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임차권과 같이 부동산을 용익할 수 있는 권리는 목적물의 점유가 수반되므로, 이때 발생하는 임차인의 임대인에 대한 채권을 행사하는데 있어서 유치권이 성립할 여지가 있다. 특히 임차보증금반환청구권, 비용상환청구권, 부속물매수대금청구권, 임대차계약 종료 후 임차인이 이를 알지 못하고 임차목적물에 비용을 투하한 경우 이때 발생하는 비용상환청구권 등 채권의 실행을 담보하기 위하여 임차인이 임대인에게 임차물에 관한 유치권의 성립을 주장할 수 있는가가 문제될 수 있다.
첫째, 임차보증금반환청구권과 유치권에 관해 살펴보면 임차보증금반환채권과 목적물반환채권이 동시이행의 관계에 있다는 대법원의 태도를 전제로 한다면 임차보증금반환채권에 관한 유치권의 성립 여부는 임대차목적물의 소유권이 제3자에게 양도된 경우이며, 이는 대항력 없는 임차권을 가지는 임차인과 신소유자사이에서만 문제된다.
입법자는 경제적 약자인 임차인의 보호를 위해 제3자에게 대항할 수 없는 채권에 불과한 임차권에 예외적으로 물권적 효력을 부여하고 있다. 그럼에도 대항력을 갖추지 못한임차인에게 단지 경제적 약자의 보호라는 미명하에 법정담보물권인 유치권을 인정하는것은 대항력을 갖춘 것과 유사한 결과를 가져오게 되고, 이는 오히려 공평의 원칙을 이념으로 하는 유치권 제도의 취지에 반하는 것으로 임차인 측에 치우친 해석이라고 할 것이다. 따라서 임차보증금반환채권에 대해서 임차인에게 유치권을 인정하지 않고 있는 판례의 태도는 타당하다고 생각된다.
그러나 상사유치권은 민사유치권과는 달리 견련성을 성립요건으로 하지 않으므로 상가건물의 임대차에 있어 임차보증금반환채권을 부정할 확실한 근거가 없다. 특히 주택임대차보호법에 비해 상가건물임대차보호법이 적용되는 보증금의 범위가 너무 낮아 동법의 보호를 받을 수 있는 상가건물임대차의 범위가 축소되으로써 상대적으로 영세상인의보호에 미흡한 현 실정을 고려하여 입법정책적인 보완이 필요해 보인다.
둘째, 비용상환청구권과 유치권에 관해 살펴보면 필요비나 유익비는 목적물 자체에 투입된 비용이므로 견련성의 범위에 대해 어느 견해에 따르던 유치권의 성립을 인정하는데학설과 판례는 대체로 이론이 없다.
셋째, 부속물매수대금청구권과 유치권에 관해 살펴보면 부속물매수청구권과 관련된 주요 쟁점은 건물의 임대차관계 종료시에 임차인이 임대인에 대하여 부속물의 매수를 청구하여 매매의 효력이 생긴 경우 그 대금채권에 관하여 건물전체를 유치할 수 있느냐이다.
유익비상환청구권과 부속물매수청구권은 임차인이 비용을 투자하여 임차물의 객관적가치를 증대시킨 경우에 그 이익을 그대로 남기는 것은 임대인에게 부당이득이 된다는점에서 그 취지를 같이 한다고 보이므로, 유익비상환청구권에 유치권을 인정한다면 부속물매수청구권에도 유치권을 인정함이 공평의 관점에서 상당하다고 생각된다.
끝으로 임대차계약 종료 후 임차목적물에 비용이 투하된 경우에 경과실에 의한 권원상실형 점유자에게만 유독 유치권을 인정하는 것은 근거가 미약하다고 보아 임차인이 점유할 권원이 없음을 알지 못했고 알지 못한데 과실이 없을 때 한해서 유치권이 인정된다고하는 것이 타당한 해석이라고 생각한다.
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