구분건물의 구조상 독립성 판단기준과 경매절차 - 최근 판례를 중심으로

한애라

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자료유형: 학술저널

저자정보: 한애라 (성균관대학교)

저널정보: 한국민사집행법학회 민사집행법연구 민사집행법연구 제15권

발행연도: 2019.1

수록면: 93 - 130 (38page)

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집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 집합건물법 상 건물의 일부에 대 (‘ ’) 하여 구분소유권이 성립하기 위해서는 구분건물의 물리적 독립성이 인정되어야 한다 집합건물법 제 조의 는 대형 상가건물의 경우 물리적 독립성 요 . 1 2 건을 완화하여 바닥에 설치된 견고한 경계식별 표지 및 견고하게 부착된 ‘ ’ ‘ 건물번호 표지 가 있으면 구분건물의 독립성을 인정한다 그런데 다수의 상 ’ . 가건물에서는 구분건물이 일단 각기 다른 소유자에게 분양된 후 구분건물간의 경계벽이나 경계표지가 철거되고 통합적으로 이용되는 경우가 흔하다. 그 경우 당해 구분건물의 독립성이 상실된 것으로 판단되면 당해 구분건물은 더 이상 소유권이나 근저당권의 객체가 될 수 없고 이에 대한 경매신청도 , 기각되어야 한다 이는 구분건물의 경매를 저지하는 수단으로 빈번하게 악 . 용되어 왔다. 이에 대하여는 구분건물이 통합적으로 이용되는 거래현실을 고려할 때구분건물의 독립성 기준이 완화되어야 한다는 것이 학설의 다수가 되었고, 판례 또한 점차 구분건물의 독립성을 완화하여 왔다 판례는 당초 엄격한물리적 독립성을 요구하였으나 최근 들어 구분건물의 독립성 상실이 일시 , ‘ 적이고 경계벽이나 경계표지의 복원이 가능한 경우 구분건물로서의 독립성 ’ 을 인정할 수 있다고 보거나 사후적으로 물리적인 독립성이 회복되는 경우 , 구분등기가 소급하여 유효하다고 보거나 구분건물이 물리적인 독립성을 상 , 실하였더라도 일괄매각되는 경우 경매절차는 적법하다고 보는 등 전체적으로 구분건물의 독립성을 완화하는 추세에 있다 다수의 구분점포가 이용목 . 적에 따라 통합적으로 이용될 경제적 필요가 있고 일시적으로 경계벽이나 , 경계표지가 철거되었다는 것만으로 구분소유권을 상실시킬 경우의 여러 문제점을 고려하면 이러한 판례의 태도는 바람직하다고 생각된다 , . 이에 따라 경계의 철거가 일시적이고 복원가능한 경우 를 구분건물의 독 ‘ ’ 립성 인정기준으로 삼는 경우 경매절차 진행 과정에서 경계의 철거가 일시 , 적인지 및 도면 등에 의하여 용이하게 복원될 수 있는지를 심사하여야 할것이다 일시성 복원가능성이 인정되는 경우 현재 물리적 경계가 존재하지 . , 않더라도 정상적으로 경매를 진행하여야 한다 만약 여러 구분건물이 통합 . 이용되고 확정적으로 구분건물의 독립성이 상실되었더라도 통합이용되는전체 건물부분의 일괄매각이 가능하다면 일괄매각 방식으로 경매를 진행하여야 할 것이다.

Subject to the Act on the Ownership and Management of the Aggregate Buildings (“Aggregate Buildings Act”), a section of a building should be physically separated by walls or by similar concrete boundaries from the rest of the building to be an object of an independent sectional ownership. In case of commercial buildings, physical separability may be achieved by concrete boundary marks on the floor instead of walls under the Aggregate Buildings Act Article 1-2, but still a certain physicality is required. However, in reality, walls or boundary marks that separate sections are often removed and the whole floor is unified, even if each section is separately registered under different owners. In principle, a section of which walls or boundary marks have been removed cannot be an object of sectional ownership, its sectional registration cannot be valid, and auction process based on such invalid registration should be dismissed, thus deterring the efficient liquidation of sections of aggregate buildings. Majority of scholars have recognized the problems and have insisted that the physical separability requirement for the sectional ownership should be more generously interpreted. Court precedents had previously taken a very strict position, but in recent cases the Supreme Court have applied more relaxed standards. There exist commercial needs to use sections of an aggregate building uniformly, and in doing so, a temporary removal of walls or boundary marks should not harm the sectional ownership. In this regard, the court’s changed positions properly reflects the demand of market reality. In applying more relaxed standards of ‘temporariness of the removal and restorability of the walls or boundary marks’ in the auction process, the auction court should examine whether the removal of the walls or boundary marks are permanent or temporary, and whether the boundary can be easily and accurately restored according to the floor plan. If the sections of an aggregate building meet the above standards, the auction process is valid and it should not be dismissed. Even if the removed walls or boundary marks cannot be restored, in case the unified sections can be sold en bloc, the court should not dismiss the auction and instead sell the entire unified sections en bloc.

#집합건물(aggregate building) 구분건물(section of an aggregate building) 구분소유권(sectional ownership) 물리적 독립성(physical separability of a section) 경계 철거의 일시성과 복원가능성(temporariness of the removal and restorability of walls or boundary marks) 경매(auction) 일괄매각(auction en bloc)

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