상가건물임대차보호법상 계약갱신거절권과 즉시해지권 - 신뢰관계 파괴에 기한 사유를 중심으로

이지은

doi:dx.doi.org/10.21132/minsa.2021.25.1.01

추천

검색

자료유형: 학술저널

저자정보: 이지은 (변호사)

저널정보: 민사법의 이론과 실무학회 민사법의 이론과 실무 민사법의 이론과 실무 제25권 제1호

발행연도: 2021.12

수록면: 1 - 39 (39page)

DOI: dx.doi.org/10.21132/minsa.2021.25.1.01

이용수

📌

연구주제

📖

연구배경

🔬

연구방법

🏆

연구결과

초록· 키워드

오류제보하기

상가건물 임차인 보호와 임대인과의 거래상 지위 향상을 위해서는 투자의 회수, 영업적 권리와 이익 실현에 필요한 최소한의 임대차의 존속을 보장하는 것이 핵심이라고 할 것이다. 그러나 임차인 보호를 위하여 임차권의 효력을 강하게 하면 할수록 그에 반비례하여 임대인 및 제3자의 지위는 약해질 수 밖에 없게 될 것이다. 이에 상가임대차법은 상가건물 임차권의 존속 보장을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하면서도, 임차인의 보호가치가 부정되는 경우에는 임대인이 임대차를 종료시킬 수 있도록 계약갱신거절권(제10조 제1항)과 즉시해지권(제10조의8)을 부여하고 있다. 상가임대차보호법 제10조 제1항에 규정된 계약갱신거절사유 중 즉시해지와의 관계가 문제되는 것은 제1호, 제4호 및 제5호의 사유이고, 이들은 모두 임차인의 신뢰파괴행위가 있는 경우에 임대차계약을 종료시킬 수 있는 수단이다. 우선, 상가임대차법 제10조 제1항 제1호의 해석과 관련하여, 상가건물 임차인이 차임 지급 날짜를 착오하여 차임 지급이 다소 늦어졌다거나 또는 어려운 경제적 상황으로 인하여 차임 지급을 지체하였다가 경기 회복 후 밀린 차임을 곧바로 지급하는 등 임대인과의 임대차관계를 평온하게 유지해온 경우에는 임대인과 임차인 간의 신뢰관계가 깨졌다고 보기 어려울 것이다. 이러한 경우까지 동법 제10조의8에 따라 상가건물 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 한다면, 임차인에게는 임대차계약의 갱신 뿐만 아니라 권리금이나 시설투자 비용을 회수할 수 있는 기회까지 박탈당하는 불합리한 결과를 초래할 수 있다. 따라서 상가건물 임대인에게 상가임대차법 제10조 제1항 제1호 사유에 기한 계약갱신거절권을 행사할 수 있는지 여부에 대하여는 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에 해당하는지 여부’ 뿐만 아니라 동 규정의 입법취지인 ‘임차인의 3기의 차임 지급 연체로 인하여 임대차 계약 관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌는지 여부’에 대한 실질적인 요건까지 충족하는 경우에만 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다고 해석하는 것이 법의 취지에 보다 부합한다고 생각된다. 다음으로, 상가임대차법 제10조 제1항 제4호의 해석과 관련하여, 건물 임차인의 무단전대의 경우 임대인의 민법 제629조 제2항에 기한 해지권에 관하여 전대를 한 과정, 전대부분의 비율, 다시 전대를 할 우려의 유무 등을 고려하여 임대인에게 즉시해지권을 인정하지 않으면 임대인의 이익이 침해된다고 인정되지 않는 한 해지권을 부정하여야 한다는 견해를 참고하여, 상가임대차법 제10조 제1항 제4호에 기한 계약갱신거절의 경우에도 동일하게 해석할 수 있다고 생각된다. 또한, 민법 제632조가 건물 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 전대한 경우에는 전대를 이유로 임대차를 해지하지 못하도록 규정하고 있다는 점을 고려하여, 상가임대차법 제10조 제1항 제4호를 문언대로만 해석하여 소부분 전대의 경우에도 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다고 해석하지는 않아야 할 것이다. 나아가, 상가임대차법 제10조 제1항 제4호가 임대인에게 계약갱신거절권을 부여한 이유가 임대인과 임차인 간의 신뢰관계가 파괴되었음을 그 배경으로 하고 있는 바, 이를 반대해석 한다면 어떠한 특별한 사정으로 인하여 임차인의 무단전대행위가 임대인과 임차인 간의 신뢰관계를 파괴시키는 정도에 이르지 않은 경우에는 임대인에게 계약갱신거절권을 인정하여서는 아니될 것이다. 마지막으로, 상가임대차법 제10조 제1항 제5호의 해석과 관련하여, 대법원이 건물 임차인의 선량한 관리자의 주의의무를 규정하고 있는 민법 제374조를 해석함에 있어 영업을 위한 개조 차원에서 상가건물에 대한 훼손이 발생했다 하더라도 당해 영업을 위한 부득이한 조치로서 훼손 상태가 외부에서 크게 노출되지 않으며 임대차관계 종료 후 어렵지 않게 원상회복이 가능하다면 이는 임차인이 임차목적물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우에 해당하지 않는다고 하는 점을 참고하여, 이와 같은 경우라면 임대인에게 상가임대차법 제10조 제1항 제5호에 기한 계약갱신거절권 또는 민법 제546조에 기한 즉시해지권이 인정된다고 보기 어려울 것이다. 요컨대, 임대인의 계약갱신거절사유가 상가임대차법 제10조 제1항 각 호의 규정으로 명시되어 있더라도, 임대인과 임차인 간의 신뢰관계가 파괴되지 않는다고 판단되는 범위의 임차인측 사정에 대하여서까지 법문언을 그대로 적용하여 임대인이 임차인에 대하여 계약갱신거절권 또는 즉시해지권을 행사할 수 있다고 해석하기보다는, 민법상 임대차계약과 관련한 판례를 통하여 구현되어 온 구체적 타당성을 고려하여 개별 사안에 따라 탄력적으로 해석하는 것이 상가건물 임차인에 대하여 임차권의 존속 보장을 통하여 영업권과 이익을 보장하고자 하는 법의 취지에도 보다 부합한다고 생각된다.

