교환계약에 있어서의 실지거래가액 과세에 관한 짧은 고찰 : 실지거래가액 개념에 관한 판례를 중심으로 :실지거래가액 개념에 관한 판례를 중심으로

윤지현

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자료유형: 학술저널

저자정보: 윤지현

저널정보: 한국법학원 저스티스 저스티스 通卷第100號

발행연도: 2007.10

수록면: 216 - 232 (17page)

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원칙적으로 실지거래가액에 의하여 과세표준을 산정하는 양도소득세제에서 특히 교환거래의 경우 실지거래가액을 무엇으로 볼 것이냐를 둘러싸고 실무상 많은 문제점이 발생하고 있다. 판례는 이에 관하여 교환거래를 ‘단순한 교환’과 시가감정 및 정산절차가 수반된, ‘단순하지 않은 교환’으로 나누고, 전자의 경우에는 실지거래가액이 존재하지 않으나 후자의 경우에는 실지거래가액이 존재하는 것으로 보고 있다. 이러한 판례의 입장은, 실지거래가액이란 당사자들이 ‘약정한 가액’이라는 전제 하에, ‘단순한 교환’의 경우 당사자들이 합의하는 것은 교환대상 자산의 절대적 가치가 아니라 상대적 교환비율에 불과하므로 실지거래가액이 존재하지 않는다고 보아야 하지만, ‘단순하지 않은 교환’의 경우에는 당사자들이 실제로 일정한 가액에 합의한 것으로 볼 수 있고 또 그러한 가액을 신빙할 수 있다는 이해에 근거를 둔 것으로 보인다.
‘단순한 교환’에 불과하여 실지거래가액을 알 수 없는 교환거래의 경우 현행법상 추계과세 대상이 된다는 명문의 규정은 없으나 다른 사유로 실지거래가액을 알 수 없는 경우에 준하여 추계과세의 대상이 되는 것으로 해석함이 타당하며, 소득세법은 추계과세의 경우 교환으로 인하여 취득하는 자산이 아닌 양도하는 자산 자체의 매매사례가액이나 감정가액 등에 의하여 양도가액을 산정하는 것으로 규정하고 있다. 다만 일반적인 추계과세의 경우와는 달리 납세자가 스스로 이와 같이 양도하는 자산의 가액을 평가하여 양도소득세를 신고납부할 수 있다고 해석하여야만 할 것이다.
궁극적으로는, 실지거래가액 과세제도가 당사자들이 실제로 얻은 양도소득을 과세대상으로 삼는 제도라는 측면에서 보았을 때, 양도소득세도 법인세법에서와 마찬가지로 교환으로 인하여 취득하는 자산의 가액에 의하여 산정하는 방향으로 전환하는 것이 바람직하며, 실지거래가액의 개념 역시 이러한 견지에서 해석하는 방향으로 나아가는 것이 해석론상, 또는 입법론상 타당한 것으로 생각한다.

Under the Income Tax Act, Capital Gains Tax is levied based on "Actual Transaction Price" as opposed to "Government-Announced Price," but there is controversy as to what Actual Transaction Price means in the event of an exchange transaction.
The Supreme Court generally defines the Actual Transaction Price as the price that has been "actually agreed on" between the parties. Based on this definition, the Supreme Court takes the position that the exchange transaction is divided into the two following categories: the "Non-Plain Exchange" where the parties have conducted valuation of the two exchanged assets and the difference in value between the two assets have been settled, and the "Plain Exchange" which is an exchange that, on the contrary, does not meet all of such requirements. The Supreme Court seems to believe that, in the event of a Plain Exchange, what the parties have agreed on is only the ratio of the exchange, and therefore there is no price actually agreed between the parties. However, in the event of a Non-Plain Exchange, the Supreme Court apparently reasons that, since there have been valuation of the assets and settlement of the difference in value, it is likely that the parties have actually agreed on the transaction price, which is reliable to a sufficient degree for capital gains tax purposes.
Under the current Income Tax Act, the Plain Exchange where there is no Actual Transaction Price is subject to "Taxation based on Projection," where the value of the transferred asset rather than the asset received as a result of the exchange is taken into consideration in computing the capital gains tax. However, unlike in ordinary Taxation based on Projection, which is only the tax authorities' prerogative, here the taxpayer should also be able to file his or her tax return using the same method.
In the end, considering that the taxation based on Actual Transaction Price is such a system where the "actual" capital gain is measured and used as basis for taxation, I believe it is more reasonable to compute capital gains tax based on the fair market value of the asset received through an exchange. I therefore believe that the Supreme Court should reverse its former position and rule that the Actual Transaction Price in an exchange is the fair market value of the asset received through an exchange, and if that is not feasible, then the legislative body should take the initiative to change the law to that effect.

