집합건물과 대지사용권에 대한 연구

정다영

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자료유형: 학술저널

저자정보: 정다영 (충남대학교)

저널정보: (사)한국사법학회 비교사법 비교사법 제28권 제3호(통권 제94호)

발행연도: 2021.8

수록면: 1 - 31 (31page)

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우리나라에서는 토지와 건물이 별개의 독립한 물건으로서 별도의 등기사항증명서에 등기된다. 그런데 건물은 토지를 떠나 존재할 수 없으므로 토지와 건물의 유기적 관계를 파악하는 것이 중요하다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항에서는 구분소유자는 규약으로써 달리 정한 경우가 아닌 한, 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다고 하여, 전유부분과 대지사용권의 일체성을 규정하고 있다.
구분소유자가 대지사용권을 가지지 않은 경우 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제7조는 그 전유부분의 철거를 청구할 권리를 가진 토지소유자에게 구분소유자에 대한 매도청구권을 인정하고 있다. 토지소유자에게 구분소유권 매도청구권을 준 것은 종래의 토지우위 관념을 반영한 것이라고 할 것이다. 그러나 입법론적으로는 구분소유자에게 대지사용권을 인정하는 것이 보다 타당하다. 이 경우 대지사용권의 종류는 지상권, 전세권, 임차권 등으로 하여 대지소유자가 선택하도록 하되, 그 지료는 당사자의 청구에 의해 법원이 정하는 구성을 취할 수 있을 것이다.
대법원은 집합건물이 증축되어 새롭게 전유부분이 생겼다고 하더라도 규약 또는 공정증서로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한, 기존 전유부분에 대한 대지사용권이 증축 부분에 대한 대지사용권으로 전용(轉用)될 수 없다는 취지로 판시하고 있다. 그런데 구분소유건물이 1인에 속할 경우에는 대지소유권이 새로운 전유부분을 위한 대지사용권으로 추정된다고 보는 것이 당사자의 의사에 부합한다고 보아야 할 것이다. 다만, 구분건물의 소유자가 여럿일 경우에는 전원의 동의가 있다고 하더라도 규약이나 공정증서와 같은 객관성이 담보될 만한 증거가 필요하다.
법적으로 토지와 건물은 별개의 독립한 부동산이기 때문에, 각각에 대하여 개별적으로 평가하여야 하나, 건물의 가치에 토지가 가지는 가치가 반영되기 때문에, 건물에서 발생하는 효용을 토지의 효용과 구분한다는 것은 실질적으로 거의 불가능하다. 집합건물의 대지사용권 및 대지권에 관한 문제를 검토함에 있어서는 이 점을 주지하여야 한다.

In Korea, land and buildings are registered in a separate registration certificate as separate and independent objects. However, since buildings cannot exist apart from land, it is crucial to understand the organic relationship between land and buildings. In Article 20 (2) of the Act on Ownership and Management of Condominium Buildings, an owner of a partitioned property cannot dispose of land use right separately from exclusive use area.
If the owner of the partitioned property does not have the land use right, Article 7 of the Act grants the landowner the right to claim a sale from the owner of the partitioned property. It reflects the traditional ideal of land superiority. However, the owner of the partitioned property who does not have the land use right is different from a person who built a building without any title on someone else’s land. Moreover, there are social demands to protect the owner of the partitioned property. Since the Act regulates the right to use the land as a subordinate right of the condominium ownership, it is more appropriate to grant the right to use the land to the owner of partitioned property from a legislative perspective. In this case, the landowner should select the type of right to use the land, and the court should determine the fee at the request of the party.
The Supreme Court ruled that even if a new exclusive part was created due to the extension of the condominium building, the land use right for the existing exclusive part could not be diverted to the land use right for the extension part. However, in the case of a condominium building belonging to one person, it should be considered that it is in line with the intention of the parties to regard the land ownership as the right to use the land for the new exclusive part.
From a legal point of view, land and building are separate and independent real estate. However, since the value of the building is actually reflected in the value of the land, it is practically impossible to distinguish the utility generated from the building from the utility of the land. This point should be noted when examining condominium buildings and land use rights.

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참고문헌 (3)

참고문헌 신청

권영준 / 2018 / 2017년 민법 판례 동향 / 서울대학교 법학 59(1):421~550

이기용 / 2005 / 구분소유의 성립에 관한 고찰 / 성균관법학 17(3):253~282

진상욱 / 2013 / 구분소유의 성립 및 전유부분과 대지사용권의 일체성 - 대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결을 중심으로 - / 토지법학 29(1):105~130

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