In protecting the tenant of commercial building and improving its trading position in the transaction with the landlord, it is key to guarantee the continuation of lease at least for period required to recover the return on investment and realize business rights and profits. However, the stronger the effect of the right to lease to protect the tenant, the landlord and the third party’s status will inevitably weaken in reverse. In this regard, the Commercial Building Lease Protection Act (the “Act”) guarantees tenant’s right to request for contract renewal so that the tenant can continue its right to lease the commercial building, but at the same time, the Act stipulates the right to refuse the contract renewal (Article 10 (1)) and the right to immediately terminate the lease agreement (Article 10-8), granting a landlord the right to terminate the lease agreement when the reasons for protecting the tenant are denied. Among the legal grounds to refuse the request for contract renewal stipulated in Article 10 (1) of the Act, subparagraphs 1, 4 and 5 provides grounds to terminate the lease agreement when the tenant engages in any acts of destroying the trust relationship, which raise controversies over the right to immediately terminate the lease agreement. First of all, regarding interpretation of Article 10 (1) 1 of the Commercial Building Lease Protection Act, when the tenant of the commercial building has been in arrear with the rent as he/she misunderstands the due date of rent, or when the tenant somewhat delayed the payment of rent due to the difficult economic situations, but the tenant pays the overdue rent immediately after the economy recovers striving to maintain good lease relationship with the landlord, then it is hard to see that the trust relationship between the landlord and the tenant has been destroyed. Even in such case, if the landlord of a commercial building is allowed to refuse the tenant’s request for contract renewal pursuant to Article 10-8 of the Act, it can lead to unreasonable consequences that deprive the opportunities not only to renew the lease agreement but also to recover premium on the leased building or investments in facilities from the tenant. Accordingly, when interpreting whether or not the landlord of the commercial building can exercise the right to refuse contract renewal based on the grounds stipulated in Article 10 (1) 1 of the Act, the facts that “whether such tenant has been in arrears with an amount equivalent to three period of rent” as well as “whether such overdue rent equivalent to three period of rent has broken the trust relationship so as to terminate the lease agreement” should be considered, and it seems more consistent with the purpose of the Act to interpret that the landlord can refuse the tenant’s request for contract renewal only when the substantive requirements are met. Next, it is my opinion that the right to refuse the request for contract renewal based on Article 10 (1) 4 of the Commercial Building Lease Protection Act shall also be construed by referring to the opinion that even when the tenant subleases all or part of the leased building without the consent of the landlord, the landlord’s right to terminate the lease agreement shall be denied except for the case that it is acknowledged the interests of the landlord may be infringed unless the landlord’s right to immediately terminate the agreement is admitted considering the process of sublease, ratio of subleased part of the commercial building and concerns over re-sublease pursuant to Article 629 (2) (Restriction on Assignment of Right of Lease and Sub-lease) of the Civil Law. In addition, in accordance with Article 632 of the Civil Law which stipulates that “in case where a tenant allows a third person to use small part of the leased building, the lease agreement may not be terminated on the ground of sublease”, it shall not be interpreted that the landlord may refuse the tenant’s request for contract renewal for the reason of sublease by constructing Article 10 (1) of the Act only as it is written. Furthermore, Article 10 (1) 4 of the Act which grants the landlord the right to refuse the request for contract renewal is based on the ground that the trust relationship between the landlord and the tenant has been destroyed. In other words, if the tenant’s act of subleasing the leased building without the consent of landlord has not been led to the destruction of trust relationship between the landlord and the tenant, the landlord’s right to refuse the request for contract renewal should not be admitted. Lastly, with respect to the interpretation of Article 10 (1) 5 of the Commercial Building Lease Protection Act, when the supreme court interpreted Article 374 of the Civil Law which stipulates the “Duty of Obligor to Deliver Specific Thing with Good Manager’s Care”, the Court determined that even if damage to a commercial building occurs in the course of remodeling the building for business, if the damage is not materially exposed to the outside as it is an unavoidable measure for the business, and if it is possible to easily restore it to its original state after termination of the lease agreement, then it shall not fall under the cases where such tenant has destroyed all or part of the building intentionally or by gross negligence. Taken such determination into consideration, it would be difficult to see that the landlord’s right to refuse the request for contract renewal under Article 10 (1) 5 of the Act or the right to immediately terminate the agreement under Article 546 of the Civil Law can be admitted. In short, even if the landlord is granted the right to refuse the request for contract renewal based on the legal grounds stipulated in each subparagraph of Article 10 (1) of the Act, instead of interpreting that the landlord may exercise the rights to refuse the request for contract renewal or immediately terminate the lease agreement against the tenant by applying the legal language, interpreting it flexibly according to individual cases in consideration of the specific relevance that has been implemented through legal precedents related to lease agreement under the Civil Law more conforms with the purpose of the Act to protect goodwill and interests of tenant by guaranteeing the continuation of the right to lease to the extent that it does not destroy the trust relationship between landlord and tenant.

