상가건물의 공시제도에 관한 연구- 권리유형별 활용사례를 중심으로 -

정우형                                    /Cheong Woo-Hyung

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자료유형: 학술저널

저자정보: 정우형 /Cheong Woo-Hyung

저널정보: 연세대학교 법학연구원 법학연구 법학연구 제25권 제1호

발행연도: 2015.1

수록면: 183 - 216 (34page)

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오늘날 건물은 도시화, 산업화, 도심재생의 활성화로 그 어느 때보다도 대형화, 고층화, 복합화되어 가고 있다. 특히 저성장시대에 접어들면서 건축시행자는 초기비용을 원활하게 조달하고 위험을 분산하기 위하여 다수의 투자자를 모집하여 주거용도와 상업용도 등이 결합된 복합건물을 구분하여 분양하는 형태가 일반적이다. 다수인 소유인 상가건물에 대한 명확하고 완벽한 공시제도는 투자자인 소유자를 보호하고 임차인을 비롯한 제3자 보호에 있어 불가결하다. 그러나 상가건물의 공시제도는 이러한 현실에 부응하지 못하고 있다. 1984년 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 고층건물의 소유와 이용형태를 규율하고 권리관계를 간명히 공시하기 위한 것이었다. 2003년에는 동법을 개정하여 일정한 요건을 갖춘 구분점포에 대해서도 구분소유권을 인정하였다. 그럼에도 상가건물은 여전히 단독소유, 구분소유적 공유, 구분소유의 형태로 나뉘어져 투자와 이용을 제한하고 거래안전에 혼란을 초래하고 있다. 이는 상가건물에 대한 공시제도가 법률적인 관계와 외형상의 모습을 제대로 반영하지 못한 결과라고 생각된다. 본 연구는 이러한 배경에서 다수인 소유의 상가건물을 집합건물법 제1조에 의한 상가건물, 제1조의2에 의한 상가건물, 구분소유적 공유에 의한 상가건물로 나누어 공시제도를 분석하고 있다. 이를 위해 각 유형별로 상가건물을 임의로 선택하여 토지등기부, 건물등기부, 토지대장, 건축물대장에 의한 공시내용과 문제점을 살펴보고 향후과제를 제시하였다. 권리유형별 상가건물의 활용 및 공시에 대하여 11개의 상가건물을 대상으로 구체적으로 살펴 본 결과, 공시제도상의 문제점으로 등기명의인 과다등기부, 공부상․외형상 구분 불가능, 공부간 불부합, 공부의 부실기재 등이 지적된다. 이러한 문제점을 해소하기 위해서는 첫째, 구분소유적 공유형태의 상가건물은 장기적․점진적으로 집합건물법에 의한 상가건물로 전환해야 필요가 있다. 둘째, 집합건물법 제1조의2에 의한 적용범위를 상가건물의 최근 현실과 특성에 따라 확대해야 한다. 셋째, 상가건물의 적용범위 확대는 공시제도의 철저한 보완을 통해 이루어져야 한다.

Today, Buildings are becoming lager, higher, multifunctional with the urbanization process and urban regeneration project. Nowadays our real estate market is stablizing along with low growth in economy. Builders are usually split and pre-sale commercial residential buildings are easy to raise the initial cost and effort to spread the risk. Clear and complete the public notification systems of the commercial building is very important to protect the property rights of investors and urgent safety in the transaction. However, such systems of commercial buildings have been unable to live up to this reality. Act on the ownership and management of aggregate buildings in 1984 (hereinafter referred to as the "aggregate buildings act") was to regulate the possession and use of building set in the form of high-rise buildings, and for simply intended to notice the right relationship. The Act also recognized sectional ownership of business center building with certain requirements and revised in 2003. Nevertheless, commercial buildings is still divided into the sole ownership, the co-ownership representing de facto partitioned ownership, sectional ownership. It causes confusion in the transaction safety as well as restriction investment and use of buildings. This is because disclosure of the commercial building not properly reflect reality. This study analyzes the system of notification by dividing the commercial building on aggregate buildings act and the co-ownership representing de facto partition ownership. The case study of 11 randomly selected commercial buildings to review cadastral and land registration of business center building and implicated in our real estate system. Through the 11 cases, excessive registered holder register, classification of books and looks impossible, inconsistency of books, false entry/record of books, such as has been pointed out as problems. In order to solve These problems first, the co-ownership representing de facto partition ownership of commercial buildings will need to convert to the commercial building on aggregate buildings act the long-term. Second, set aggregate buildings act the scope of Article 1 of 2 shall be expanded in accordance with the recent reality and nature of the commercial building. Third, Its expansion will be through a thorough complement the system of cadastral and land registration of business center building.

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