담보권실행경매절차의 매수인 지위에 관한 검토 - 민사집행법 제267조의 의미와 해석을 중심으로 -

최우진

doi:10.29305/tj.2019.10.174.145

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자료유형: 학술저널

저자정보: 최우진 (수원지방법원)

저널정보: 한국법학원 저스티스 저스티스 통권 제174호

발행연도: 2019.10

수록면: 145 - 178 (34page)

DOI: 10.29305/tj.2019.10.174.145

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부동산을 목적으로 하는 담보권 실행을 위한 경매절차에 관해서는 민사집행법에 따라 강제집행절차, 즉 강제경매절차에 관한 규정을 준용한다(민사집행법 제268조). 강제집행절차에서 행해지는 집행행위는 법적 안정성 및 이해관계인의 신뢰보호, 실효성 확보의 요청에 따라 원칙적으로 민사집행법이 정한 불복방법에 따른 취소가능성이 있을 뿐이나, 중대하고 명백한 하자가 있을 때에는 무효가 된다. 집행채권의 부존재, 소멸 등의 실체적 하자 사유는 그 자체로 중대․명백한 경우에는 해당하지 않는다. 다만, 경매절차를 통한 부동산 매각의 법적 구성(승계취득)과 법체계로 인하여 집행채무자에게 집행목적물에 대한 실체적 처분권이 결여되거나 양도에 관한 법률상 요건이 결여된 경우에는 매수인의 부동산 소유권 취득은 허용될 수 없다. 담보권실행경매절차에서 집행행위에 하자가 있는 때에도 위와 다르지 않다. 그러나 저당권 등 담보권자의 담보권에 부존재, 무효, 소멸 등 실체적 하자 사유가 발생하게 되면, 집행절차에 따르겠다는 집행수락의 의사를 표시하거나 이에 갈음하는 집행권원의 구속을 받지 않는 담보부동산 소유자에게는 민사집행법에 의한 경매절차를 수인하도록 명할 근거가 없어지게 된다. 이로써 부동산에 관한 담보권실행경매절차는 더 큰 법적 불안정성을 드러낸다.
민사집행법 제267조는 부동산에 관한 담보권실행경매절차의 위와 같은 법적 불안정성을 일정 부분 극복하고자, ‘담보권 소멸’ 사유에 한정하여 매수인의 소유권 취득을 법률상 의제하는 규율이다. 집행법규의 형식주의를 감안할 때, 위 규정의 적용요건은 엄밀하면서도 단순하게 해석하여야 한다. 개개 소유자의 절차보장 여부나 매수인의 선의 · 악의 등 구체적 사정을 고려하거나 경매개시결정 전후 등의 집행절차상 진행단계에 따라 그 적용범위를 확장 또는 축소할 근거는 없다.

According to the Article 268 of Korean Civil Execution Act, the provisions of compulsory auction shall apply mutatis mutandis to exercise of a real property security interest. A disposition of execution in the compulsory execution procedure, even if there are defects, may only be rescinded, in principle, through the ways of appeal set by the Civil Execution Act, in accordance with the request of the legal stability, protection of the beneficiary’s confidence and securing effectiveness. But when there is a serious and evident defect in the disposition, it should be invaild. The absence or extinguishment of the obligee’s claim is not regarded as serious and evident. Nevertheless, if the obligor does not have ownership of the subject matter of civil execution, because of the legal composition and system of sale by auction (derivative acquisition), the purchaser can not take the ownership of real property. It is not different from the above, when there is a deficiency in the disposition of a secured real property auction procedure. However, in the auction procedure of a security interest, when there are substantive reasons such as non-existence of the interest, invalidation, extinction, etc., the owner of real property, who did not display the intention of accepting and following the execution procedure and is not subjected to other titles of obligation, does not have to tolerate the procedure and disposition under the Civil Execution Act. As a result, the secured real property auction procedure reveals a considerable legal instability.
The article 267 of Korean Civil Execution Act is a fiction of law to overcome such legal instability on a partial scale. In this regulation, acquisition of real property by the purchaser through payment of the price in a secured real property auction shall not be obstructed only by extinguishment of the security interest. When considering the formalization principles (Formalisierungsgrundsatz) of regulations for civil execution, the application requirements of the above regulation should be interpreted precisely and simply. There is no basis for expanding or narrowing the scope of application according to specific circumstances or the progress of the execution procedure, such as whether the individual owner’s procedural rights are guaranteed, whether the purchaser is bona fide or not, or whether it is before or after the disposition of execution.

