대지사용권의 무상취득과 부당이득의 성립여부 -대지공유지분을 중심으로-

신국미

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자료유형: 학술저널

저자정보: 신국미 (청주대학교)

저널정보: 한국집합건물법학회 집합건물법학 집합건물법학 제29권

발행연도: 2019.1

수록면: 37 - 82 (46page)

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판례 및 다수설은 전유부분과 대지사용권과의 관계를 종속적 일체불가분의 관계로 파악하고 있다. 따라서 전유부분에만 설정된 저당권에 의하여 경매가 개시되더라도 저당권의 효력은 그 종된 권리인 대지사용권에도 미치므로 전유부분만을 경락받은 매수인은 대지사용권도 함께 취득하게 된다. 더 나아가 대법원 2001.09.04. 선고 2001다22604 판결은 경매법원이 전유부분에 대한 저당권을 실행하면서 대지지분에 대한 감정평가액을 반영하지 않은 채 최저매각가격을 정하여 경매절차를 진행한 경우에도 전유부분 뿐만 아니라 대지지분에 대한 이전등기를 경료 받은 매수인에게 원래의 대지지분권자는 대지지분에 대한 가액을 부당이득으로서 반환청구할 수 없다고 한다. 이것은 매수인이 전유부분의 대가만 지급하면 대지공유지분에 대한 대가를 지급하지 않아도 대지공유지분을 취득한다는 논리로서 일반인의 법감정으로는 도저히 이해하기 어렵다. 그럼에도 불구하고 판례가 이와 같은 태도를 취하는 것은 대지사용권 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 데 있는 것으로 생각된다. 그렇다면 전유부분의 매수인은 언제나 종된 권리로서 이와 같은 대지사용권(대지공유지분권)을 취득하며 더욱이 대지지분에 대한 대가의 지급없이도 이러한 권리를 취득하는 것은 정당한가. 이에 대하여 최근의 유력한 견해들은 대지공유지분권이 전유부분의 종된 권리라는 것에 대해 의문을 제기한다. 대지사용권이 없는 구분소유자에 대하여 대지공유지분권자가 가지는 구분소유권 매도청구권(집합건물법 제7조)과 토지와 건물 중 토지에 대한 권리의 우위성을 인정하는 우리민법의 기본원칙에 따를 때 과연 대지에 대한 권리를 건물에 대한 권리의 종된 권리로 파악할 수 있는지는 의문이다. 더욱이 대지공유지분권의 무상이전과 그로 인해 대지공유지분권을 박탈당한 원래의 대지지분소유자에게 부당이득반환청구권도 인정되지 않는 것은 납득하기 어렵다. 이에 대지사용권의 개념을 판례와 달리 이해하는 방식으로 문제점을 해결하고자 한다. 즉 대지사용권을 대지에 대한 권리(대지공유지분권) 자체가 아니라 대지에 대한 권리 중 용익권능만을 대지사용권이라고 함으로써 대지사용권과 대지공유지분권을 분리하여 이해하는 것이다. 이에 따르면 전유부분에 대한 경매에서 매수인이 전유부분과 함께 대지사용권을 취득하더라도 대지사용권은 대지지분권이 아니라 대지에 대한 권리 중 용익권능만을 취득하므로 원래의 대지공유지분권자는 전유부분의 매수인에게 자신의 권리(대지공유지분권)를 빼앗기기 않게 되는 반면, 전유부분의 매수인은 전유부분의 소유를 위한 대지사용권을 취득함으로써 건물철거의 위험으로부터 해방된다. 이 경우에는 대지공유지분권의 박탈이 발생하지 않으므로 부당이득의 문제도 발생할 여지가 없다. 다만 이와 같은 경우에 대지공유지분권자는 용익권능이 제한되는 토지소유권을 취득하게 되나 그렇다고 하여 민법상의 물권법정주의에 반하는 새로운 물권의 창설로 보기는 힘들다. 왜냐하면 이 경우 소유권의 탄력성의 문제로 해결가능하기 때문이다. 이 글은 대법원 2001.09.04. 선고 2001다22604 판결을 계기로 일관되게 형성되어 온 ‘전유부분매수인의 대지사용권의 무상취득과 부당이득 부인’이라는 판례의 입장을 비판적으로 검토하고 이에 대한 대안으로서 대지사용권 개념을 재구성하였다.

Judicial precedents and majority theories view the right to use site as accessory right of the section for exclusive use. Therefore, a successful bidder acquires the right to use site as well as the section for exclusive use according to the decision of successful bid in the auction procedure. Furthermore, according to Supreme Court Decision No. 22604 of 2001-Da, even if the auction court proceeds the auction procedure without reflecting the appraisal value of the share of site, so that the buyer acquires the right to use site as well as the section for exclusive use when a mortgage is executed for the section for exclusive use, the original land share owner can not claim the return of appraisal value of the land as unjust enrichment. It is hard to comprehend the legal basis that the buyer will receive land share ownership even if the buyer does not pay for the share of site if the buyer pays only the section for exclusive use. This paper questions the opinion of the judicial precedents which denies the original land share owner’s right for the compensation for unfair profits gained by the buyer when the buyer acquires only the section for exclusive use and restructures the concept of the right to use site as an alternative. In other words, the judicial precedents understand the right to use site as the right to the land, that is, the right of share of site but the researcher understands the concept of the right to use site as the right of using the site, not the right to the land (the right of share of site) and separates the right to use site from the right of share of site. In this way, the right to use site acquired by the buyer who in the auction procedure acquired only the section for exclusive use is merely the right of using the site according to the right to own the section for exclusive use, so that the original land share owner does not lose his ownership. Therefore, there is no possibility of a problem of unjust enrichment.

#대지사용권 #구분소유자 #전유부분 #대지공유지분 #부당이득 #저당권

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