강제경매를 신청한 전세권자의 지위

정수경

doi:10.30833/LTPR.2018.05.6.2.137

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자료유형: 학술저널

저자정보: 정수경 (부산경상대학교)

저널정보: 한국법이론실무학회 법이론실무연구 법이론실무연구 제6권 제2호

발행연도: 2018.5

수록면: 137 - 157 (21page)

DOI: 10.30833/LTPR.2018.05.6.2.137

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새 정부의 부동산 규제정책은 부동산 가격의 하락과 역전세현상을 가져왔다. 이는 부동산이 경매로 진행되는 경우 임차인의 보증금회수의 곤란이 더욱 심각한 문제를 발생시킨다.
주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 자신의 권리확보를 공고히 하기 위해 전세권설정등기를 한 경우 경매절차에서 임차인의 권리확보가 강화되는가에 대한 검토가 필요하다. 실무상 확정일자부 임차권자와 전세권자가 동일인이고 동일채권일 경우 어느 하나에 대해 배당요구를 하면 둘 다의 권리에 대한 배당요구로 보아 그 중 우선순위가 빠른 권리 기준으로 배당을 실시한다. 또 전세권자가 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인일 경우 최선순위 전세권으로 전세금 전부를 배당받지 못했다면 경매절차에서 받환 받지 못한 잔여금은 임차인의 대항력의 효력에 근거하여 매수인에게 인수된다.
하지만 임차인이 전세보증금반환의 집행권원에 의한 강제경매를 신청한 경우 전세권에 기한 배당요구신청과는 별개로 보아야 한다. 그렇다면 경매에서 배당받지 못한 보증금이 잔존한다면 전세권은 소멸되어서는 안 될 것이다. 임차인에 의한 강제경매는 그 신청에 이르기까지의 다른 의도가 함축되어 있다고 봐야 한다.
결국 임차인이 전세권과 대항력을 동시에 갖추었다 하더라도 그 각각에 적용되는 규정은 다르기 때문에 두가지의 권리를 분리적용 해야 할 것이다. 다만 이를 보완하기 위해서는 최선순위 전세권자가 전세금 전부를 배당받지 못한 경우는 전세권의 변경등기와 법원의 매각물건명세서상 권리관계를 명확히 표시하여 경매과정에서 혼란이 없도록 해야 할 것이다.

The real estate control policy of the new government has caused the real estate price decline and the phenomenon of inverse lease on a deposit basis. In this situation, the difficulty of deposit withdrawals brings about more serious problems if real estate is put up at auction.
If a lessee who has opposing power in the Housing Lease Protection Act makes a leasehold setting registration to secure his or her right, it is necessary to review whether the right guarantee of the leaseholder is reinforced in the auction process.
If the leaseholder on the fixed date and the creditor of lease are the same person and the same channel in practice and the person claims share on either one, the share is executed on the basis of higher order of priority because the claimed share is considered as the one for both rights. In addition, if the creditor of lease is a leaseholder who has opposing power, and the person couldn`t receive the whole amount of security deposit with the priority right, the balance that the person couldn`t receive is transferred to a purchaser based on the effectiveness of opposing power of the creditor of lease.
However, if the creditor of lease applied for compulsory auction by schuldtitel of the deposit return, it should be viewed separately from request for distribution on the leasehold right. If there is balance of deposit that is not assigned at auction, the leasehold right shouldn`t be extinguished. The compulsory auction by a creditor of lease should be considered as the one that implies another intention until the application.
Eventually, even if a creditor of lease has both leasehold right and opposing power, the regulations applied to each are different, so the two rights should be separately applied. However, in order to compensate this, it is necessary to clarify the relation of right between the registration of an alteration of leasehold right and the statement of sold item of the court.
In case a creditor of lease on the highest priority can"t receive the whole lease deposit, the creditor should be protected by a method to protect through registration of an alteration and a method that the details are written on the statement of sold item of the court, so that the purchaser shouldn`t be confused.

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참고문헌 (10)

참고문헌 신청

[학술지(정기간행물)] - 김현선 / 2012 / 경매절차상 전세권자와 전세권저당권자의 보호방안 / 법학논총 32 (1) : 175 ~ 216

[단행본] - 명순구 / 2008 / 실록대한민국 민법2 / 법문사

[단행본] - 윤대성 / 2009 / 한국전세권법연구 / 한국학술정보(주)

[단행본] - 윤대성 / 1993 / 민법전시행30주년 기념논문집(민법학의 회고와 전망) / 한국사법행정학회

[단행본] - 윤철홍 / 2015 / 한국민법학의 재정립-청헌 김증한 교수의 생애와 학문세계 / 경인문화사

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대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다69741 판결

[1] 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 내용으로 하는 물권이지만, 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그
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대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결

가. 임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제3조의2제1항, 제2항, 제4조 제2항, 제8조 제1항, 제2항 규정들의 취지에 비추어, 위 규정의 요건을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를
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대법원 1993. 11. 23. 선고 93다10552,93다10569 판결

갑이 주택소유자로서 1986.4.24. 주민등록전입신고를 하고 거주하여 오다가 을에게 주택을 매도하면서 1990.11.27. 을과 사이에 주택 1층에 관하여 전세계약을 체결하고 계속 거주하던 중 1991.7.6. 전세권설정등기를 경료하였는데, 을이 1991.4.13. 병에게 근저당권을 설정하였고 병의 임의경매신청으로 정이 1991.12.1
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대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 판결

[1] 민사집행법 제91조 제3항은 “전세권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다”라고 규정하고, 같은 조 제4항은 “ 제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다. 다만, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다”라고 규정하고 있고, 이는 저
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