일본의 환지등기 절차에 관한 연구

우미형

doi:10.35979/ALJ.2024.08.74.255

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자료유형: 학술저널

저자정보: 우미형 (충남대학교)

저널정보: 행정법이론실무학회 행정법연구 行政法硏究第74號

발행연도: 2024.8

수록면: 255 - 279 (25page)

DOI: 10.35979/ALJ.2024.08.74.255

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부동산등기제도의 수립과 운영은 부동산 거래의 안전과 신속이라는 적극적 행정목적을 달성하기 위해 부동산과 관련한 사회질서를 적극적이고 구체적으로 형성해 가는 국가활동이라는 점에서 당연히 행정작용에 속한다. 이 글은 부동산등기제도에 대한 행정법 연구의 일환으로 환지등기 절차를 중심으로 고찰한다.「도시개발법」상 도시개발사업은 환지 방식으로도 가능한데, 현재 환지등기 절차의 주요 문제점으로 지적될 수 있는 사항은 다음과 같다.
첫째, 대장과 등기의 불일치에 대한 우려이다. 환지등기와 관련하여서는 특히 대장상 소유자 정보와 등기의 소유권자 정보의 불일치 가능성이 문제된다. 환지 실무에서는 등기에 앞서 대장이 편성되면서 소유자 확정을 사실상 끝내는 게 현실인데, 대장소관청과 법원 상호 간 소통 부족으로 대장상 소유자 정보가 등기절차에 정확히 전달되지 못할 우려가 있을 뿐 아니라, 등기의 소유권 표시가 대장상의 소유자 정보에 사실상 구속되는 구조이다. 즉 환지절차에 한해 살펴보면 소유자 정보에 관하여 등기가 대장에 우선한다는 것은 허구에 가깝다.
둘째, 규범체계의 부조화 문제이다. 환지사업과 관련한 대법원 규칙은 농촌개량사업에 관한「농업생산기반정비등기규칙」만 있을 뿐, 도시개발사업에 적용되는 환지등기규칙은 아직까지 제정되지 않고 있다. 또한 환지에 관한 가장 중요한 예규인「환지등기절차 등에 관한 업무처리지침」이「농어촌정비법」에 따른 환지와「도시개발법」에 따른 환지등기절차에 모두 적용되는 것에서도 알 수 있듯이, 「도시개발법」상 환지에 대한 고유의 등기절차는 하위법령으로 구체화되어 있지 않다.
셋째, 환지등기 절차에서는 대량의 등기가 최대한 신속하고 정확하게 이루어져야 하는데, 등기관에 따라 환지등기의 전문성 차이가 적지 않아 등기의 소요시간이나 신청자에게 요구되는 자료 등이 천차만별이다. 이를 해결하기 위해서는 등기규칙이나 예규의 정비 외에도 등기이전에 환지절차를 오류 없이 진행할 수 있도록 환지전문가의 양성이 필요하다.
일본은 우리와 큰 틀에서 매우 유사점이 많은 환지등기 절차를 채택하고 있는데, 그 주요 시사점은 다음과 같다.
먼저, 등기의 방식은 정책적 선택의 문제이다. 일본이「토지구획정리법」상 환지등기를 표시변경 방식으로 한다고 하여 우리도 당연히 그에 따르는 게 타당하다는 결론은 도출될 필요가 없다. 향후 우리나라에서는 입체환지 방식이 더 확대될 것으로 예상되는데, 「도시정비법」상 이전고시와「도시개발법」상의 환지처분이 등기절차의 관점에서 달라야 할 실익이 있는지를 고려하여 입법정책적 판단을 해야 할 것이다. 나아가 대장과 등기의 불일치가 발생하지 않도록 기관 간 협조는 물론, 대장과 등기의 정보가 일치될 수 있도록 세심한 제도 개선이 필요하다. 마지막으로 환지계획부터 환지등기에 이르기까지 전체적인 환지절차에 대한 전문성을 가진 환지전문가의 양성 방안을 적극적으로 모색해 나갈 필요가 있다.

Real estate registration is a state activity that actively and concretely shapes the social order related to real estate in order to achieve the active administrative objective of safety and speed in real estate transactions. As part of an administrative law study on the real estate registration system, this article focuses on the Registration of allocation of replotted land. The following issues can be raised as the main problems of the Registration of allocation of replotted land process under the current Urban Development Act.
First, there is a concern about discrepancies between the book and the register. The possibility of discrepancies in owner information is particularly problematic when it comes to the registration of reverter. In the practice of reversal, the registration is organized before the register, effectively ending the confirmation of the owner. Not only is there a risk that the information of the owner in the register may not be accurately conveyed to the registration procedure due to lack of communication between administrative agencies, but also that the ownership indication in the register is effectively bound to the information of the owner in the register, so it is more of a fiction that the register takes precedence over the book with respect to the owner only in the reversal procedure.
Second, there is a problem of inconsistency in the normative system. The only Supreme Court rule related to land reclamation is the Agricultural Production Infrastructure Maintenance Registration Rule for rural improvement projects, but no land reclamation rule has been enacted for urban development projects. The most important precedent for the registration of eminent domain, the Guidelines for the Registration of Eminent Domain (Guidelines for Registration of Eminent Domain), also applies to both eminent domain under the Agricultural Improvement Act and the registration process under the Urban Development Act, as evidenced by the fact that the unique registration process for eminent domain under the Urban Development Act is not specified in any subordinate legislation.
Third, in the process of registering a large number of transfers, a large number of transfers must be registered as quickly and accurately as possible, and there are many differences in the time required for the registration process and the required application materials due to the differences in the expertise of the transfers by different registration agencies. In order to solve this problem, it is necessary to develop a system of registration rules and regulations, as well as to cultivate experts in the field.
Japan has adopted a Registration system of allocation of replotted land that has many similarities with ours, and the following are the implications of our review of the Japanese registration system.
First, the method of registration is a matter of policy choice. Just because Japan uses the change of display method under the Land Plan Organization Act does not mean that it is appropriate for us to follow suit.
Second, inter-agency cooperation is needed to prevent discrepancies between the book and the register, and a careful system should be established to ensure that the information in the book and the register are consistent.
Third, efforts should be made to cultivate experts in the field. First of all, we should actively consider introducing a system of allocation of replotted land experts under the Urban Development Act. It is necessary to actively seek ways to foster experts who have expertise in the entire process from planning to registering.

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