집합건물 재건축·리모델링과 공용부분 사용에 따른 법적 문제

장병일

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자료유형: 학술저널

저자정보: 장병일 (동아대학교)

저널정보: 한국집합건물법학회 집합건물법학 집합건물법학 제18권

발행연도: 2016.1

수록면: 1 - 30 (30page)

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공동주택 등 집합건물의 기존구조 변경하거나 증설과 같은 대수선 또는 재건축사업의 경우에는 전유부분과 공용부분의 변화가 있게 된다. 예컨대 지상 5층 지하 2층으로 구성된 건물에서 발전기실, 전기실, 화장실, 기계실로 둘러싸여 있는 지하 2층의 특정 부분을 배타적으로 점용하여 창고 및 사무실로 이용하고 있는 경우, 리모델링이나 재건축으로 인하여 기존 건물의 구조변경이나 전유부분과 공용부분의 변화가 있는 경우에, 그 특정 부분의 사용자는 보호받을 수 있을까? 이 경우 집합건물의 구분소유자들의 합의 또는 관리단집회의 의결을 통해 공용부분에 대한 전용사용권이 설정되고, 점유사용객체의 물리적 성격에 따라 기존 사용자의 권리보호의 가능성도 생각해 볼 여지가 있다고 생각된다. 따라서 공용부분에 대한 전용사용권의 설정과 그 객체에 대한 구분소유의 성립이라는 요건의 충족을 전제로 특정 부분 점용자는 리모델링 또는 재건축 이후에도 자신의 권리가 유지될 여지가 있을 것이다. 이 때 결과적으로는 공용부분이 그 객체유형에 따라 전유부분으로 변경하는 듯한 모습을 보이기도 하는데, 이와 같은 공용부분의 변경에 관한 규정은 ‘전유부분’을 ‘공용부분화’되는 상황만을 예정하고 있는 「집합건물법」 제3조 제2항을 들 수 있는데, 본 조문의 해석론만으로는 위와 같은 사례를 해결할 수 없는 한계를 가지고 있다. 따라서 그 반대의 경우, 즉 전용사용권의 존재와 더불어 그 객체에 대한 구분소유의 성립이 인정할 수 있는 규정 ‘규약 또는 약정에 의해 집합건물의 공용부분이 전유부분으로 변경되는 경우에는 그 부분은 구조상·이용상의 독립성이 인정된다면 구분소유가 성립될 수 있다’는 규정도 생각해 볼 여지가 있다.

Bei der Sanierung des Gebäudes werden die Änderungen nicht nur des gemeinscahftlichen Eigentums sondern auch des Sondereigentums begleitet. Z.B. Es gibt ein Gebäude, das aus 5 Etage und 2 Untergeschoss besteht. Jemand benutzt einen bestimmten Teil im Untergeschoss. Er zählt den Gebühr für die Nutzung an der Gebäudeverwaltung. Durch die Gebäudesanierung würde der Nutzer sein Nutzungsbefugnis am gemeinschaftlichen Eigentum. Es geht im diesem Fall darum, dass er sein Nutzungsbefugnis anm gemeinschaftlichen Eigentum bewahren kann oder nicht. Und hier geht es auch um den Charakter des Alleinbenutzungsrecht an gemeinschaftlichen Eigentum. Nach dessem Charakter, (ob es ein Sachenrecht oder Schulrecht ist, ist entscheidet) könnte solche Nutzung am gemeinschaftlichen Eigentum geschutzt werden. Aber es soll die Entstehung des Wohnungseigentums anerkennt werden, wenn der Nutzunsgsbefugnis am gemeinschaftlichen Eigentum als ein Alleinbenutzungsrecht anerkannt wird, und zusätzlich wenn es dem Objekt der Nutzungsbereich ein unabhängiger Struktur und eine unabhängige Benutzungsmöglichkeit gibt. D.h. Wenn der Nutzer die Voraussetzung für das Wohnungseigentums erfüllt, ist sein Nutzungsverhältnis am gemeinschaftlichen Eigentum schutzwert. Also, bei der Gebäudesanierung wird es feststellt, dass das gemeinschaftliches Eigentum sich scheinbar zum Sondereigentum geändert lässt. Aber es ist dabei fraglich, ob solche scheinbare Änderung zum Sondereigentum ein Teil- oder Wohnungseigentum entstehen lassen kann oder nicht. Dafür braucht ein Kriterium für die Entscheidung. Deswegen wird eine neue Vorschrift vorgeschlagen. Eine folgende neue Vorschrift soll im ‘Hochhäusergesetz’ einfügen lassen; d.h. " Eine Teil- oder Wohnungseigentum ist entsteht, wenn eine bestimmte Nutzung an gemeinschaftlichen Eigentum sich zum ein Sondereigentum verändert wird und zusätzlich wenn es ein unabhängiger Struktur und eine unabhängige Benutzunsmöglichkeit gibt.“

#Ändererung des gemeinschaftlichen Eigentums #Alleinbenutzungsrecht #Renovierung·Wiederbau der Eigentumswohnung #Teil- oder Wohnugseigentum im gemeischaftlichen Eigentum

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