상가건물임대차보호법의 적용범위에서 보증금액에 대한 개선방안

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자료유형: 학술저널

저자정보: 전장헌 (단국대학교)

저널정보: 한국법학회 법학연구 法學硏究第60輯

발행연도: 2015.12

수록면: 183 - 208 (26page)

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우리민법은 임대차에 관하여 일반적인 사항들을 규정하고 있으나 사회적 · 경제적 약자인 상가임차인 보호에 충분치 않았기 때문에 상가임차인은 여러 가지로 불안정한 위치에 놓이게 되었고, 이로 말미암아 상가임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 2002년11월1일 상가건물임대차보호법을 시행하게 되었다.
그런데 상가건물임대차보호법은 모든 상가건물임대차에 대하여 적용하는 것이 아니라 그 부동산이 상가건물로서 임차보증금액이 일정범위 이내인 임대차에 한하여 적용된다. 그리고 보증금 외에 차임이 있은 경우에는 월 차임액에 100을 곱한 금액을 합산하여 지역별로 일정한 환산보증금 이하의 임대차에 대해서만 적용을 하고 그렇지 못한 임차인은 전혀 보호를 받을 수가 없게 된다. 더구나 상가건물임대차보호법의 적용대상이 되는 상가건물 임대차는 월차임에 대하여 부가가치세의 부과대상이 되는 것이 대부분이기 때문에 환산보증금을 계산함에 있어 환산보증금을 계산함에 있어 부가가치세를 포함해서 계산할 것인지 여부에 따라 보호대상 바깥으로 내몰리는 문제가 발생할 수 있어서 사회적으로 큰 논란이 되고 있다.
그리고 상가임대차의 경우에 각국의 입법례는 적용보증금액에 대한 제한이 없는 경우가 대부분인데 개정 법률은 일명 ‘중간임차인’에게 적용보증금액에 대한 제한을 하고 있어 법적 불균형과 임차인의 보호에 문제가 발생하고 있으며, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인의 경우도 대항력은 적용보증금액의 제한 없이 보증금전액을 매수인에게 주장할 수 있으나, 확정일자에 따른 우선변제권은 선순위이더라도 한푼도 배당을 못 받고 후순위담보권자가 모두 배당을 받아가는 법의 모순적인 현상과 법적안정성에 문제가 발생하고 있다.
따라서 본 연구에서는 국내의 주요문헌과 판례를 논증 · 분석함으로써 제도상의 문제점에 대한 효율적인 개선방안을 조명하는 연구결과로, 우선 상가건물임대차보호법을 적용하기 위한 보증금에 관한 요건 중 차임에 ‘부가가치세 별도’라고 특약을 한 경우에는 당사자 사이에 체결된 계약의 법리와 상가임차인을 보호하기 위한 상가건물임대차보호법의 입법목적에 따라 부가가치세액은 차임에 포함하지 않는 환산보증금으로 상가건물임대차보호법을 적용하는 논리가 거래의 안전을 위해서 타당하다는 해석론을 제시하였다. 이어서 적용보증금액의 제한에 따른 상가임차인의 우선변제권에 대한 입법론적인 개선방안과 임대인의 지위승계에 대한 새로운 해석론을 제시함으로써 상가임차인의 권리를 보호하고 법적안정성을 기하도록 하였다.

#상가건물임대차 #월차임 #부가가치세 #임대인지위의 승계 #보증금액 #적용범위 #우선변제권 #Commercial Building Lease #Rent #VAT(Value Added Tax) #Succession to the Status of the Lessor #Security Deposit #Application Scope #Right to Preferential

참고문헌 (37)

참고문헌 신청

[단행본] - 곽윤직 / 1992 / 물권법 / 박영사

[단행본] - 김덕원 / 2014 / 주택·상가건물임대차보호법 / 진원사

[단행본] - 김상용 / 2003 / 물권법 / 법문사

[단행본] - 김준호 / 2014 / 민법강의 / 법문사

[단행본] - 김규완 / 2011 / 민법학강의(제10판) / 신조사(서울)

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대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제2항에 의하면, 임차인이 주택의 양수인에 대하여 대항력이 있는 임차인인 이상 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계된다 할 것이고, 그 주택에 대하여 임차인에 우선하는 다른 권리자가 있다고 하여 양수인의 임대인으로서의 지위의 승계에 임차인의 동의가 필
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수원지방법원 2009. 4. 29. 선고 2008나27056 판결

임차인이 부담하기로 한 부가가치세액이 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항에 정한 `차임’에 포함되는지 여부에 관하여 보건대, 부가가치세법 제2조, 제13조, 제15조에 의하면 임차인에게 상가건물을 임대함으로써 임대용역을 공급하고 차임을 지급받는 임대사업자는 과세관
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대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결

[다수의견] 주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 `임대주택’은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 가리킨다)의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임
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대법원 1990. 1. 23.자 89다카33043 결정

후순위저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선 순위저당권이 함께 소멸한 경우 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하므로 이와 같은 경우의 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함되지 않는다고
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대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정

임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므
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대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결

[1] 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 함께 가지고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는
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대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결

주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 후 임대부동산의 소유권이 이전되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며 이에 따라 양도인의 보증금반환채무는 소멸한다.
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대법원 1997. 8. 29. 선고 97다11195 판결

[1] 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제4조의 규정에서 임차인에게 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 두 가지
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대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1936 판결

후순위저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선순위저당권이 함께 소멸한 경우라면 비록 후순위저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하고, 따라서 이와 같은 경우의 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인중에 포함되지 않
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