소액보증금의 최우선변제권 요건을 갖춘 임차인에 대한 실질적 보호가치의 판단을 배당에 반영하는 방법

박지연

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자료유형: 학술저널

저자정보: 박지연

저널정보: 민사판례연구회 민사판례연구 민사판례연구 제37호

발행연도: 2015.1

수록면: 319 - 374 (56page)

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사회상의 변화에 따라 당초 영세한 임차인의 임차보증금 회수를 보장해주고자 한 소액보증금 최우선변제권의 입법취지를 잠탈하는 임차인이 양산되고 있다. 이와 관련하여 대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결(이하, 대상판결)은 임대차의 주된 목적이 실질적 거주가 아니라 소액보증금을 수단으로 삼아 경제적 이익을 도모하고자 하는 데 있는 임차인에게 소액보증금의 최우선변제권을 인정하지 않았다. 이로써 대상판결은 소액보증금 최우선변제권의 입법취지에 진정으로 부합하지 않는 소액임차인을 원천적으로 최우선적 배당에서 배제하겠다는 결단을 보이고 있다. 대상판결은 주택임대차보호법의 입법취지를 재고함으로써 실질적 보호가치가 없어서 최우선적 배당을 받을 수 없는 소액임차인의 범위를 분명히 함과 동시에 그 이전의 판결들보다 확장하였다는 점에서 가치가 있다. 그러나 대상판결의 논리로도 보호대상 여부를 판단하기 어려운 소액임차인이 존재한다. 특히 이미 주택의 가액을 초과하는 피담보채권부 근저당권이 설정된 주택의 경우, 소액임차인이 추가되면 근저당권자는 당초 확보하였던 담보가치만큼 채권을 회수할 수 없게 되므로, 임대차계약을 사해행위로서 취소할 수 있는지 여부가 문제된다. 대법원 2006. 4. 13. 선고 2005다70090 판결이 일명 상대적 사해행위 즉, 근저당권의 피담보채권액이 그 재산의 가액을 초과하는 재산의 양도행위가 저당권의 피담보채권보다 우선하여 배당받을 수 있는 채권자에 대한 관계에 있어서만 사해행위가 된다고 할 수는 없다고 판시하였지만, 이 판시 내용을 위와 같은 근저당권자가 소액임차인에 대하여 채권자취소권을 행사할 경우 이를 제한하는 논리로 확대할 수는 없다. 오히려 법리적으로 근저당권자는 채무초과상태에 있는 채무자에 대하여 다른 일반채권자와 달리 우선적으로 확보해 둔 책임재산이 있었고, 최우선변제권을 갖는 소액임차인의 발생으로 인해 책임재산이 감소하였으므로, 그 임대차계약에 대하여 채권자취소권을 행사할 수 있다고 보아야 하고, 이러한 사해행위 성립가능성에 대한 논리는 채권자취소의 효력이 모든 채권자에게 미치는 점과 모순되지 않는다.

It has been increasing the number of the lessee who abuses the legislative purpose to secure the right of the poor lessee to receive repayment of the specified amount of the deposit in preference to the other persons. The Korean Supreme Court decision on Dec. 12. 2013 (2013da62223) deals with the issue above. This decision declared that the lessee of the housing lease contract who focused on economic profits rather than real residence was not allowed to receive the first prior repayment. This decision shows the determination that the lessee unsatisfying the legislative purpose of the first priority of repayment should be excluded from the first priority in distribution. This decision can be valued in that it limited the range of the lessee who could afford to obtain the priority in distribution clearer and broader than before by reconsiderating the legislative purpose of 'Housing Lease Protection Act'. But, there still remains the lessees that can hardly be noticed whether they are in the range of protection or not. Especially when the collateral security has been set on the house and the amount of the secured claim exceeds the market price of the house, the lessee with the priority prevent the collateral security holder from receiving the distribution to the fullest of the value of the liable property held by the security. Therefore, it is important whether the collateral security holder could revoke the lease contract as a fraudulent act. The Korean Supreme Court decision on Apr. 13. 2006 (2005da70090) decided that the relatively fraudulent act cannot be established only for the creditor with the priority to the collateral security holder when the liable property was disposed to the third party on which the collateral security had been set and the amount of the secured claim exceeded the price of the disposed property. But It is unreasonable to let the rationale apply to the conclusion in general that the collateral security holder can not revoke the lease contract which is made after the collateral security has been set. It should be rather possible that the collateral security holder does revoke the lease contract, because the security has secured the liable property in preference to the other creditors in contrast to general creditors, and the appearance of the lessee who has the first priority makes the liable property for the collateral security holder reduced. This reasoning is not inconsistant with the fact that the obligee's revocation has an effect on all creditors.

#소액보증금최우선변제권실질적 보호가치임대차계약의 주된 목적실질적 주거경제적 이익의 추구채권자취소상대적 사해행위책임재산의 확보근저당권 #specified amount of the deposit right to receive a repayment in preference to other persons / first priority to receive a repayment actual worth of protection main purpose of lease contract real residence pursuit of economic profit obligee's revocation relatively fraudulent act securement of liable property right to collateral security

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