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부동산임대차는 채권으로 규율되어 물권보다는 후순위이기 때문에 후순위자인채권자 즉 임차인에게는 보증금 반환문제가 어려운 처지에 놓이게 된다.
이를 보호하기 위해 정부에서 주택임대차보호법을 제정, 운영하고 있지만, 당해부동산이 경매진행시 확정일자와 대항요건을 갖추고 있는 임차인이라고 하더라도대항력은 당일이 아니라 익일인 관계로 선순위 저당권과의 관계에서 후순위로 밀려 나는가 하면 임대차현황조사보고서가 투명하지 않아서 빚어지는 매수인과의 마찰, 또는 제 때에 권리신고 및 배당요구신청 등을 하지 않아 불측의 손해를 보는 등의 적지 않은 문제점을 자아내고 있다.
따라서 다음의 몇 가지 제도보완이 이루어졌으면 하는 바람이다.
첫째, 보증금반환확보의 일환으로 임대차보증금반환보장보험제도의 도입이나 임차인에게도 경매청구권을 부여하였으면 한다.
둘째, 공시방법으로서의 주민등록전입과 확정일자를 일치시킬 필요성이 있다고보여진다.
셋째, 소액보증금의 액수를 현실화 시켜야만 한다.
넷째, 대항력과 우선변제권의 선택적 행사가 가능하도록 해야만 한다.
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