#부동산에 관한 담보권실행경매 #담보권 소멸 #집행행위의 하자 #법률상 의제 #형식주의 #Auction for exercise of a real property security interest #Extinguishment of the security interest #Defect in a disposition of execution #Fiction of law #Formalization principles(Formalisierungsgrundsatz)

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대법원 2005. 9. 30. 선고 2003다63937 판결

사업영위 실적이 없다는 이유로 직권으로 폐업조치되고 법인설립허가가 취소되었으며 파산선고까지 받은 의료법인이 그 사용 부동산에 관한 강제경매절차에서 기본재산 처분에 관하여 주무관청으로부터 허가를 받아 주어야 할 입장에 있음에도 불구하고 그 부동산을 낙찰받아 운영해 오고 있는 의료법인에 대하여 위 부동산에 관한 소유권이전등기가 주무관청의 허
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중복된 후순의 소유권보존등기에 의거하여 강제경매가 진행되여 경락허가결정이 확정되고 그 대금을 완납하였다면 경락인은 민법 187조에 의하여 경락에 인한 소유권이전등기의 여부에 관계없이 소유권을 취득한다.
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가. 잘못된 상속신고에 의하여 진정한 상속인 아닌 사람 명의로 주세법 제14조에 의하여 주류제조면허변경처분이 된 경우, 진정한 상속인으로서는 정당한 상속신고를 하기 위하여 그 처분의 무효확인을 구할 법률상의 구체적 이익이 있다.
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공정증서가 집행권원으로서 집행력을 가질 수 있도록 하는 집행인낙의 표시는 공증인에 대한 소송행위이므로, 무권대리인의 촉탁에 의하여 공정증서가 작성된 때에는 집행권원으로서의 효력이 없고, 이러한 공정증서에 기초하여 채권압류 및 전부명령이 발령되어 확정되었더라도 채권압류 및 전부명령은 무효인 집행권원에 기초한 것으로서 강제집행의 요건을 갖추지 못하여
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대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다27910 판결

피담보채권이 소멸하면 저당권은 그 부종성에 의하여 당연히 소멸하게 되므로, 그 말소등기가 경료되기 전에 그 저당권부채권을 가압류하고 압류 및 전부명령을 받아 저당권 이전의 부기등기를 경료한 자라 할지라도, 그 가압류 이전에 그 저당권의 피담보채권이 소멸된 이상, 그 근저당권을 취득할 수 없고, 실체관계에 부합하지 않는 그 근저당권 설정등기를
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대법원 2004. 6. 24. 선고 2003다59259 판결

경락인이 강제경매절차를 통하여 부동산을 경락받아 대금을 완납하고 그 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤으나, 그 후 강제경매절차의 기초가 된 채무자 명의의 소유권이전등기가 원인무효의 등기이어서 경매 부동산에 대한 소유권을 취득하지 못하게 된 경우, 이와 같은 강제경매는 무효라고 할 것이므로 경락인은 경매 채권자에게 경매대금 중 그가 배당받은 금액
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대법원 1993. 12. 28. 선고 93다48861 판결

민사소송법 제422조 제1항 제11호의 재심사유는 당사자가 상대방의 주소나 거소를 알면서 소재불명이라고 법원을 속여 공시송달의 명령을 얻어 소송이 진행된 때를 뜻하고, 당사자가 상대방의 주소나 거소를 알면서 허위의 주소나 거소로 하여 소를 제기하고 피고가 아닌 제3자로 하여금 소송서류를 수령하도록 하여 의제자백에 의한 승소판결을 받은 경우
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대법원 2016. 8. 24. 선고 2014다80839 판결