#상가임대차 #계약갱신거절권 #즉시해지권 #차임연체 #무단전대 #임대목적물 훼손 #Commercial building lease #Right to Refuse the request for contract renewal #Right to immediately terminate the lease contract #Overdue rents #Sublease the leased building without the consent of such landlord #Damage to the leased building

참고문헌 (0)

참고문헌 신청

참고문헌이 DBpia에서 서비스 중이라면, [참고문헌 신청]을 통해 등록해보세요

함께 읽어보면 좋을 논문

논문 유사도에 따라 DBpia 가 추천하는 논문입니다. 함께 보면 좋을 연관 논문을 확인해보세요!

이 논문의 저자 정보

이지은

소속기관 변호사

주요연구분야 사회과학 > 법학

논문수 2 이용수 8

최근 본 자료

전체보기

구분	그룹	데이터 항목
AI 학습용 데이터	원문	원문 PDF 파일
AI 학습용 데이터	원문 + 메타 (기본/상세)	원문 PDF 파일 및 서지정보 CSV
대량 구매용 데이터	B2B 구독 방식	특정 자료 한정으로 원문 접근 권한 부여
대량 구매용 데이터	URL 전달 방식	바로 PDF 뷰어를 열람할 수 있는 URL 제공

구분	그룹	데이터 항목
AI 학습용 데이터	기본 메타	발행기관명, 간행물명, 권호명, 권(vol), 호(issue), 통권, 발행연도, 발행월, 논문명, 저자명, 시작페이지, 종료페이지, 전체페이지, 상세페이지URL
상세 메타 데이터	발행기관 메타	발행기관 이명, 영문명, 창립연도, 홈페이지URL, 발행기관 소개
	간행물 메타	부제목, 간행물 유형, ISSN, ISBN, 최초발행연도, 폐간연도, 간행빈도, 발행주기, 등재사항, 이용수, 피인용수, 권호수, 논문수, 표지이미지
	논문 메타	작성 언어, 부제목, 대등제목, 목차, 키워드, 초록, 이미지, 참고문헌, 이용수, 피인용수, 논문활용도, DBpia통합주제분류, KDC분류, DDC분류, 한국연구재단분류, UCI, DOI
	저자 메타	소속기관, 소속부서, 직급, 연구분야, 연구키워드, 이용수, 피인용수, 저자 논문활용도

구분	그룹	데이터 항목
※ 결합형/맞춤형 메타 데이터는 신청 내용에 따라 다양하게 제공 가능
이용순위 정보	주제분야별 많이 이용된 논문	“인문학”에서 많이 이용된 논문 TOP100
	이용기관별 많이 이용된 논문	“중고등학교”에서 많이 이용된 논문 TOP100
	세부기관별 많이 이용된 논문	“서울대학교”에서 많이 이용된 논문 TOP100
	키워드별 많이 이용된 논문	“Chat GPT”에서 많이 이용된 논문 TOP100
키워드 정보	많이 이용된 키워드	특정기간/분야/저널 내 많이 이용된 키워드
	많이 발행된 키워드	특정기간/분야/저널 내 많이 발행된 키워드
	많이 검색된 키워드	특정기간/분야/저널 내 많이 검색된 키워드
	연구 트렌드 키워드	특정 키워드 연관 연구동향 분석 데이터 키워드

논문 기본 정보

초록· 키워드

AI 요약

연구주제

연구배경

연구방법

연구결과

주요내용

목차

참고문헌 (0)

함께 읽어보면 좋을 논문

이 논문의 저자 정보

최근 본 자료

댓글(0)