코로나 위기로 인한 상가건물임차료 조정과 ESG 및 위험사회

김성연

doi:http://dx.doi.org/10.33606/YLA.38.19

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자료유형: 학술저널

저자정보: 김성연 (숭실대학교)

저널정보: 연세법학회(구 연세법학연구회) 연세법학 연세법학 제38호

발행연도: 2021.12

수록면: 583 - 608 (26page)

DOI: http://dx.doi.org/10.33606/YLA.38.19

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코로나(COVID-19) 팬데믹은 우리의 경제생활 전반에 영향을 미치고 있고 많은 경제주체들에게 위기상황을 초래하고 있다. 특히 자영업자의 경우 영업손실로 인하여 고정비 중 큰 비중을 차지하는 임대료 지급에 어려움을 겪고 있다. 이러한 임대료 지급으로 인한 자영업자의 위기는 사회의 지속가능한 발전을 저해할 수 있다. 이는 최근 이슈가 되고 있는 ESG의 관점이나 위험사회의 관점에서도 해결책을 모색할 필요성이 있다. 이를 위하여 상가임대차에서의 합리적인 임차료 조정을 위한 현행 법률의 합리적 해석과 입법론적 모색이 필요하다. 코로나 팬데믹으로 인하여 임대인과 임차인 어느 누구의 책임으로 돌릴 수 없는 손실이 발생하고 있고 코로나 위기가 종식될 때까지 일시적으로 임차료 감액을 할 수 있는 법적 장치가 필요하다. 그러나 일방적으로 임차인의 임차료 감액만 인정할 경우 임대인의 희생을 강요하는 결과가 된다. 코로나와 같은 전염병 팬데믹 상황은 임대인과 임차인 어느 일방 당사자의 위험 영역이 아니다. 이러한 경우에 발생하는 위험을 합리적으로 분배할 수 있는 법제도와 법논리가 필요하다고 생각된다. ESG의 측면에서도 사회?경제의 지속가능한 발전을 위하여 상가임대차에서 발생하는 위험을 적절히 배분할 수 있는 제도적 노력이 필요할 것이다. 또한 불평등을 초래하는 위험사회의 문제를 해결하는 측면에서도 코로나와 같은 전염병 팬데믹으로 초래되는 위험에 상가건물 임차인인인 자영업자의 어려움을 해결할 수 있도록 임차료 조정 등을 할 수 있는 제도적 장치가 필요하다. 임차료 조정을 위해 우리 민법 제627조 및 제628조의 차임감액청구나 상가건물임대차보호법 제11조의 차임감액청구 등이 고려가 될 수 있으며 사정변경의 원칙도 고려될 수 있다. 그러나 각 규정의 해석론과 판례의 입장은 지금과 같은 상황에 적용하기에는 무리가 있다. 특히 사정변경의 원칙의 경우 독일에서는 적용가능한 규정으로 여기고 있으나, 우리의 경우 입법의 미비와 법원의 소극적인 태도로 인하여 적용에 한계가 있다. 이러한 점에서 독일민법 제536조와 제313조의 적용논의는 우리나라의 상가건물 임차료 조정 가능성에 시사점을 제시할 수 있다. 결론적으로 사정변경의 원칙을 보다 유연하게 적용할 수 있도록 법원의 전향적인 태도가 필요하며, 제도적인 보완으로는 코로나 팬데믹과 같은 상황에서는 일시적으로 임차료조정을 간이한 절차에 신속하게 가능하도록 하는 입법을 상가건물임대차보호법 등에서 규정하는 것이 바람직할 것으로 보인다. 그리고 민법에 사정변경의 원칙과 독일민법 제536조와 같은 규정을 도입하되 독일에서 논의되는 한계점을 인식하고 보다 발전적으로 도입할 필요성이 있다. 이와같이 코로나 위기와 같은 상황에서 임대인과 임차인 사이의 임차료 조정을 합리적으로 해결하는 것이 우리사회의 지속가능성의 관점에서도 바람직하다.

The Corona (COVID-19) pandemic is affecting overall economic life and is causing a crisis for many economic units. In particular, the self-employed are experiencing difficulties in paying rent due to operating losses. This lease crisis can undermine the sustainable development of society. It is necessary to seek a solution from the perspective of ESG or risk society, which has become an issue recently. For this, a rational interpretation of the current law related to commercial rentals and a legislative search are necessary. Due to the corona pandemic, losses that cannot be attributed to either the lessor or the lessee are occurring. There is a need for a legal mechanism to temporarily reduce the rent until the corona crisis is over. However, if the lessee unilaterally accepts only the rent reduction, it will force the lessor to make sacrifices. A pandemic situation such as Corona is not an area of risk for either the landlord or tenant. It is thought that a legal system and legal logic that can rationally distribute the risks arising in such cases are necessary. In terms of ESG, institutional efforts are needed to properly allocate the risks arising from commercial rentals for the sustainable development of society and economy. In addition, in terms of solving the problem of a risk society that causes inequality, it must be able to respond to the risk of infectious diseases such as Corona. Efforts should be made to adjust the rent for commercial building leases. It would be desirable from the perspective of the sustainability of our society to rationally settle the rent adjustment between the lessor and the lessee. Requests for rent reduction under Articles 627 and 628 of the Civil Code may be considered. In addition, a request for rent reduction in Article 11 of the Commercial Building Lease Protection Act may be considered. And the principle of clausula rebus sic stantibus can also be considered. However, the interpretation of each regulation and the position of precedents are difficult to apply to the current situation. In particular, the principle of change of circumstances, which is regarded as an applicable regulation in Germany, has limitations in its application in our case due to insufficient legislation and passive attitude of the courts. In this regard, the discussion on the application of Articles 536 and 313 of BGB in Germany can suggest implications in this regard. In conclusion, the court's forward-looking attitude is needed to more flexibly apply the principle of clausula rebus sic stantibus. From the institutional point of view, it would be desirable to stipulate legislation such as the Commercial Building Lease Protection Act, etc. that allows temporary rent adjustments to be made quickly in a simple procedure in situations such as the corona pandemic. In addition, there is a need to introduce regulations such as Articles 313 and 536 of BGB into the Korean Civil Law, recognizing the limitations discussed in Germany and improving it. As such, in a situation such as the corona crisis, it is desirable from the perspective of sustainability in our society to rationally settle the rent adjustment between the lessor and the lessee.

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