민법은 제570조부터 제584조까지 매도인의 담보책임을 규정하면서 제578조와 제580조 제2항에서 `경매’에 관한 특칙을 두고 있다. 민법이 특칙을 둔 취지는 경매의 사법상 효력이 매매와 유사하다고는 하나, 매매는 당사자 사이의 의사합치에 의하여 체결되는 것인 반면 경매는 매도인의 지위에 있는 채무자 의사와 무관하게 국가기관인 법원에 의하여 실행
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대법원 1992. 9. 14. 선고 92다28020 판결

가. 현행 민사소송법 및 민사소송규칙하에서는 강제경매의 경우에도 임의경매의 경우와 마찬가지로 경락인은 경락대금을 지급한 때에 경매부동산에 관한 소유권을 취득하는 것이므로, 강제경매절차에서 경락허가결정이 된 후에라도 경락인이 경락대금을 지급하기 전까지는 경매법원에 민사소송법 제510조 제2호의 서면인 경매절차의 일시정지를
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대법원 1995. 8. 22. 선고 94누5694 전원합의체 판결

가. 도시재개발법 제8조, 같은법시행령 제58조 제1항 제12호에 의하면 건설부장관의 권한에 속하는 도시재개발법 제41조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가 등 처분권한은 시·도시사에게 위임되었을 뿐 시·도지사가 이를 구청장, 시장, 군수에게 재위임할 수 있는 근거규정은 없으나, 정부조직법 제5조 제1항과 이에 기한 행정권한의위임및위탁에관한규
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채무명의에 표시된 채무자의 상속인이 상속을 포기하였음에도 불구하고, 집행채권자가 동인에 대하여 상속을 원인으로 한 승계집행문을 부여받아 동인의 채권에 대한 압류 및 전부명령을 신청하고, 이에 따라 집행법원이 채권압류 및 전부명령을 하여 그 명령이 확정되었다고 하더라도, 채권압류 및 전부명령이 집행채무자 적격이 없는 자를 집행채무자로 하여 이
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대법원 1977. 1. 11. 선고 76다1294 판결

경매를 진행함에 있어서 가격감정이 누락되었다 하여도 본건 부동산에 대하여 적법하게 저당권이 설정된 이상 그 경락허가결정이 항고 또는 재심에 의하여 적법하게 취소되지 않는 한 절차상의 하자를 이유로 하여 경락의 효력을 다툴 수 없다.
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대법원 1978. 10. 10. 선고 78다910 판결

경매개시결정 이전에 피담보채권이 소멸됨에 따라 근저당권이 소멸된 경우 그 소멸된 근저당권을 바탕으로 하여 이루어진 경매개시 결정을 비롯한 일련의 절차 및 경락허가의 결정은 모두 무효이다.
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대법원 1964. 10. 13. 선고 64다588 판결

실체상 존재하는 근저당권에 의하여 경매개시결정이 있었다면 그 후에 근저당권설정계약이 해지되어 그 설정등기가 말소된 경우에도 그 경매절차의 진행으로 경락허가결정이 확정되고 경매대금을 완납한 경락인은 경매부동산의 소유건을 적법히 취득한다.
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대법원 1987. 5. 12. 선고 86다카2070 판결

가. 민법 제398조 제2항 소정의 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우라 함은 채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 볼때 일반사회관념에 비추어 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우를
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대법원 2012. 1. 12. 선고 2011다68012 판결

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대법원 1978. 6. 27. 선고 78다446 판결

부동산에 관한 강제집행절차에 있어서 집행문이 없는 채무명의에 의하여 이루어진 강제경매는 절대적으로 무효이다.
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대법원 2016. 1. 28. 선고 2013다59876 판결

신축건물의 보존등기를 건물 완성 전에 하였더라도 그 후 건물이 완성된 이상 등기를 무효라고 볼 수 없다. 이러한 법리는 1동 건물의 일부분이 구분소유권의 객체로서 적합한 구조상 독립성을 갖추지 못한 상태에서 구분소유권의 목적으로 등기되고 이에 기초하여 근저당권설정등기나 소유권이전등기 등이 순차로 마쳐진 다음 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의
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대법원 2018. 3. 27. 선고 2015다3471 판결

