

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대법원 1995. 6. 30. 선고 95다10570 판결

가. 도시재개발법 제7조 제2항에 의하면 시행자나 재개발구역 안의 토지 또는 건축물 등에 관하여 권리를 가진 자의 변동이 있을 때에는 종전의 시행자와 권리자가 행하거나 시행자와 권리자에 대하여 행한 처분·절차 기타의 행위는 새로이 시행자와 권리자로 된 자가 행하거나 새로이 시행자와 권리자로 된 자에 대하여 행한 것으로 본다라고 규정하고 있
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대법원 2013. 12. 12. 선고 2011두12900 판결

`주택재건축사업의 범위에 관한 특례’를 정한 구 도시 및 주거환경정비법(2010. 4. 15. 법률 제10268호로 개정되기 전의 것, 이하 `법’이라 한다) 제41조는 주택단지 안의 일부 토지 및 그 위의 건축물과 관련된 토지 등 소유자의 반대 등으로 조합설립인가나 사업시행인가를 받지 못하여 그 밖에 다수의 토지 등 소유자들에게 피해가 발생하는 것을 방지
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대법원 2005. 6. 24. 선고 2003다55455 판결

[1] 구 주택건설촉진법(2000. 1. 28. 법률 제6250호로 개정되기 전의 것) 제44조의3 제7항에 정한 `하나의 주택단지`인지 여부를 판단하는 기준은 당해 주택의 건설사업 또는 당해 주택이 건립된 부지의 대지조성사업을 할 당시 하나의 사업계획으로 승인받아 주택이 건설되거나 대지가 조성되었는지의 여부에 있다고 한
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대법원 2006. 10. 26. 선고 2004두6006 판결

구 공동주택관리령(2003. 6. 25. 대통령령 제18020호로 개정되기 전의 것) 제6조 제2항 [별표 2]가 용도변경에 관하여 허가대상과 신고대상을 구분하면서 `입주자공유가 아닌 복리시설을 주택건설기준 등에 관한 규정에서 정한 설치기준에 적합한 범위 안에서 용도를 변경하고자 하는 때’를 신고사항으로 분류하고 있는 취
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대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다9463 판결

[1] 확인의 소는 반드시 당사자 간의 법률관계에 한하지 아니하고, 당사자의 일방과 제3자 사이 또는 제3자 상호간의 법률관계도 그 대상이 될 수 있지만, 그 법률관계의 확인이 확인의 이익이 있기 위하여는 그 법률관계에 따라 제소자의 권리 또는 법적 지위에 현존하는 위험·불안이 야기되어야 하고, 그 위험·불안을 제거하기 위하여 그 법률관계를
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대법원 2005. 5. 27. 선고 2004두7214 판결

[1] 구 도시재개발법(1995. 12. 29. 법률 제5116호로 전문 개정되기 전의 것)상 주택개량재개발조합은 법인세법 제1조 제1항 소정의 특별법에 의하여 설립된 법인으로서 민법 제32조에 규정된 설립목적 및 그와 유사한 설립목적을 가진 비영리법인에 해당한다.
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대법원 2000. 6. 23. 선고 99다63084 판결

[1] 아파트 분양자가 분양자 소유의 아파트를 이미 제3자에게 분양하여 그의 일부 잔대금 청산이 완결될 때까지만 그의 소유권을 보유하고 있는 상태라고 하더라도 그의 소유권보존등기가 아직 분양자 명의로 남아 있는 이상 그 분양자는 대외적으로 그 아파트의 처분권을 갖고 있는 적법한 소유자라고 할 것이므로, 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조에
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대법원 2007. 12. 13. 선고 2005다52214 판결

[1] 가등기담보 등에 관한 법률은 차용물의 반환에 관하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약한 경우에만 적용되고, 매매잔대금 지급과 관련하여 다른 재산권을 이전하기로 약정한 경우에는 적용되지 않는다.
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대법원 1994. 9. 9. 선고 93누16369 판결

