주택전차인의 대항력 발생시기 -대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026,58033 판결-

서해용

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자료유형: 학술저널

저자정보: 서해용

저널정보: 건국대학교 법학연구소 일감법학 일감법학 제35호

발행연도: 2016.1

수록면: 431 - 455 (25page)

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주택임대차보호법(이하 주임법이라 한다)이 1981년부터 시행되면서 주택임차인의 주거 안정의 보장과 보증금회수에 많은 기여를 하고 있다. 그러나 아직도 임차인의 대항력 조항인 주임법 제3조 제1항의 임차인의 대항력 발생시기의 익일 조항의 개정에 관한 논란이 계속되고 있다. 본 논문의 사례에 있어서 임차인(전차인)의 대항력 발생시기가 언제인지가 구체적인 쟁점이 된다. 임대인의 동의를 받은 임차인이 전대차계약을 체결하고 임차인은 주임법 제3조제1항의 대항요건인 주민등록을 퇴거하고 벗어나고 전차인이 주민등록을 이전하고 거주하고 있기 때문에 공매나 경매를 통한 전차인의 대항력 발생시기가 주임법 제3조 제1항의익일 조항을 적용하여 전차인이 주민등록을 마친 다음날 인지, 임차인의 소유권이전등기와 동시에 대항력이 발생하는지가 논점이 되었다. 판례에서는 전차인의 대항력발생시기를 전차인이 주민등록을 마친 다음날이 아니고 임차인 명의의 소유권이전등기와 동시에 대항력을 취득한다고 판시하고 있다. 또한 임차인의 소유권이전등기와 근저당권설정등기가 같은 날 이루어졌을 지라도 소유권이전등기가접수번호가 빠르기 때문에 임차인(전차인)은 낙찰인에게 대항할 수 있다고 판시하고 있다. 이러한 판례의 판단은 수긍하기 어렵다. 공매나 경매에 있어서 민법상의 전대차 규정을주임법상의 임차인의 대항력의 규정에 그대로 원용한다는 것은 무리가 있다. 주택임차권을 등기한 경우에는 임대인의 동의를 받고 임차인이 전대차계약을 맺은 경우 전대차등기는 기존의 임차권등기에 부기등기를 하기 때문에 경매에 있어서 권리분석함에 있어 제3자가 판단하기에 기존의 임차인의 대항력을 동일성을 유지하면서 전차인이 대항할 수 있다. 그러나 본 논문의 사례는 주임법 제3조 제1항의 임차인의 대항력 조항을 유추해서 적용해야 하기 때문에 임대인의 동의를 얻어 임차인이 전대차계약을 맺은 경우 기존의 임차인은 주민등록을 퇴거하고 벗어나고 전차인의 주민등록이 새로이 전입되기 때문에 경매에 있어서 제3자가 판단하기에는 기존의 임차인의 대항력은 상실되고 전차인의 주민등록만 공시되어 있어서 주임법상의 전차인의 대항력은 기존의 임차인의 대항력을 주장할 수 없다. 따라서 본 논문의 사례에 있어서 판례의 판단은 주택임차권등기와 주임법상의 대항요건과의 차이를 간과한 판단으로 임차인(전차인)의 대항력에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 판단된다. 또한 대내관계에 있어서는 주택전대차관계 일지라도 판례에서도 나타나 있듯이 소유자 아닌 임차인이 거주하고 있다는 것이 공시되고 있기 때문에 대외관계에 있어서는 임차인으로 공시되고 있다. 여기에 대해서 판례는 임차인이 소유권이전등기를 경료한 즉시 임차인의 대항력을 취득하고, 소유권이전등기의 접수순서가 근저당권의 접수순서보다 우선이기 때문에 경매에 있어서 대항한다는 의미의 논지도 이해하기 어렵다. 이는 전차인은임차인을 전제로 하지만 주임법상의 대항력 발생시기는 임차인이 소유자로 전환된 경우와는 별개의 문제이며 임대인은 반드시 소유자일 필요는 없다. 등기부상의 권리순위는 법률에 특별한 규정이 없는 한 선⋅후에 의해서 정하여 진다. 따라서 접수순서가 먼저이면 권리순위에 있어서도 우선인 것이 원칙이다. 그러나 소유권과제한물권이 충돌한 경우 접수 순서에 의해서 권리순위가 정해지는 것이 아니고 성질상 제한물권이 우선한다. 따라서 전차인의 대항력 발생시기는 임차인이 소유권이전등기한 때 대항력을 취득한것이 아니고, 공매나 경매에 있어서 제3자가 판단하기에는 전차인이 주민등록을 이전한 때대외적으로 임차인으로 공시되고 있어서 주임법 제3조 제1항을 유추 적용하여 임차인(전차인)이 주민등록을 마친 다음날부터 제3자에게 대항하기 때문에 매수인에 대항한다고 판례의 판결요지를 구성했어야 한다.

The Housing Lease Protection Act, a special law, is applied to House lease, acknowledging a special case of Civil Act. Enacted and enforced in 1981, the Housing Lease Protection Act is contributing to leaseholder’s stable residence and deposit money protection. However the period of occurrence of leaseholder’s countervailing power, the root and the trunk of Housing Lease Protection Act, is still causing lots of dispute. Especially in case of confliction between delivery and transfer of residence registration(moving-in notification) that is the requirements for leaseholder’s countervailing power and the rights on the register on the same day, the order is not distinguishable because they are different kinds of register. Therefore there is the regulation that the period of occurrence of leaseholder’s countervailing power should be the next day. There is no provision about the period of occurrence of subtenant’s countervailing power in the Housing Lease Protection Act. In such case, solution must be sought only with the regulation of untermiete and the judgement with case on general civil law, bringing about much controversy on a specific period of generation of countervailing power. In case that a leaseholder, who leased a rental apartment, subleased it with the agreement of lessor, and that the leaseholder acquired the ownership of the apartment and at the same time established fixed collateral while subtenant transferred residence registration and lived, there might be controversy about a specific period of generation of countervailing power that the subtenant is able to countervail successful bidder through bid. In this case, it is hard to concent with the logics of a leading case that leaseholder countervails to successful bidder because subtenant converts to leaseholder obtaining countervailing power at the same time as obtaining ownership. As the point of judgment mentions that resident is not the owner but the subtenant, the 3rd parties could recognize the subtenant’s residence registration is a kind of occupancy with the mediation of the right of lease, not of the ownership. As above mentioned subtenant performs the announcement of leasing from the day completing residence registration, it might be proper to say that the subtenant countervails successful bidder, the 3rd party, from the day completing residence registration. This controversy would be solved fundamentally when the provision of the next day, the period of generation of leaseholder’s countervailing power, is abolished and revised to the date when the transfer and residence registration is altered.

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