[1] 1동의 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있으려면 그 부분이 이용상은 물론 구조상으로도 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 한다. 이러한 구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부는 그에 관한 구분소유권이 성립할 수 없다. 그와 같은 건물 부분이 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상에
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대법원 1963. 11. 28. 선고 63다633 판결

경매절차 진행중 경락허가결정 확정 전에 저당채무가 완전히 변제되어 저당권이 소멸되었다면 이 소멸된 저당권에 기하여 경락허가결정이 확정되고 경락인이 대금을 완납한 후 소유권이전등기를 하여도 경락인은 저당부동산의 소유권을 취득하지 못하므로 소유자는 경락허가결정전에 이의신청 기타의 방법으로 경매절차의 진행을 저지하지 않았다 하더라도 소유권의 회
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대법원 1994. 1. 25. 선고 93다42993 판결

구 사립학교법(1990.4.7.법률 제4266호로 개정도기 전의 것)제28조 제1항은 학교법인이 그 기본재산을 매도, 증여, 임대, 교환 또는 용도변경하거나 담보에 제공하고자 할 때 또는 의무의 부담이나 권리의 포기를 하고자 할 때에는 감독청의 허가를 받아야 한다고 규정하고 있으므로, 학교법인이 그 의사에 의하여 기본재산을 양도하는 경우뿐
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대법원 2013. 11. 28. 선고 2013도459 판결

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대법원 2009. 2. 26. 선고 2006다72802 판결

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대법원 1994. 1. 28. 선고 93다9477 판결

경매개시결정은 비단 압류의 효력을 발생시키는 것일 뿐만 아니라 경매절차의 기초가 되는 재판이어서 그것이 당사자에게 고지되지 않으면 효력이 있다 할 수 없고, 따라서 따로 압류의 효력이 발생하였는지의 여부에 관계없이 경매개시결정의 고지 없이는 유효하게 경매절차를 속행할 수 없는 것이므로, 경매법원이 이중경매신청에 의한 강제경매개시결정을 채무
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대법원 1978. 5. 9. 선고 75다634 전원합의체 판결

종국 판결의 기판력은 판결의 형식적확정을 전제로 하여 발생하는 것이므로 공시송달의 방법에 의하여 송달된 것이 아니고 허위로 표시한 주소로 송달하여 상대방 아닌 다른 사람이 그 소송서류를 받아 의제자백의 형식으로 판결이. 선고되고 다른 사람이 판결정본을 수령하였을 때에는 상대방은 아직도 판결정본을 받지 않은 상태에 있는 것으로서 위 사위 판
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대법원 1993. 4. 27. 선고 92누12117 판결

과세관청이 납세자에 대한 체납처분으로서 제3자의 소유물건을 압류하고 공매하더라도 그 처분으로 인하여 제3자가 소유권을 상실하는 것이 아니므로 체납자가 아닌 제3자의 소유물건을 대상으로 한 압류처분은 하자가 객관적으로 명백한 것인지 여부와는 관계없이 처분의 내용이 법률상 실현될 수 없는 것이어서 당연무효라고 하지 않을 수 없다.
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대법원 1999. 11. 9. 선고 99다46096 판결

[1] 1동의 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있으려면 그 부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 하고, 그 이용 상황 내지 이용 형태에 따라 구조상의 독립성 판단의 엄격성에 차이가 있을 수 있으나, 구조상의 독립성은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문
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대법원 2012. 11. 29. 선고 2010다68060 판결

농지취득자격증명은 농지를 취득하는 자에게 농지취득의 자격이 있다는 것을 증명하는 것으로, 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장, 구청장, 읍장 또는 면장에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 하고, 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에는 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다(농지법 제8조 제1항, 제4
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대법원 1968. 11. 19. 선고 68다1624 판결

