표준 부동산매매계약상 해제권유보조항과 해약계약금 해제 - 해제권유보조항의 독자성을 중심으로 -

이준일

doi:10.29305/tj.2022.12.193.71

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자료유형: 학술저널

저자정보: 이준일 (김·장 법률사무소)

저널정보: 한국법학원 저스티스 저스티스 통권 제193호

발행연도: 2022.12

수록면: 71 - 98 (28page)

DOI: 10.29305/tj.2022.12.193.71

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민법 제565조 제1항은 계약금을 해약계약금으로 추정하고, 해제권 행사기한을 설정하고 있다. 민법 제565조 제1항과 관련하여 해약계약금계약의 요물계약 여부 및 계약금 일부지급 시 해약계약금 해제 가부에 관한 논의가 있고, 해약계약금 규정의 해제권 행사기한인 이행착수를 어떻게 해석해야 하는지에 관한 논의가 있다.
대법원은 민법 제565조 제1항과 유사하지만 내용을 달리하는 해제권유보조항이 포함된 부동산매매계약을 체결한 사안에도 민법 제565조 제1항에 따른 해약계약금계약의 성립 여부에 관한 논의를 그대로 적용하는 것으로 보인다. 그러나 해제권유보조항은 계약금 지급시기, 해제권 행사요건에 있어서는 해약계약금 규정과 유사하지만 해제권 행사기한에 있어서는 해약계약금 규정과 달리 정하고 있으므로, 해제권유보조항을 포함한 부동산매매계약이 체결된 경우에 대해 민법 제565조 제1항에 관한 기존의 논의를 그대로 적용하는 것은 타당하지 않다.
먼저, 해제권유보조항이 있는 경우에는 해약계약금 규정이 적용될 여지가 없고, 해제권유보조항을 요물성 특약으로 보기 어려우므로, 계약금의 분할지급/후지급 약정 시 해약계약금의 성립 여부에 관한 논의가 적용될 여지가 없다. 따라서 계약금이 일부만 지급되거나 전부 지급되지 않은 경우에도 매수인은 매도인에게 나머지 계약금 또는 계약금 전부를 지급함으로써 매매계약을 해제할 수 있고, 매도인은 매수인의 계약금 지급 전이라도 매수인에게 기지급받은 계약금의 반환 및 계약금을 지급함으로써 매매계약을 해제할 수 있다.
다음으로, 해제권유보조항은 해제권 행사기한을 ‘중도금/잔금 지불 전까지’로 정하고 있는데, 이는 민법 제565조 제1항의 ‘이행착수’와 다르다. 따라서 해제권유보조항이 포함된 부동산매매계약이 체결된 경우 해제권 행사기한은 ‘중도금/잔금 지불 전까지’이며, 이는 ‘지급기일의 중도금/잔금의 전부 지급’을 의미하는 것으로 보아야 한다. 그 이유로는 중도금/잔금 지불은 금전채무의 이행이므로 ‘이행착수’와 달리 민법 제460조에 따라 이행/이행제공 되어야 한다는 점과 매도인에게도 ‘중도금/잔금 지불 전까지’ 해제권을 행사할 이익이 있으므로 이행기 전의 ‘중도금/잔금 지불’로 매도인의 해제권이 제한되어서는 안 된다는 점을 들 수 있다.
본 논문은 해제권유보조항을 포함한 부동산매매계약이 체결된 경우 해약계약금계약 성립에 관한 논의가 적용될 여지가 없고, 해제권유보조항에 따라 해제권 행사기한을 판단하여야 함을 논증하고, 해제권유보조항의 구체적인 해석론을 제시하였다는 점에 그 의의가 있다.

Article 565, Paragraph 1 of Civil Act assumes down payment as break-up fee and sets the period for the termination right. Due to ambiguity around whether break-up fee agreement is a real contract, complex discussions arise around the feasibility of the right of termination; additionally, there are disagreements on how commencement of performing obligation should be interpreted.
Even for real property sale and purchase agreements that include the Break-up Fee Termination Clause, which is similar but not identical to Article 565, Paragraph 1, of Civil Act, the Supreme Court appears to apply the same interpretation of the break-up fee agreement regarding Article 565, Paragraph 1 of Civil Act.
However, in the case of real property sale and purchase agreements with the Break-up Fee Termination Clause, the same interpretation from Article 565, Paragraph 1 of Civil Act should not be applied. Therefore, when the down payment is paid partially or not paid in full, the purchaser may terminate the sale and purchase agreement by paying the rest or all of the down payment to the seller, and the seller may terminate the sale and purchase agreement by returning the down payment already received (in case part of the down payment was paid) in addition to paying the down payment in full.
Furthermore, the Break-up Fee Termination Clause sets the period for the right to terminate differently compared to Article 565, Paragraph 1 of Civil Act. Thus, for real property sale and purchase agreements with the Break-up Fee Termination Clause, the period for the right to terminate should be interpreted as “until the full payment of the interim payment or balance on the due date.”
This paper argues, for real property sale and purchase agreements with the Break-up Fee Termination Clause, the existing interpretation regarding Article 565, Paragraph 1 of Civil Act should not be applied and alternatively provides a concrete interpretation based on the Break-up Fee Termination Clause.

#해약계약금계약 #해제권유보조항 #분할지급약정 #이행착수 #Break-up fee agreement #Break-up fee termination clause #Installment payment agreement #Commencement of performing obligation under agreement

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