조합설립추진위원회 행위의 효력: 정비사업전문관리용역계약과 관련하여

윤혜원

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자료유형: 학술저널

저자정보: 윤혜원 (광주가정법원)

저널정보: 사단법인 건설법학회 건설법연구 건설법연구 제13호

발행연도: 2025.3

수록면: 29 - 43 (15page)

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조합설립추진위원회는 정비사업 조합 설립을 목적으로 하는 단체로, 조합 설립에 필요한 업무의 범위 내에서만 공법상 권리·의무를 갖는 공법상 비법인사단이다. 정비사업전문관리업자는 정비사업의 시행을 위하여 필요한 사항을 추진위원회 또는 조합으로부터 위탁받거나 이와 관련한 자문을 하는 자로, 조합의 조력자이다. 추진위원회 단계에서부터 추진위원회가 정비업자를 선정하여 조합 설립업무를 추진하는 것이 일반적인데, 조합 설립 이후 조합 집행부가 새로이 구성되고 종전 추진위원회 단계에서 체결된 정비사업전문 관리용역계약의 효력을 부인하면서 분쟁이 발생한다. 도시 및 주거환경정비법 제34조 제3항에서 ‘추진위원회의 업무와 관련된 권리·의무는 조합이 포괄승계한다’고 정하고 있는데, 이는 조합에 승계되는 추진위원회 권리·의무의 해석과 직접적으로 관련되는 문제이다.
추진위원회의 업무 범위는 도시정비법령이 정한 조합의 설립에 필요한 업무에 한정되고, 추진위원회가 그 업무 범위를 벗어나 조합의 업무에 해당하는 업무를 한 경우 그 행위의 효력은 무효이다. 따라서 추진위원회가 정비업자와 사이에 체결한 용역계약에서 조합의 업무범위를 내용으로 하는 경우 해당 계약 부분은 무효이다. 도시정비법 제34조 제3항은 특별규정으로 볼 것인바, 위 규정을 엄격히 해석하면 위와 같은 무효인 용역계약에 관한 추진위원회의 권리·의무는 조합에 포괄승계되지 않는다고 해석할 여지가 있다. 다만 대법원은 ‘무효인 용역계약에 따른 추진위원회의 권리·의무가 조합에 그대로 포괄승계된다’는 취지로 판시하고 있는데, 무효인 용역계약에 따른 부당이득이 최종적으로 조합에 귀속되는 점 등을 고려해 보면 위와 같은 대법원 판결의 법리 구성도 수긍할 수 있다.
이 글에서는 추진위원회가 선정한 정비업자와 조합 간 분쟁 사례에서 제기되는 각종 쟁점에 관하여 살펴본다. 추진위원회가 정비업자와 체결할 수 있는 용역계약의 내용을 조합 설립업무에 한정하는 약관을 만들고, 조합 설립 이후 조합과 추진위원회가 선정한 종전 정비업자 사이에 조합 업무에 관하여 새로이 용역계약을 체결하도록 하되 예외적으로 수의계약에 의할 수 있도록 하는 등 제도적인 분쟁 해결 방안을 마련하는 것이 관련 분쟁을 줄이는데 유의미한 해결책이 될 수 있다.

The “Committee for Promoting Establishment of Association” is an organization aimed at establishing an Association for an improvement project (a redevelopment and reconstruction project). It is a noncorporate entity with legal rights and duties only within the scope of tasks necessary for establishing an Association. “Management Entities Specialized in Improvement Projects” are entrusted by a Promoters’ committee or Association with the responsibility of fulfilling the requisites for the implementation of an improvement project and providing related consultation; they act as the Association’s helpers. Typically, in the Promoters’ committee stage, the committee selects Management Entities Specialized in Improvement Projects to conduct the tasks necessary for establishing an Association. However, after the establishment of an Association and the formation of its new executive team, disputes can arise when the effectiveness of the Service Contract of
Management Entities Specialized in Improvement Projects, signed during the Promoters’ committee stage, is denied. According to Article 34, Paragraph 3 of the “Act on the Improvement of Urban Areas and Residential Environments” (hereinafter referred to as “the ACT”), “The rights and duties related to the Promoters’ committee tasks are fully succeeded by the Association.” Article 34 is directly related to the interpretation of the rights and duties of the Promoter’s committee that are transferred to the Association.
The scope of the Promoters’ committee’s duties is limited to those necessary for establishing the Association as defined by urban redevelopment laws. If the Promoters’ committee exceeds its scope and engages in tasks that fall under the Association’s responsibilities, such actions are deemed invalid. If the Promoters’ committee and the Management Entities Specializing in Improvement Projects enter into a service contract that involves executing tasks related to the Association’s duties, the part of the contract that pertains to the Association’s responsibilities is deemed invalid. Here, Article 34, Paragraph 3 of the ACT should be interpreted strictly, as it is a special provision: under an invalid service contract, the Promoters’ committees’ rights and obligations shall not be fully succeeded by the Association. However, the Supreme Court has ruled that under an invalid service contract, all rights and obligations of the Promoters’ committee should be fully succeeded by the Association. Considering the Association would ultimately be responsible for returning any unjust enrichment arising from such an invalid contract, I agree with the Supreme Court’s decision.
This study examines various issues raised in disputes between the Association and Management Entities Specialized in Improvement Projects selected by the Promoters’ committee to establish the Association. Such disputes can be resolved by creating a service contract with terms that limit the scope of services to the tasks associated with the Association’s establishment; the Promoters’ committee can enter into such a contract with the Management Entities Specialized in Improvement Projects after the Association has been established. This will allow the service contract to be signed as a direct contract rather than as the outcome of a competitive bidding process. Such institutional mechanisms can facilitate meaningful solutions to and reductions in related disputes.

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