통모한 가장채권에 기초한 가집행선고부지급명령을 채무명의로 한 부동산경락허가결정도 유효하다.
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대법원 1976. 6. 30.자 75마97 결정

같은 경매목적물에 대하여 이중의 경매개시결정을 하고 앞의 경매개시결정이 폐기되지 않은 채 뒤의 경매개시결정에 의하여 경매절차를 진행하는 것은 위법이라고 할 것이나 뒤의 경매절차의 진행을 정지하는 조처를 취함이 없이 그대로 진행되어 경락허가결정이 확정되고 경락대금 납입기일이 지정되어 그 경락대금이 완납되었다면 이로써 경매목적물에 대한 소유권
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대법원 1969. 11. 20.자 65마1039 결정

부동산강제경매에 있어서 경락인은 경락대금지급기일에 경락대금을 지급하지 아니한다는 것을 해제조건으로 경락허가결정확정시에 경락부동산의 소유권을 취득하고 경매절차 종료 전에 채무를 변제하고 경매절차를 정지하는 가처분결정이 있거나 청구에 관한 이의 공소에서 승소되었다 하여도 경락인의 지위와 취득한 소유권에는 영향이 없다.
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대법원 2000. 2. 11. 선고 99다31193 판결

[1] 무효인 공정증서에 기한 경매임을 이유로 경매절차가 무효라고 주장하여 그 경매목적물에 관한 소유권이전등기의 말소를 청구하는 경우에 그 말소 주장이 금반언의 원칙 및 신의칙에 위반되는 것이어서 허용될 수 없다고 하려면, 무효인 공정증서상에 집행채무자로 표시된 자가 그 공정증서를 채무명의로 한 경매절차가 진행되고 있는 동안에 공정증서의 무
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대법원 2011. 9. 29. 선고 2010다5892 판결

[1] 사립학교법 제28조 제2항, 사립학교법 시행령 제12조는 학교교육에 직접 사용되는 학교법인의 재산 중 교지, 교사, 체육장, 실습 또는 연구시설 등은 매도하거나 담보에 제공할 수 없다고 규정하고 있고, 사립학교법 제51조는 사립학교 경영자에게도 학교법인에 관한
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대법원 1973. 6. 12. 선고 71다1252 판결

강제집행의 채무명의가 된 지급명령의 정본등을 채무자에게 송달함에 있어, 허위주소로 송달하게 하였다면 그 채무명의의 효력은 집행채무자에게 미치지 아니하고 이에 기인하여 이루어진 강제 경매는 집행채무자에게 대한 관계에서는 효력이 없다.
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대법원 1980. 10. 14. 선고 80다475 판결

실체상 존재하는 근저당권에 기하여 경매개시 결정이 있었다면 그 후 근저당채무가 변제등에 의하여 소멸되었다고 하더라도 그 경매절차가 그대로 진행되어 경락인이 경락대금을 납부한 때에는 경락인의 소유권취득을 다툴 수 없다.
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대법원 1984. 8. 23.자 84마454 결정

가. 민사소송법 제616조가 부동산강제경매에 있어서 최저경매가액으로 압류채권에 우선하는 부동산상의 모든 부담 및 경매절차 비용을 변제하면 잉여가 없는 때에는 경매절차를 속행할 수 없도록 규정한 것은 압류채권자나 우선채권자의 보호를 위한 것이므로 채무자는 위의 규정에 위반한 경락허가결정에 대하여 다툴 수 있는 이해관계인이라
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대법원 2000. 6. 9. 선고 99다70860 판결

[1] 사립학교법 제28조 제2항, 같은법시행령 제12조는 학교교육에 직접 사용되는 학교법인의 재산 중 교지, 교사 등은 이를 매도하거나 담보에 제공할 수 없다고 규정하고 있고, 같은 법 제51조는 사립학교 경영자에게도 학교법인에 관한 같은 법 제28조 제2항을 준용한다고 규정하고 있으므로, 사립학교 경영자가 사립학교의 교지, 교사로 사용하
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대법원 2002. 5. 31. 선고 2001다64486 판결