가. 주택조합은 그 소유자금으로 조합원의 건물을 신축·분양하는 것이 아니라 공정에 따라 조합원으로부터 각자 부담할 건축자금을 제공받아 조합원의 자금으로 건축하는 것이므로 특단의 사정이 없는 한 건축절차의 편의상 조합명의로 그 건축허가와 준공검사를 받았다고 하더라도 이때부터 건물의 소유권(다만 조합주택 중 일반인에게 분양되는 경우의 그 부분
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대법원 1994. 6. 24. 선고 93누18839 판결

건물신축의 경우에 특단의 사정이 없는 한 그 자재 노임 등 소요비용을 제공한 자가 그 건물을 원시취득하는바, 주택조합은 그 소유자금으로 조합원의 건물을 신축분양하는 것이 아니라 공정에 따라 조합원으로부터 각자 부담할 건축자금을 제공받아 조합원의 자금으로 건축하는 것이므로 건축절차의 편의상 조합 명의로 그 건축허가와 준공검사를 받았다고 하
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대법원 2005. 3. 24. 선고 2004다38792 판결

[1] 건물 건축공사의 수급인은 도급계약에 기한 의무이행으로서 건물을 건축하는 것이므로 원칙적으로 일조방해에 대하여 손해배상책임이 없다고 할 것이지만, 수급인이 스스로 또는 도급인과 서로 의사를 같이하여 타인이 향수하는 일조를 방해하려는 목적으로 건물을 건축한 경우, 당해 건물이 건축법규에 위반되었고 그로 인하여 타인이 향수하는 일조를 방해
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대법원 1997. 1. 24. 선고 96다39721,39738 판결

[1] 주택건설촉진법에 의하여 설립된 주택조합이 비록 조합이라는 명칭을 사용하지만 고유의 목적을 가지고 사단적 성격을 가지는 규약을 만들어 이에 근거하여 의사결정기관인 총회와 운영위원회 및 집행기관인 대표자를 두는 등의 조직을 갖추고 있고, 의결이나 업무집행방법이 다수결의 원칙에 따라 행해지며 조합원의 가입탈퇴에 따른 변경에 관계없이 조
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대법원 2006. 7. 13. 선고 2004다7408 판결

[1] 공사업자가 재건축조합과 체결한 공사도급계약에 따라 국민주택 규모를 초과하는 조합주택을 신축하는 건설용역을 공급한 경우, 그 공사업자는 부가가치세 납부의무를 부담하므로 그 용역을 공급받는 자인 재건축조합으로부터 부가가치세를 징수할 수 있고, 다만 그 부가가치세를 최종적으로 누가 부담할 것인가는 공사업자, 재건축조합, 조합원 사이의 약정
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대법원 2005. 6. 10. 선고 2003두2656 판결

구 주택건설촉진법(2003. 5. 9. 법률 제6916호 주택법으로 전문 개정되기 전의 것)에 의한 인가를 받아 설립된 주택조합이 건축한 주택을 일반분양하여 소득이 발생한 경우, 주택조합은 국세기본법상 법인으로 보는 법인격이 없는 단체로서 법인세법상 비영리내국법인에 해당하고, 위 소득은 비영리법인의 사업소득으로 법인세 부과대상이 되므로, 주
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대법원 2002. 9. 24. 선고 2000다22812 판결

[1] 하나의 단지 내에 있는 여러 동의 건물 전부를 일괄하여 재건축하고자 하는 경우라도 재건축 결의의 요건 충족 여부는 각각의 건물마다 별개로 따져야 하므로, 단지 내의 일부 건물에 대하여 일단 재건축 결의의 정족수가 충족되었다면 나머지 건물에 대하여 재건축 결의의 정족수가 아직 충족되지 아니하였더라도, 정족수가 충족된 일부 건물의 구분소
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대법원 2005. 7. 15. 선고 2003두5754 판결

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