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본 연구의 목적은 「상가건물 임대차보호법」상 환산보증금제도 관련 규정과 직·간접적으로 관련된 쟁점을 도출하고, 상가임차인의 안정적인 영업을 위한 개선방향을 제시하는 것이다. 중장기적으로는 환산보증금제도 폐지 등 상가임차인의 영업활동 보호에 초점을 맞출 필요가 있다. 그러나 환산보증금제도의 유지가 불가피하다면 관련 규정의 개선이 필요하다. 주요 결과는 다음과 같다. 첫째, 환산보증금의 상한은 「상가건물 임대차보호법」 제정 당시의 목표대로 전체 상가임차인의 90%를 보호하려는 노력이 필요하다. 둘째, 보증금 환산비율은 경제 상황을 고려하여 1분의 100에서 1분의 70으로 조정하거나, 한국은행 기준금리와 연동되도록 개선이 필요하다. 셋째, 임대료 인상 상한비율은 소비자물가상승률과 연동되도록 개선이 필요하고, 환산보증금 기준 이하(연 7%)와 기준 초과(연 12%)로 각각 차등을 두어 규정하는 것이 필요하다. 넷째, 월차임 전환비율은 경제 상황, 주택임대차를 고려하여 고정비율 연 12%를 연 10%로 조정하는 것이 필요하다. 이밖에도 상가건물 임대차 실태조사의 개선, 실태조사를 통한 지방자치단체의 상가임대차 분쟁 해소 노력, 임대료 분쟁 시 합리적인 조정 방안 마련, 법 위반 시 처벌규정 도입 등이 필요하다.
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