상속세 및 증여세법상 유사매매사례가액의 문제점과 개선방안

김영순

doi:10.22789/IHLR.2025.3.28.1.9

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자료유형: 학술저널

저자정보: 김영순 (인하대학교)

저널정보: 인하대학교 법학연구소 법학연구 법학연구 제28집 제1호

발행연도: 2025.3

수록면: 261 - 295 (35page)

DOI: 10.22789/IHLR.2025.3.28.1.9

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공평과세를 경제적 실질에 따라 담세력에 상응하는 과세가 이루어져야 한다. 과세물건을 경제적으로 평가할 때도 되도록 경제적 실질에 따라 평가하여야 한다. 이를 위해 상증세법에서는 재산 평가를 시가에 따르도록 하고 있지만, 시가에는 수용가액이나 공매가액, 감정가액, 유사매매사례가액까지 포함되어 있다. 실무에서 가장 많이 사용되는 유사매매사례가액은 법적으로는 조세법률주의, 포괄위임금지 원칙, 실질과세 원칙의 측면에서 비판이 있었고, 실무적으로는 과세관청의 자의, 납세자와 과세관청의 정보 비대칭, 가산세 부과 등의 비판이 있었다. 실무상의 문제를 보완하기 위해 몇 차례의 상증세법 시행령 개정이 이루어졌고, 현재 상증세법 시행규칙 제15조 제3항은 과세 행정의 통일성을 확보하기 위해 유사성 판단의 기준을 규정하기에 이르렀다. 그러나 위 시행규칙은 면적, 기준시가만을 유사성 기준으로 함으로써 부동산의 개별성을 무시하고 있다. 또한 위 시행규칙의 법규적 효력을 인정하게 되면 위임범위 일탈 여부가 문제가 될 수 있다. 위 시행규칙을 간주규정으로 보게 되면 납세자가 유사성을 부인하거나 더 유사한 매매 사례가 있다는 반증을 할 수 없는 문제가 있다. 개선방안으로 위 시행규칙을 간주 규정이 아닌 추정 규정으로 개정하여 납세자의 반증을 허용하는 것이 타당하다. 그리고 평가기간에 해당하는 유사매매사례가액이 여러 개 있는 경우 이를 평균하는 방법이 타당하다. 시장가격은 일정한 스펙트럼 안에서 양 당사자 간 협상으로 결정되기 때문이다. 또한 가격변동의 특별한 사정이 어떤 경우인지 예시적으로 규정하여 납세자의 예측가능성을 도모할 필요가 있다.

In the pursuit of fair taxation, taxes must be levied in accordance with the taxpayer’s ability to pay, based on the principle of economic substance. Similarly, the valuation of taxable property should reflect its true economic substance. Under the Inheritance and Gift Tax Act, property is to be valued according to its market value, which may include expropriation compensation, auction prices, appraisal values and comparable sales prices. Of these, the most commonly used method in practice - comparable sales prices - has been subject to various criticisms, both legal (in terms of the principle of no taxation without law, the prohibition of comprehensive delegation, and the principle of substantial taxation) and practical (in terms of the potential arbitrariness of the tax authority, information asymmetry between taxpayers and authorities, and the imposition of additional penalties).
In response to these concerns, a number of amendments have been made to the Presidential Decree. Currently, Article 15(3) of the Regulations of the Inheritance and Gift Tax Act sets out standards for determining comparability in order to ensure consistency in tax administration. However, from the perspective of market value-based taxation, which embodies the principle of substantial taxation, a more in-depth legal review is necessary. In particular, limiting the comparability criteria to land area and publicly assessed value overlooks the different characteristics of individual properties. If these rules are given binding legal force, questions of overstepping delegated powers may arise and taxpayers may be prevented from challenging or presenting more appropriate comparable transactions.
A viable improvement would be to amend the rules so that they operate as rebuttable presumptions rather than conclusive legal fictions - thereby giving taxpayers the right to provide rebuttal evidence of dissimilarity or more accurate comparables. And if there are multiple comparable transaction prices during the appraisal period, it is reasonable to average those prices. Additionally, there is a need to exemplify which circumstances qualify as “special reasons” for price fluctuations to enhance taxpayers’ predictability.

#유사사례 #재산 평가 #가격변동 #시가 #공동주택 #Comparable Cases #Property Valuation #Pride Fluctuation #Market Price #Multi-family Housing

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