부동산 거래(임대차) 사고 예방을 위한 법제연구 - 임차인의 지위 강화를 중심으로 -

조재진

doi:10.30833/LTPR.2023.05.11.2.179

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자료유형: 학술저널

저자정보: 조재진 (세명대학교)

저널정보: 한국법이론실무학회 법이론실무연구 법이론실무연구 제11권 제2호

발행연도: 2023.5

수록면: 179 - 213 (35page)

DOI: 10.30833/LTPR.2023.05.11.2.179

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전세보증금 미반환 사건 이후 부동산 거래 관련 각종 사고가 재조명되고 있다. 대표적으론 주택 임대차에서 임차인으로서, 온전한 지위를 얻기까지가 상대적으로 임대인보다 감수해야 할 계약상 위험이 많은 것이 사실이다. 계약기간 동안 임차권을 보존하고 보증금의 안전한 반환까지 염두 해야 하기 때문이다. 임차인으로서 자신의 권리에 안전함을 신경 쓴다 하더라도 주택 시세의 하락이 이어지고 있는 현재 시장과 같은 경제적인 측면까지 단정한다는 것은 한계가 있다. 특히 부동산거래(임대차)에서 계약서상 거래당사자 사이에 특약 사항으로 계약의 성사와 법률효과의 유효를 목적으로 문제 될 요소를 배제하고, 임차인의 불안요소를 해결할 수 있는 내용을 기재하는 경우가 상당하다. 막대한 자금이 수반되는 부동산거래의 특성상 이러한 특약 사항을 찾아보는 것은 어렵지 않다. 다만 이러한 특약은 얼마나 구체적으로 작성하는지와 별개로 채권계약에 의한 이행의 문제를 내포하고 있다.
주택매매 또는 전세 계약체결을 위한 특약으로 ‘전세보증보험 가입이 거절되는 경우 계약을 무효로 하고, 계약금과 중도금, 잔금을 즉시 반환한다.’ 또는 ‘전세자금대출이 거절되는 경우 계약을 무효로 하고 계약금을 즉시 반환한다.’라는 내용으로 임차인의 전세자금 반환 보장과 전세금을 확보하기 위한 금융에서 문제가 발생할 경우 계약을 무효로 하고 그간 상대방에게 지급했던 계약금, 중도금, 잔금 일체를 안전하게 반환받을 수 있다는 것을 확실하게 점검하고자 작성하게 된다. 그러나 이는 어디까지나 특약의 내용으로 거래당사자는 특약의 본 취지대로 특약에 관한 사항이 발생했을 경우 기재한 특약 내용에 따라 적극적 이행하는 것이 마땅하나 실무적 관점에서 그렇지 못한 경우가 많다. 임대인은 당장 반환할 현금이 없다는 것을 이유로 반환을 미루거나 연락이 두절 되는 등 임차인의 피해가 속출하는 것이 문제 된다. 임차인 입장에선 계약금과 전세금을 즉시에 반환한다는 특약을 믿고 거래한 것이지만 채권계약의 특성상 이행의 문제가 남게 되고 임대인은 채무의 이행을 미루거나 협조하지 않는 것으로 당장 감수할 위험이 사실상 없기 때문에 특약 내용대로 이행하지 않는 것이다. 부당이득반환의 소송과 지급명령 신청을 통한 반환 방법이 있지만 결국 현실적인 반환이 이루어지기까지 복잡한 소송절차와 비용, 시간이 소요되므로 당장 주거문제를 해결해야 하는 임차인의 입장에선 무엇 하나 해결할 수 없는 위기에 처하게 된다. 이는 모두 임차인의 지위를 취약하게 하는 요소로 법률적 측면과 제도적 측면의 접근으로 임차인의 지위를 강화할 근거가 되고, 개선을 가늠할 수 있는 수준이 아닌 확실한 보장방안으로서 요구됨이 절실하다.
본 연구는 부동산 거래사고에 관한 사례 중 계약금 반환, 전세보증보험 가입 여부에 따른 잔금 반환, 전세보증보험 가입 확인을 잔금 지급 이전에 할 수 있도록 전세보증 제도의 가입 시기 조정, 임차인이 있는 주택의 매매로 소유자가 변경될 경우 신 소유자가 임대인의 지위를 승계하는 것에 관한 사례분석과 법률적 측면과 제도적 측면의 검토를 바탕으로 거래사고 예방을 위한 법률 개선을 제시하였다.

After the non-return of the jeonse deposit, various accidents related to real estate transactions are being re-examined. Representatively, it is true that as a lessee in housing rental, there are relatively more contractual risks to bear than lessors until obtaining a full status. This is because the rental rights must be preserved during the contract period and the safe return of the deposit must be kept in mind. Even if you care about the safety of your rights as a lessee, there is a limit to determining economic aspects such as the current market where housing prices continue to decline. In particular, in real estate transactions (lease), as a special agreement between the parties to the contract, it is quite common to exclude problematic elements for the purpose of concluding the contract and validating the legal effect, and to describe the contents that can solve the lessee"s anxiety factors. Given the nature of real estate transactions involving huge amounts of funds, it is not difficult to find such special agreements. However, these special agreements involve the problem of fulfillment by the bond contract, regardless of how specifically they are drafted.
As a special agreement for concluding a housing sale or charter contract, "if the deposit guarantee insurance subscription is rejected, the contract is invalid, and the down payment, interim payment, and balance are returned immediately." The deposit will be returned immediately.” In the event that a problem arises in the guarantee of the return of the lessee’s deposit money and in the financing to secure the deposit money, the contract is invalid and all the deposit, interim payment, and remaining balance paid to the other party can be safely returned. I"m writing this to make sure things are checked.
However, this is the content of the special agreement, and the parties to the transaction should actively implement the special agreement in accordance with the special agreement if matters related to the special agreement occur according to the purpose of the special agreement, but in many cases this is not the case from a practical point of view. It is a problem that the lessor suffers one after another, such as delaying the return or losing contact because he has no cash to return immediately. From the lessee"s point of view, the transaction was made believing in the special agreement that the down payment and the deposit money were immediately returned. that is not fulfilled.
There are methods of return through lawsuits for the return of unjust enrichment and application for payment orders, but complex legal procedures, cost, and time are required before realistic returns are made. will be faced All of these are elements that make the lessee"s position vulnerable, and it is urgently needed as a sure guarantee method, not at a level at which improvement in strengthening the lessee"s position can be measured through an approach from the legal and institutional aspects.
In this study, among cases related to real estate transaction accidents, the return of the down payment, the return of the remaining balance depending on whether or not the deposit was made, the adjustment of the registration period of the deposit guarantee system so that confirmation of the deposit of the deposit guarantee insurance can be made before the balance payment, and the sale of houses with tenants Based on the case analysis of the succession of the lessor by the new owner when the owner changes, and the review of the legal and institutional aspects, it is proposed to improve the law to prevent transaction accidents.

#부동산거래사고 #계약금반환 #특약 #임차인 #임대인의 지위 승계 #전세보증보험 가입 시기 #real estate transaction accident #refund of down payment special contract real estate tenant Succession to lessors position #When to sign up for Jeonse Guarantee Insurance

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