실물옵션을 이용한 애프터리빙제의 가치평가 연구 : 행동경제학 관점을 중심으로

진연화; 유정석

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자료유형: 학술저널

저자정보: 진연화 (한국토지주택공사) 유정석 (단국대학교)

저널정보: 경기연구원 GRI 연구논총 GRI연구논총 제23권 제1호(통권 제77호)

발행연도: 2021.2

수록면: 125 - 168 (44page)

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현 정부는 ‘도시재생 뉴딜’ 정책으로 일자리 창출 및 원도심 재생 등 경기 부양을 위하여 부동산 경기 활성화 정책을 시행하였다. 그러나 국내 부동산 시장에서는 풍부한 유동성 자금과 일부 주택 투기에 따라, 서울을 중심으로 주택공급 부족과 주택가격 상승으로 주택난이 야기되었다. 이에 따라, 정부는 다양한 부동산 대책을 발표하여 주택가격 안정화 정책을 추진하고 있다. 하지만, 서울지역 이외의 수도권과 일부 지방에서는 미분양이 발생하는 지역이 있다. 본 연구에서는 부동산 침체기에 ‘준공 후 미분양 주택’에 대한 신종 마케팅 기법으로 활용하는 ‘애프터리빙제’의 문제점을 분석하고 해결방안을 제시하였다. 또한 실물옵션 모형을 이용하여 공급자 및 수요자 관점에서 미래의 불확실성에 대비하여 ‘애프터리빙제’의 옵션 가치를 평가하였다.
본 연구의 사례에서 공급자는 ‘준공 후 미분양 주택’에 대하여 ‘애프터리빙제(전세형 분양주택)’ 마케팅을 시행하는 경우, 순현재가치법(NPV)에 의한 전체 사업의 가치(NPV)는 -16,269백만 원으로 사업성이 낮아서 애프터리빙제 신종 마케팅 방식의 성공 여부를 확신할 수 없다. 그러나 공급자 관점에서 실물옵션 모형에 의한 ‘애프터리빙제’를 포함한 전체 사업가치(ENPV)는 25,925백만 원(블랙-숄즈 모형)과 24,608백만 원(이항-트리 모형)으로 전체 사업의 가치가 높게 나옴에 따라, 수요자의 보유효과 심리를 기대하면서 거주기간 3년 후 분양 완료를 기대할 수 있다. 또한, 수요자 관점에서 입주 후 2년 차에 입주 여부를 결정할 수 있도록 풋옵션인 포기옵션 가치를 이항-트리 모형으로 산출 후 변동성과 전국 주택가격 하락률에 따른 민감도를 산출한 결과, 2023년 입주 2년 차 t=2 시점에서 총 15개의 민감도 분석항목 중 12개 항목에서 계속 거주 가능 결과를 도출하였으며, 행동경제학의 손실 회피 심리와 함께 주택에 3년간 살아본 후 계속 거주할 가능성이 큼을 확인할 수 있다.
결론적으로, 부동산침체기 부동산 분야에서 애프터리빙제는 ‘준공 후 미분양주택’에 대한 전세형 분양주택 마케팅 방법으로 지금보다 널리 활용될 수 있을 것이다.

The current government implemented a policy to revitalize the real estate economy through the “New Deal for Urban Regeneration” in order to stimulate the economy, such as creating jobs and regenerating the original city. Accordingly, the government has announced various real estate measures to promote housing price stabilization policies.
However, in the metropolitan area and some regions other than the Seoul area, there are areas where unsold items occur. This study analyzed the problems of ‘After-Living System’, which is used as a new type of marketing technique for unsold homes during the real estate recession, and suggested solutions.
In the case of this study, the value of the entire business (NPV) according to the net present value method (NPV) is -16,269 million won, and it is unclear whether the success of the new marketing method of the after-living system is due to low business value. However, from the perspective of suppliers, the total business value (ENPV) based on the real option model is KRW 25,925 million (Black-Scholes model) and KRW 24,608 million (binomial-tree model). It can be expected that the pre-sale will be completed after 3 years of residence, while expecting the consumer’s endowment effect. In addition, after calculating the value of abandonment option using a binomial-tree model so that the consumer can decide whether to move in two years after moving in, the sensitivity according to the volatility and the rate of decline in housing prices was calculated. At the point of t=2, which is 2 years of occupancy in 2023, 12 items out of a total of 15 sensitivity analysis items were derived. In addition, it can be seen that there is a high possibility of continuing to live in a house after living in a house for 3 years along with the loss aversion psychology of behavioral economics. In conclusion, in the real estate field, After-Living System’ can be used more widely than now as a chartered pre-sale marketing method for unsold homes after completion.

#행동경제학 #실물옵션 모형 #애프터리빙제 #주거환경개선사업 #전세형 분양주택 #Behavioral Economics #Real Options Model #After Living System #Residential Environment Improvement Project #Chartered Sales House

참고문헌 (77)

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곽준식 / 2009 / 행동경제학과 마케팅 / 마케팅 43(9):43~49

고대영 / 2020 / 한국 가계부채 4분의 1은 퇴직자…가계 회복력 약화 추세 / 이투데이 인터넷 기사

국토교통부 / 2019 / 민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진 / 국토교통부 보도자료(주택정책과·주택기금과·주택정비과, 2019.08.12.)

국토교통부 / 2021 / 전국 미분양 주택 현황 / 국토교통 통계누리 인터넷 자료(2021.02.10. 조회)

권순구 / 2010 / 부동산 자산의 수익성과 위험성에 대한 인식과 실제의 차이 : 행동 경제학적 해석

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