주택임대차보호법상 대항력에 관한 고찰

김상현

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자료유형: 학술저널

저자정보: 김상현

저널정보: 건국대학교 법학연구소 일감부동산법학 일감부동산법학 제19호

발행연도: 2019.1

수록면: 149 - 173 (25page)

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주택임대차보호법은 주택임대차에 관하여 민법에 대한 특례로서 무주택 국민의 주거생활 안정보장과 임차인의 불편 해소 및 임차권 보호를통한 안정된 임차생활 영위를 목적으로 1981년 제정되어 지금에 이르고있다. 주택임대차보호법은 그동안 수차례의 개정을 통하여 시행과정에서 표출된 문제점을 지속적으로 개선해 나갔다. 그러나 주택임차인의 주거안정에 있어서 핵심 규정인 제3조 제1항 임차권의 대항력, 즉 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다”는 규정에 대하여는이 법 제정 이래 대항력 발생시기와 대항요건 및 공시방법으로서의 주민등록제도와 관련하여 전자에 대해서는 임대인의 악용 가능성으로 인한 폐해, 후자에 대하여는 주민등록의 부적절성 등이 계속적으로 문제제기가 되었음에도 결국 제정 당시와 달라진 것이 없는 것은 매우 유감스러운일이다. 이러한 견지에서 주택임대차보호법상 대항력을 고찰해 본 바, 우선, 주택임대차보호법 제3조 제1항의 이른바 ‘익일 조항’은 대항요건이갖추어지면 그날 즉시 대항력이 발생하여야 하는 일반적인 대항력 법리에 상충되고, 무엇보다도 임대인이 이를 악용할 수 있는 가능성을 열어놓고 있어 주택임차인의 주거불안정 및 보증금 회수에 대한 불안전성을 야기할 수 있음은 사회적 경제적 약자인 임차인의 안정적인 주거생활을 목적으로 하는 입법취지를 무색하게 한다. 따라서 익일 조항을 조속히 폐지하는 것이 여러모로 바람직하다. 즉 주택임대차는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그날로부터 제3자에 대하여 효력이 발생하는것으로 개정되어야 한다. 다음으로, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서의 대항요건이자 공시방법인 ‘주민등록’이 주택임대차보호법의 입법취지나 주민등록제도 자체의 목적과 제3자에 대한 공시기능의 효용성 측면등에서 적절한 제도인지 의문이 있다. 따라서 다음과 같은 점에서 주민등록이나 확정일자부제도를 대체할 수 있는 주택임대차에 대한 등기제도를 새로이 마련하는 것이 현 시점에서 가장 바람직할 것으로 사료된다. 첫째, 주민등록은 대항요건으로서 임차인 주거보장의 측면에서는 상당히긍정적인 역할을 하고 있으나, 임차주택의 양수인이나 저당권 등 담보권설정자 등 잠재적 이해관계인의 보호와 거래의 안전에는 매우 열악하여, 배타성을 갖고 있는 권리에 대하여 그 변동이 있었을 경우 그 사실을 외부에서 인식할 수 있어야 한다는 일반적인 공시의 원칙에 너무나 동떨어진제도인 점, 둘째, 주택임차인 보호의 또 하나의 중요한 축인 현행 주택임대차보호법상 임차인이 우선변제권 또는 최우선변제권을 행사하기 위해서는 민사집행법상 당연배당 대상 채권자에는 포함되지 않아 배당을받기 위하여는 배당요구를 하여야 하는데, 이를 실기한 임차인에 대한 보호도 자연스럽게 이루어질 수 있다는 점, 셋째, 전술한 대항력의 발생시기에 대한 문제점과 소모적인 논쟁도 일소할 수 있다는 점 등이다. 다만, 이러한 장점에도 불구하고 주택임차권이 채권에서 준물권으로, 준물권에서 완전한 물권으로 진화하는 것이 종래 사법의 근간을 해친다는 비판이있겠으나, 이 또한 사회적 경제적 약자인 주택임차권자를 보호하는 것은이미 주택임대차보호법이 제정되고 이후 30년이 되어가는 시점에서는충분한 사회적 합의가 도출되었다고 사료되고, 현재의 주택사정을 고려해 보아도 크게 문제가 될 것은 없을 것으로 생각된다.

Article 3 (1) of the Housing Lease Protection Act stipulates that a opposing power arises from the day after the lessee is provided with a house and completes resident registration. The purpose of this provision is twofold. First, the delivery of a house and resident registration is a simple way of public notice than the registration. In the case that the delivery of a house and resident registration and the registration of a third party’s name took place on the same day, it is practically difficult to identify a person with the right of precedence by revealing the relationship. Second, suppose that the lessee completed the delivery and resident registration of the house on the same day after the registration of the third party, even though the third party confirmed that there was no lessee who had taken over the house and finished the resident registration there. If so, the purpose of this Article is to put the rights of registered third parties ahead of the lessee, in order to prevent irrelevance damage that a third party may incur. In addition, the effect of the preferential repayment prescribed in Article 3-2 (1) of the Act is the same as that of the opposing power and this has the effect of real right on third parties in a housing lease, so there is no rational reason to treat priorities between the lesses and third parties unlike the opposing power. Also, If a fixed date is provided on or before the date of occupancy and resident registration, it is the court case that the preferential repayment effect occurs on the basis of the day after the delivery of the house and resident registration are completed, similar to the opposing power. However, in order to guarantee the lessee’s security of housing and the security of the deposit, which is the legislative purpose of the Housing Lease Protection Act, the following day’s provisions should be abolished. Moreover if the lessee is provided with a house and completes resident registration in the house lease contract, the law should be amended to be effective to the third party even if there is no registration. According to the precedent, in Article 3 (1) of the Housing Lease Protection Act, resident registration is provided as a way of public notice that allows a third party to clearly recognize the existence of a lease right for the safety of transactions, but in view of the purpose of the resident registration system itself caused by administrative necessity, there is a big gap between the function of public notice and the public notice function is not so much, which is hurting the safety of the transaction. Therefore, it is desirable to return to the principle of public notice under the Civil Law and return it to the registration system.

#Housing Lease Protection Act #opposing power #resident registration #public notice #the following day's provisions

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