경매로 취득한 부동산의 취득세 과세문제에 관한 고찰

이한우

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자료유형: 학술저널

저자정보: 이한우

저널정보: 건국대학교 법학연구소 일감부동산법학 일감부동산법학 제17호

발행연도: 2018.1

수록면: 175 - 236 (62page)

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부동산을 경매로 취득하는 경우에는 그 매수인이 매수대금(낙찰대금) 이외에 유치권 해소비용, 대항요건을 갖춘 최선순위 임차보증금, 공용부분에 대한 체납관리비 등을 추가로 지출할 수 있다. 매수인이매수대금 이외에 추가로 지출하는 유치권 해소비용 등은 취득세 과세표준에 포함하여 취득세를 신고⋅납부하여야 한다. 그러나 경매로부동산을 취득한 매수인은 낙찰대금완납증명원에 표기된 매수금액(낙찰금액)을 취득세 과세표준으로 하여 취득세를 신고⋅납부하고매수대금(낙찰대금) 이외에 추가로 부담하는 유치권 해소비용이나대항요건을 갖춘 최선순위 임차보증금 또는 공용부분에 대한 체납관리비는 취득세 과세표준에서 누락하고 있는데, 이렇게 취득세 과세표준에서 누락되는 금액을 과세당국이 확인하는 것도 매우 어려운 일이라고 할 수 있다. 특히 허위⋅과장 유치권으로 인해 매수가격이 하락되어 취득세를 과소신고⋅납부하는 것은 매우 심각한 문제라고 할수 있다. 이와 같은 문제를 해결하기 위해서는 부동산을 경매로 취득하는 경우에는 매수대금(낙찰대금) 이외에 추가로 부담하는 유치권 해소비용등을 확인할 수 있는 경매부동산 취득세 과세표준 명세서를 제출할수 있도록 지방세법 시행령 제33조 및 동법 시행규칙 제9조를 개정하여야 할 것이다. 부동산을 경매로 취득한 매수인이 취득세를 신고⋅납부하면서 경매부동산 취득세 과세표준 명세서를 제출하면, 과세당국은 매수대금(낙찰대금) 이외에 추가로 부담하는 유치권 해소비용 등에대한 현황을 파악할 수 있다. 또한 유치권이 신고 된 부동산의 취득세과세표준에 관하여는 유치권으로 신고가 된 금액을 유치권 해소비용으로 추정하여 취득세를 과세하고, 매수가액(낙찰가액)과 유치권 해소비용을 합산한 가액이 시가표준액보다 적은 경우에는 시가표준액을취득세 과세표준으로 할 수 있도록 지방세법 제10조 제5항을 개정하여야 할 것이다. 유치권이나 대항요건을 갖춘 최선순위 임차보증인이 있는 부동산을경매로 취득하는 경우에는 해당 권리를 확인하여 금액을 확정하는 데에는 많은 기간이 소요될 수 있기 때문에 취득세를 적시에 신고를 하지못하거나 미확정의 금액으로 신고하게 된다. 이와 같이 미확정 금액으로 취득세를 신고⋅납부하고, 추후에 유치권 해소비용과 대항요건을갖춘 최선순위 임차보증금이 확정된 경우에 해당 금액을 취득세 과세표준으로 하여 추가로 취득세를 신고⋅납부하는 경우에는 과소신고가산세 및 납부불성실가산세를 부담하여야 하는 문제가 발생한다. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 취득원인이 경매인 경우에 유치권 해소비용 등 인수비용에 대한 취득세 신고⋅납부를 인수비용이 확정된 날로부터 30일 이내에 할 수 있도록 지방세법 제20조 제1항을 개정하여야 할 것이다.

In case real estate is acquired by auction, expenses for cancelling lien, first priority lease deposits with requisites for counteraction the top prior order, back rent for jointly used portions may be additionally incurred in addition to the purchase price. When a taxpayer reports and pays acquisition tax, such expenditures shall be included in the acquisition tax base. However, the person who acquired real estate by auction frequently reports and pays acquisition tax, with the purchase amount stated in a successful bid price payment certificate(successful bid amount) as the acquisition tax base, and omits expenses for cancelling lien, first priority lease deposits and back rent for jointly used portions from an acquisition tax base. It can be said to be difficult for tax authorities to confirm the amount omitted from an acquisition tax base. Expecially, it can be said to be a very serious problem to underreport acquisition tax as a result that the purchase price becomes lower owing to false and exaggerated lien. In order to solve such problems, in case real estate is acquired by auction, it would be necessary to amend Article 33 of the Local Tax Act and Article 9 of Enforcement Decree thereof so that ｢Auctioned real estate acquisition tax base statement｣ enabling confirmation of expenses for cancelling lien which the taxpayer additionally bears in addition to the purchase price(successful bid amount) may be submitted. If the person who purchased real estate by auction submits ｢Auctioned real estate acquisition tax base statement｣when reporting and paying acquisition tax, tax authorities can grasp the present situation of expenses for cancelling lien, etc. which he/she additionally bears other than purchase price (successful bid amount). Also, it would be necessary that, with respect to acquisition tax base of the real estate on which lien was reported, acquisition tax shall be imposed by considering the amount reported as lien to be expenses for cancelling lien and that, in case the sum of purchase price(successful bid amount) and lien-cancelling expenses is not more than the standard market price base, paragraph 5, Article 10 of the Local Tax Act shall be amended so that the standard market price may be used as acquisition tax base. In case a person acquires real estate for which first priority lease guarantor having lien or requisites for countermeasure exists, it may a take long period to check relevant rights and definitely fix the amount, acquisition tax can’t be timely reported or will be reported as undecided amount. Like this, in case acquisition tax is reported and paid as undecided amount and laster lien-cancelling expenses and first priority lease deposits are fixed, if relevant amount is regarded as acquisition tax base and thus acquisition tax is additionally reported and paid, a problem occurs that the taxpayer shall bear additional tax for under reporting and for insincere payment. In order to solve such problems, in case the cause of acquisition is by auction, paragraph 1, Article 20 of the Local Tax Act shall modified so that, with respect to acquisition expenses including lien-cancelling expenses, acquisition tax report & payment may be made within the date expenses for acquisition shall have been definitely decided.

#real estate #auction #acquisition tax base #lien-cancelling expenses #first priority lease deposit with requisites for countermeasure #back rent for jointly use portions #standard market price

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