글로벌 메가 복합 리츠 포트폴리오 전략과 기대효과에 관한 연구

노상윤

doi:10.35183/ajbc.2023.11.15.3.84

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자료유형: 학술저널

저자정보: 노상윤 (전북대학교)

저널정보: 전북대학교 산업경제연구소 Asia-Pacific Journal of Business & Commerce Asia-Pacific Journal of Business & Commerce 아태경상저널 제15권 제3호

발행연도: 2023.11

수록면: 84 - 114 (31page)

DOI: 10.35183/ajbc.2023.11.15.3.84

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본 연구는 국내 리츠가 지닌 포트폴리오의 한계를 극복하고, 연기금 등 기관투자자들이 투자할 수 있는 시장을 조성하고, 정책 리츠를 포함하여 상대적으로 빈약한 국내 사모 및 공모리츠의 상장 가능성을 제고하는 방안을 제시하였다. 그 해법으로 글로벌 선진국의 상장 리츠들과 결합한 GMD 리츠 포트폴리오 전략을 소개하고, 그 기대효과를 실증분석과 모의실험을 통해 제시하였다. 이를 통해 다음과 같은 연구 결과들을 도출할 수 있었다.
첫째, 미국 상장 리츠 시장을 대상으로 분석한 결과, Office(O), Industrial(I), Retail(RT), Residential(RS), Health Care(HC). Lodging/Resorts(LR), Self Storage(SS), Mortgage(M) 등 투자 섹터별로 서로 다른 수익-위험 특성을 보유하고 있어 포트폴리오 효과를 기대할 수 있고, 이는 실제로 미국의 상장 리츠의 또 다른 섹터인 Diversified(D) 섹터를 대상으로 본 연구에서 정의한 위험조정 배당수익률(RADY)을 이용한 수익-위험 특성 분석을 통해 확인할 수 있다. 둘째, 원/달러 환(換) 액티브 운용의 중립 안에 기초한 모의실험 결과에서 국내 투자자들이 GMD 리츠를 통해 단순히 포트폴리오 효과 이외에 원/달러 환율의 변동성을 기반으로 한 환차익에 의해 추가 편익을 추구할 수 있음을 알 수 있다. 셋째, 서로 다른 수익-위험 특성을 지닌 리츠 섹터들의 종목들을 조합하여 만든 글로벌 Diversified(D) 포트폴리오를 구성한 후, 정책 리츠를 포함한 국내 리츠와 각각 80:20으로 GMD 리츠 포트폴리오를 구성하면 과거 국내 상장 리츠 시장을 통해 창출되었던 연평균 배당수익률(7.6%)과 유사한 배당수익률을 기대할 수 있는 매력적인 글로벌 투자상품으로 국내 상장 리츠를 설립하여 운영할 수 있음을 알 수 있다.

This study proposed a plan to overcome the limitations of the portfolio of domestic REITs, create a market in which institutional investors such as pension funds can invest, and improve the listing possibility of relatively poor domestic private and public REITs, including policy REITs. As a solution, we introduced the GMD REIT portfolio strategy combined with listed REITs from global developed countries, and presented its expected effects through empirical analysis and simulation. Through this, the following research results were derived.
First, as a result of analysis of the US listed REIT market, Office (O), Industrial (I), Retail (RT), Residential (RS), Health Care (HC). Each investment sector, such as Lodging/Resorts (LR), Self Storage (SS), and Mortgage (M), has different return-risk characteristics, so a portfolio effect can be expected, which is actually another sector of listed US REITs, Diversified. (D) This can be confirmed through return-risk characteristic analysis using the risk-adjusted dividend yield (RADY) defined in this study for the sector. Second, the simulation results based on the neutral plan of won/dollar exchange rate active management show that domestic investors can pursue additional benefits through foreign exchange gains based on the volatility of the won-dollar exchange rate in addition to the simple portfolio effect through GMD REITs. Able to know. Third, after forming a global Diversified (D) portfolio made by combining stocks of REIT sectors with different return-risk characteristics, and then forming a GMD REIT portfolio with 80:20 ratio of domestic REITs including policy REITs, past domestically listed REITs It can be seen that a domestically listed REIT can be established and operated as an attractive global investment product that can expect a dividend yield similar to the average annual dividend yield (7.6%) generated through the market.

#글로벌 투자 다각화 #연기금 리츠 투자 #상장 리츠 #정책 리츠 #Global Investment Diversification #Pension Fund REITs Investment #Listed REITs #Policy REITs

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