주택임차인의 우선변제권과 임차보증금의 지급 - 대상 판결: 대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다212194 판결 -

이준현

doi:10.35505/slj.2019.08.8.2.143

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저자정보: 이준현 (서강대학교)

저널정보: 서강대학교 법학연구소 서강법률논총 서강법률논총 제8권 제2호(통권 제16호)

발행연도: 2019.8

수록면: 143 - 162 (20page)

DOI: 10.35505/slj.2019.08.8.2.143

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평석 대상 판결은 임차보증금의 일부만을 지급하고 우선변제권 인정 요건을 갖춘 다음 나중에 나머지 보증금을 모두 지급한 주택임차인과 그 주택임차인이 확정일자를 갖춘 후 나머지 보증금을 나중에 지급하기 전에 그 주택에 전세권을 설정하고 이를 등기한 사람(후순위권리자)과의 사이에 민사집행법에 따른 경매를 할 때 누가 우선하여 변제받게 되는지를 다루고 있다. 대상 판결은 이 경우에 주택임차인이 그 임차보증금 전액에 대하여 전세권자에 우선한다는 것이다.
필자는 기본적으로 대상 판결의 결론을 지지하면서도, 선행 임차인이 확정일자를 갖춘 후 나머지 임차보증금을 지급하기 전에 그 주택에 대해서 우선변제권 인정 요건을 갖추고 임차보증금을 모두 지급한 다른 임차인(후행 임차인)이 후순위권리자로 되는 경우에는, 예외적으로 주택임차인이 임차보증금의 지급을 실제로 완료한 때를 기준으로 하여 먼저 임차보증금의 지급을 완료한 후행 임차인에게 민사집행법에 따른 주택의 경매 시 선행 임차인에 우선하여 임차보증금의 우선변제권이 인정되어야 한다고 본다.

According to the Housing Lease Protection Act, when a tenant who concludes a lease contract with a house has completed the delivery of a house and resident registration, the lease shall take effect against any third party from the following day. In addition, the tenant who has met the above requirements and obtained the fixed date on the lease contract document has the right to receive the repayment of the deposit in preference to the subordinated title holder or other creditor in the converted price of the tenant house at the time of an auction conducted under the Civil Execution Act.
However, the Housing Lease Protection Act does not require that the deposit be paid in full in addition to having requisites for setting up the lease against any third party and obtaining the fixed date on the lease contract document in order for the tenant to be granted the right to get the deposit back first. Therefore, even if the tenant paid a part of the deposit to the lessor and had requisites for setting up the lease against any third party and obtained the fixed date on the lease contract document and later paid the remaining deposit, unless the special conditions are met, he has the right to receive the repayment of the full deposit in preference to the subordinated title holder or other creditor, based on the time of having requisites for setting up the lease against any third party and obtaining the fixed date.
This recognition and conclusion of the Supreme Court decision(2017Da212194) is in principle appropriate. However, in the case where the subordinate right holder is a succeeding tenant, as an exception, the right to receive the preferential repayment of the deposit should be granted to the succeeding tenant who completed the payment of the deposit first, in preference to the preceding tenant., based on the time when the payment of the deposit actually be completed.

#대항요건 #임차보증금의 우선변제권 #확정일자 #후순위권리자 #주택임대차보호법 #Requisites for setting up the lease against any third party #right to get the deposit back first #fixed date #subordinated title holder #Housing Lease Protection Act

참고문헌 (10)

참고문헌 신청

지원림 / 2017 / 민법강의 / 홍문사

송덕수 / 2018 / 신민법강의 / 박영사

김준호 / 2018 / 민법강의 / 법문사

민일영 / 2009 / 주택·상가건물의 경매와 임대차 / 박영사

박동진 / 2016 / 계약법강의 / 법문사

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[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주
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대법원 2010. 5. 13. 선고 2010다8310 판결

[1] 채무자는 제3자가 채권자로부터 채권을 양수한 경우 채권양도금지 특약의 존재를 알고 있는 양수인이나 그 특약의 존재를 알지 못함에 중대한 과실이 있는 양수인에게 그 특약으로써 대항할 수 있고, 여기서 말하는 `중과실’이란 통상인에게 요구되는 정도의 상당한 주의를 하지 않더라도 약간의 주의를 한다면 손쉽게 그 특약의 존재를 알 수 있음에
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[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주
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대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다80204 판결

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거
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[1] 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속
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주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의하면, 주택임차인은 같은 법 제3조 제1항에 규정된 대항요건과 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매절차 등에서 보증금을 우선하여 변제받을 수 있고, 여기서 확정일자의 요건을 규정한 것은 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 하는 취지일 뿐, 대항
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[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이
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[1] 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 또한 위와 같은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때 임차주택(대지를 포함
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[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대
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