주택임대차보호법·상가건물임대차보호법상 임차인 보호를 위한 공시방법에 관한 소고

이근영; 김상진

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자료유형: 학술저널

저자정보: 이근영 김상진

저널정보: 한국토지법학회 토지법학 토지법학 제31권 제1호

발행연도: 2015.6

수록면: 141 - 173 (33page)

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주택임대차보호법과 상가임대차보호법은 국가가 임대인과 임차인 사이의 사적인 법률관계에 개입하여 민법의 대원칙인 계약자유의 원칙을 수정하고, 경제적·사회적으로 열악한 지위에 있는 주택 또는 상가건물의 임차인을 보호하기 위한 사회보장적 성격을 지닌다. 즉 임차인의 지위 강화의 견지에서 일정한 공시방법을 갖춘 경우에 제3자에 대한 대항력과 소액임차금의 최우선변제권을 부여하고(주임법 제3조 제1항, 상임법 제3조 제1항), 여기에 임대차계약서에 확정일자까지 갖춘 경우에는 경매 또는 공매절차에서 임차주택(대지를 포함한다) 또는 임차건물(임대인 소유의 건물을 포함한다)의 환가대금에서 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 보장하고 있다(주임법 제3조의 2 제2항, 상임법 제5조 제2항). 주임법은 공시방법으로 주택의 인도(점유)와 주민등록을, 상임법은 공시방법을 상가건물의 인도와 사업자등록을 들고 있는데, 그 중 주민등록과 사업자등록은 공시방법으로 문제점이 많아서 많은 논의가 있고 그래서 공시방법인가 여부가 문제되고 있다. 그러나 주민등록은, 등기와는 달리, 비용이 소요되지 않고, 그 절차도 간단하다는 점과 임대차관계에서 대항력의 취득여부와 그 취득시기를 명확하게 하는 장점이 있고, 주임법 제3조 제1항에서 주민등록법상의 전입신고(주민등록)와 상임법 제3조 제1항에서 세법상의 사업자등록을, 주택 또는 상가건물의 인도(점유)와 함께, 임차인의 대항력 취득요건으로 규정하고 있고 있으므로 이것이 공시방법으로 기능한다는 점은 부정할 수는 없다고 본다. 다만 주임법 제3조 제1항과 상임법 제3조 제1항은 그 법문상 대항력의 취득요건으로만 규정할 뿐, 그 존속요건으로 규정하고 있지 않다는 점을 주의하여야 한다. 따라서 주민등록과 사업자등록은 공시방법으로 대항력 등의 취득요건이지만 존속요건은 아니라고 보아야 할 것이다. 이러한 공시방법 구비한 임차권의 효력으로 임차인이 갖게 되는 대항력, 우선변제권(확정일자도 구비시), 소액보증금의 최우선변제권의 행사상의 문제점을 검토하면서, 특히 연속된 경매에서 제2경매에서도 임차인이 잔존 보증금에 대하여 우선변제권을 주장할 수 있는지에 대하여도 검토하였다. 주임법 제3조의 5 단서와 상임법 제8조 단서는 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 소멸하지 않는다고 명정하고 있다는 점을 고려하여 임대차가 종료하지만 보증금을 반환받을 때까지 법정임대차관계가 존속하는 것으로 의제한다고 하는 판례의 해석론이 아닌, 임차인의 대항력은 물론 잔존보증금에 대한 우선변제권도 역시 존속하므로 제2경매에서 우선변제권을 행사할 수 있다고 해석하여야 하며, 이러한 해석론은 소액임차인의 최우선변권에도 동일하게 적용된다고 본다. 그리고 외형상 공시방법을 구비하였지만, 판례로 인하여 그 보호에서 제외되는 임차인의 유형들을 판례를 중심으로 정리하였다.

The Housing Lease Protection Act and the Commercial Building Lease Protection Act allow the government to involve in legal disputes between a landlord and a tenant to rectify the liberty of contrast, a dominant principle of civil law, acting as a social safety net to protect the tenant of a house or a commercial building, who are often at a disadvantage both socially and economically. That is, as a way to strengthen the protection, given the public announcement of the lease contract is in compliance with the relevant law, the tenant is given the opposing power against the third party and the right to receive the prior payment of his or her security deposit (paragraph 1 of Article 3 of the Housing Lease Protection Act and paragraph 1 of Article 3 of the Commercial Building Lease Protection). If the lease contract contains the definite date, the amount ofmoney converted from the rented house (including the land) or the rented building (including other properties owned by the landlord) first goes to the tenant (paragraph 2 of Article 3 of the Housing Lease Protection Act and paragraph 2 of Article 5 of the Commercial Building Lease Protection). As for the methods of public announcement, the transfer of property and resident registration are required by the Housing Lease Protection Act while the property transfer and business registration are demanded by the Commercial Building Lease Protection Act. However, as the definite date is solely intended to prevent the collusion between the landlord and tenant from affecting the right of the third party, the date is irrelevant to the public announcement. The current study focuses on the possibility that the tenant can have all three conditions including the opposing power, the preferential right to the deposit for lease and the prior right to the small amount of a lease deposit given the announcement is property made. The focus is also on other issues arising from a tenant who meets the requirements for the public announcement but can’t receive any protection. In this study, tenants who fall into this category are termed as an ‘erroneously accepted tenant’, which includes the following cases: a tenant who registers his or her resident but can’t receive protection under any Lease Protection Acts,when the resident is registered only by an indirect resident, when the resident registration is cancelled regardless of the willingness of the tenant, a small tenant whose security deposit is less than a specific sumof money to lease housing, who serves as the landlord’s creditor to collect the deposit, a small tenant who has the creation of mortgage and meets the requirements for the public announcement after a building is newly built, and a landlord who is entitled to the preferential payment right for the second auction. With regard to those issues, this study compares judicial precedents and academic theory, and suggests personal opinions and thoughts.

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김효석 / 2010 / 상가임대차 분쟁의 해결 / 법률서원

양창수 / 2011 / 민법Ⅱ 권리의 변동과 구제 / 박영사

윤경 / 2008 / 민사집행(부동산경매)의 실무 / 육법사

지원림 / 2015 / 민법강의 / 홍문사

김대규 / 2009 / 상가건물임대차보호법상 임차인의 지위 -주택임대차보호법과 관련하여- / 원광법학 25(3):323~350

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