#교환 #양도소득세 #실지거래가액 과세 #기준시가 과세 #Exchange #Capital Gains Tax #“Taxation on Actual Transaction Price” #“Taxation on Government-Announced Price”

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대법원 1996. 1. 23. 선고 95누7475 판결

부동산을 서로 교환하는 계약에 의해 자산의 양도가 이루어진 경우 양도인이 양도대가로 취득할 교환대상 목적물에 관한 소유권이전등기를 넘겨받기 전이라 하더라도, 교환계약의 당사자가 언제든지 상대방의 요구에 따라 소유권이전등기를 마쳐 줄 의무가 있고, 적어도 위 당사자 사이에서는 그 교환대상 목적물에 대한 실질적인 처분권을 취득한 것으로 인정
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대법원 1997. 2. 11. 선고 96누860 판결

[1] 교환에 의한 토지의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도가액을 산출하는 경우 그 기준시가는 교환에 의하여 양도되는 당해 부동산의 기준시가에 의하여야 하고 교환에 의하여 새로 취득하는 부동산의 기준시가에 의할 것이 아니다.
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대법원 1984. 11. 27. 선고 84누407 판결

양도소득세액을 산출함에 있어서 상정되는 당해 물건의 실지거래가액이란 거래당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 일컫는 것으로서 거래가 교환인 경우라 하더라도 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 각 물건에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액상의 차액에 대한 금전의 보충지급등 정산절차를 수반한 때에는 그 실지거래가액을 파악
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대법원 1991. 5. 14. 선고 90누3027 판결

원고와 갑이 서로의 토지를 교환하고 각자 교환취득한 토지를 다시 을 은행에 양도한 것이 과중한 양도소득세의 부담을 회피하기 위한 행위라 해도 위와 같은 토지 교환행위는 가장행위에 해당한다는 등 특별한 사정이 없는 이상 유효하다고 보아야 할 것이므로 이를 부인하기 위하여는 권력의 자의로부터 납세자를 보호하기 위한 조세법률주의의 법적 안정성 또
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대법원 1994. 12. 9. 선고 94누6840 판결

가. 일반적으로 교환에 의한 자산의 이전은 유상이전으로서 양도소득세 과세대상이 되는 양도에 해당하므로, 서로 그 경계를 침범하여 점거하고 있는 토지 부분을 같은 면적만큼 분할하여 교환에 의하여 양도하였다면, 그 토지의 양도는 일응 양도소득세 과세대상이 되는 양도에 해당한다.
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대법원 1992. 5. 12. 선고 91누10848 판결

가. 기준시가원칙에 대한 예외로서 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하도록 규정한 구 소득세법시행령(1989.8.1. 대통령령 제12767호로 개정되기 전의 것) 제170조 제4항 제2호에 터잡은 구 재산제세조사사무처리규정(국세청 훈령 제980호) 제72조 제3항 제5호는 “부동산을 취득하여 1년 이내 양도한 때”를 위
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대법원 1993. 2. 12. 선고 92누14472 판결

양도소득세액을 산출함에 있어 상정되는 실지거래가액이라 함은 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 일컫는 것으로서, 거래가 교환인 경우라 하더라도 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 각 물건에 대한 시가감정을 하여 감정가액상의 차액에 대한 금전의 보충지급 등 정산절차를 수반한 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는
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