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한국정책분석평가학회 정책분석평가학회보 정책분석평가학회보 제17권 제1호
발행연도
2007.3
수록면
193 - 216 (24page)

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  어떤 지역에 이분성이 존재한다면 우리가 추정하려는 모형의 계수값들의 분산이 과잉 또는 과소 추정되어 진다. 이러한 문제점들을 개선 또는 반영하지 않은채 얻어내는 결론 및 유추들은 잘 못 될 가능성이 매우 높다고 하겠다. 따라서 이분성을 고려하지 않은 모형에 대한 T-score 또는 F-score에 대한 결과에 대하여 더 이상 신뢰할 수 없게 되고, 이를 기반으로 하는 다양한 주택정책모형들 또한 결과가 의심스럽다고 볼 수 있다. 즉, 연구지역에서 최소단위지역의 자료가 동질성을 갖고 있지 않다면 여기서 행해지는 공간적 합병 및 분할은 잘못된 추론을 가져올 수 있다. 따라서 이러한 지역적 이분성 및 공간적 모수의 불안정성을 모형에 적절하게 통제하지 않으면 여기에서 도출된 어떠한 추론 및 예측도 신뢰의 정도가 약하거나 의심스럽게 되는 것이다. 지금까지 많은 주택시장의 분석 및 가격의 평가가 행정단위 중심으로 파악되고 분석되어져 왔다는 것은 주지의 사실이다. 그러나 이러한 행정단위 지역구분이 적어도 주택시장의 분석이나 가격의 평가 및 예측에 아무런 통계적 검증을 거치지 않고 사용되어진다는데 그 문제점(소위, 지역적 동질성; regional homogeneity)이 심각하다고 볼 수 있다. 분명한 사실은 연구지역의 동질성이 확보되어야만 거기에서 나오는 추정값이 의미 있다고 할 수 있을 것이다. 과거의 거의 대부분의 연구는 주택시장세분화 또는 하위시장 구분에 있어서 행정구역단위를 동일하부시장으로 간주하고 이 토대위에 동일하부시장의 확장을 하는 연구를 진행하여 왔으나, 그러한 가정은 동질적 하부시장의 구분에 많은 차이를 가져온다. 특히 이분성(heteroskedasticity)이 존재할 때와 이분성을 발견할 수 없을 때의 동질적 하부시장의 결과는 상이한 결과를 가져온다. 따라서 동질적 하부시장의 구분에 있어서 행정적인 구분 보다는 소위 모수의 안정성 검증(stability of parameters)을 통하여(예를 들어, Chow test와 Wald test), 시장 세분화 과정을 합리적으로 모색하여 보고 연구 지역내에서 이분성 검색(예를 들어, Park test within-heteroskedasticity)을 통하여 이분성의 존재유무에 따라 보통최소자승법(OLS: Ordinary Least Squares)과 가중최소자승법(WLS: Weighted Least Squares) 달리 사용하여 효율적인 추정량을 추정토록 한다. 이러한 작업을 통하여 더욱더 현실적인 동질적 하위시장의 구분과 더불어 조금 더 나은 주택가격예측이 가능해 질 것으로 판단된다.
#market segmentation #시장세분화 #stability of parameter #이분성 #지역적 동질성 #heteroskedasticity #모수의 안정성 #regional homogeneity

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