不動産賣買에서 危險移轉의 時期 再考

김상현

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자료유형: 학술저널

저자정보: 김상현

저널정보: 홍익대학교 법학연구소 홍익법학 홍익법학 제10권 제3호

발행연도: 2009.1

수록면: 81 - 98 (18page)

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본 논문은 부동산매매에서의 위험이전시기에 관한 현행법상 타당한 해석론을 고찰하고, 궁극에는 합리적 입법방안의 제시를 그 목적으로 한다. 우리 법제는 부동산물권변동에 있어서 형식주의를 취하고 있으면서도 채무자위험부담주의만을 명정하고 있을 뿐 위험이전의 시기에 관해 명확한 규정을 두고 있지 않다. 통설은 부동산매매시 이전등기에 앞서서 인도가 행하여 졌을 때에는 부동산의 인도시에 매수인에게 위험이 이전하고, 인도에 앞서서 이전등기가 행해진 때에는 이전등기시에 매수인에게 위험이 이전한다고 한다. 그러나 이러한 해석은 현행법상 근거가 없는 무리한 이론전개이다. 오히려 매도인은 목적물의 인도와 이전등기 모두를 완료한 때에 매수인에게 위험이 이전한다는 해석이 현행법상 타당하다. 그러나 현행법에 의한 해석도 공평과 정당의 측면에서 문제가 있다. 이를 해결하기 위해서는 위험이전시기를 명확히 규정해야 한다. 그 입법방안으로, 원칙적으로 등기된 자보다는 해당 부동산의 사용․수익권을 갖고, 실질적인 지배력을 행사하고 있는 자가 위험을 부담한다고 하는 것이 합리적이며 설득력이 있다. 결국, 부동산매매에서 우연한 멸실 및 우연한 훼손의 위험은 등기 여부와는 관계없이 원칙적으로 목적부동산이 인도된 때부터 매수인에게 이전하는 것으로 입법되어야 한다. 이러한 입법을 통해 더불어서 등기시점의 우연성에 의해 위험이전이 좌우되는 결과도 방지할 수 있으며, 분쟁의 여지도 없앨 수 있다. 다만 예외적으로 매도인이 매수인에게 이전등기만 해 주고 매수인을 위하여 점유하는 경우와 매수인이 이전등기가 완료되었음에도 간접점유로만 만족하고자 하는 경우에는 이전등기시에 위험이 매수인에게 이전되는 것으로 해야 할 것이다.

In the time of transfer of risk in real-estate transactions, it's the purpose that presentation of an apposite interpretation and theoretical improved scheme of the legislation under the operative law. Although the Korean legislative system took the formalism about transfer of a real rights over immovables, it only stipulates the principle of liability for risk obligor and does not have clear provision about the time of transfer of risk. But it is not a problem of the interpretation. It is dealt with an issue of the legislation. Therefore, in the accepted theory during the real-estate transactions, if the delivery does before the registration of transfer, vendee has the risk in the time of delivery of the real-estate. And if the registration of transfer does before the delivery, the risk transfer to the vendee in the time of the registration of transfer. But it has weak legal basis under the Korean operative law. Preferably when the vendor completed his debt such as the delivery and the registration of transfer of the object, the vendee has the risk. This interpretation is proper under the operative law. However it is hard to accept it in the equity and justice. Accordingly this must be solved by the legislation. It seem to me that the person, who exercises the material control of the real estate, has the use and beneficiary right of relevant it than the one registered. So it is reasonable and persuasive that he has the risk bearing. Therefore the accepted theory would be valid in case if the vendee delivered the real estate without the transfer of registration, the vendee would have the risk of it. But in that case the vendor still has the material control of the real estate. So he should bear the risk of it. It will have the logical consistency and solve the impartiality. After all, in principle it should be legislated that the risk of accidental destroy will be transferred to vendee when the real estate is delivered in the real estate closing. Through that legislation, the vendor should hand over the registered bond before the transfer. Even if the registration was put off by the reason of progress of registration procedure, the risk will be delivered by only transfer. This will protect the result that the contingency of the point of register time control the time of risk transfer. And this will remove the conflicts between vendor and vendee.

#부동산매매 #부동산물권변동 #위험이전 #위험부담 #채무자위험부담주의 #인도주의 #real-estate transactions #transfer of a real rights over immovables #transfer of risk #liability for risk #the principle of liability for risk obligor #the principle of delivery

참고문헌 (30)

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Benabent, Alain / 1993 / Droit civil : les contrats speciaux / Montchrestien

Brox, Hans / 1999 / Besonderes Schuldrecht / Beck

Bucher, Eugen / 1970 / Notizen zu Art.185 OR -Gefahrtragung durch den Kaufer, Zeitschrift fur Schweizerisches Recht, Neu Folge, Band 89 (Band 111 der gesamten Folge) / Stampfli

Fikentscher, Wolfgang / 1997 / Schuldrecht, 9. Aufl / De Gruyter

Guhl, Theo / 1991 / Das schweizerische Obligationenrecht: mit Einschluss des Handels- und Wertpapierrechts / Schulthess

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