[1] 공정증서 작성행위의 성질이나 공증인법 제31조 제1항, 제2항의 규정에 비추어 보면, 공정증서 작성에 있어 대리권 유무의 심사는 공증인의 직무상의 의무라 할 것이고, 채권자에게 채무자 대리인의 대리권 유무를 조사하여야 할 주의의무가 있다고 할 수는 없는바, 무권대리인의 촉탁에 의하여 집행력 있는
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대법원 1991. 8. 27. 선고 91다3703 판결

가. 경락에 의한 소유권취득은 성질상 승계취득이므로 하나의 토지 중 특정부분에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하는 공유지분등기에 근저당권이 설정된 후 그 근저당권의 실행에 의하여 위 공유지분을 취득한 경락인은 구분소유적 공유지분을 그대로 취득한다고 할 것이다.
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대법원 1992. 11. 11.자 92마719 결정

가. 경락대금의 납부기일에 있어서 경매법원은 경락인과 차순위 매수신고인을 소환하면 족하고 채무자 등 이해관계인에 대하여까지 소환 또는 기일통지를 하여야 할 필요는 없는 것이어서 채무자가 경락대금납부기일통지를 받지못하였다는 사유는 대금납부의 효력을 다툴 사유가 되지 못한다.
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대법원 1995. 5. 9. 선고 94다41010 판결

가. 제소자가 상대방의 주소를 허위로 기재함으로써 그 허위주소로 소송서류가 송달되어 그로 인하여 상대방 아닌 다른 사람이 그 서류를 받아 의제자백의 형식으로 제소자 승소의 판결이 선고되고 그 판결정본 역시 허위의 주소로 보내어져 송달된 것으로 처리된 경우에는 상대방에 대한 판결의 송달은 부적법하여 무효이므로 상대방은 아직도 판결정본의 송달을
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대법원 1992. 4. 28. 선고 91다46700 판결

가. 경매로 인하여 부동산의 소유권을 취득함에 있어서는 등기를 요하지 않는 것이므로 경락허가결정을 원인으로 한 소유권이전등기가 중복등기의 이론으로 무효인 여부에 관계없이 경락인은 확정적으로 경락부동산에 대한 소유권을 취득한다.
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대법원 2006. 9. 22. 선고 2004다51627 판결

[1] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제659조 제1항, 제726조 제1항 제3호, 제2항, 구 민사소송규칙(2002. 6. 28. 대법원규칙 제1761호로 전문 개정되기 전의 것) 제205조,
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대법원 2001. 2. 27. 선고 2000다44348 판결

[1] 채권자취소의 소는 채권자가 취소원인을 안 때로부터 1년 이내에 제기하여야 하고, 채권자취소권의 행사기간은 제소기간이므로 법원은 그 기간 준수 여부에 대하여 의심이 있는 경우에는 법원이 필요한 정도에 따라 직권으로 증거조사를 할 수 있으나, 법원에 현출된 모든 소송자료를 통하여 살펴보았을 때 그 기간이 도과되었다고 의심할 만한 사정이
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대법원 1993. 12. 24. 선고 93다42603 판결

경매목적이 된 부동산의 소유자가 경매절차가 진행중인 사실을 알면서도 그 경매의 기초가 된 근저당권 내지 채무명의인 공정증서가 무효임을 주장하여 경매절차를 저지하기 위한 조치를 취하지 않았을 뿐만 아니라 배당기일에 자신의 배당금을 이의 없이 수령하고 경락인으로부터 이사비용을 받고 부동산을 임의로 명도해 주기까지 하였다면 그 후 경락인에 대하
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부동산 담보권실행경매에서 경매절차 하자로 인한 부당이득반환청구: 담보권 소멸 사안을 중심으로 - 독일법과의 비교 고찰 -

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제강 슬로핑 예지기술 개발

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가추법은 독자적 법적 추론방법인가 - 대법원 2019. 4. 18. 선고 2017도14609 전원합의체 판결과 서울고등법원 2010. 5. 31. 선고 2009노3108 판결을 중심으로 -

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