경기도 공동주택 재건축사업의 용적률 기준과 과제

장윤배; 봉인식; 강성익

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자료유형: 연구보고서

저자정보: 장윤배 (경기연구원) 봉인식 (경기연구원) 강성익 (경기연구원)

저널정보: 경기연구원 정책연구 [정책연구 2017-44] 경기도 공동주택 재건축사업의 용적률 기준과 과제

발행연도: 2017.8

수록면: 1 - 128 (128page)

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주택재건축사업에서 용적률은 조합의 입장에서나 공공의 입장에서 중요한 기준이 될 수 있다. 조합의 입장에서는 용적률이 클수록 부담금이 줄어들어 이익이 늘어나게 되므로 용적률을 최대한 확보하려고 할 것이다. 반면, 공공의 입장에서 용적률은 도로, 상수도, 하수도 등과 같은 생활에 필요한 기반시설 확보의 기준이 될 수 있으므로 생활환경의 질을 확보하기 위해 적절하게 조절하려고 한다. 또한 용적률이 특정지역에 집중되는 경우 개발수요가 독점되는 현상이 나타나므로 한정된 개발수요를 용도지역별로 배분하는 수단으로 용적률이 사용될 수 있을 것이다.
본 연구에서는 경기도내 지자체 별 용적률 기준을 비교하고, 지자체의 여건과 지역특성을 고려한 용적률 기준의 운영방안을 제시하고자 하였다. 주택재건축사업의 용적률은 기부채납 용적률과 추가용적률 인센티브를 얻어 지자체의 상한용적률까지 도달할 수 있으며, 법적 상한용적률까지는 소형임대주택 용적률 인센티브를 얻어 도달할 수 있다. 경기도내 지자체의 용적률 기준은 다양하게 운영되고 있었으며, 경기도내 20개의 사례를 검토한 결과 용적률을 확보하는 방식은 기부채납 적용형, 추가용적률 적용형, 복합 적용형, 소형임대주택 적용형과 같은 4가지 유형으로 구분될 수 있었다. 본 연구에서는 지자체의 특성을 반영한 상한용적률 기준을 도시여건, 재건축여건, 주택시장 여건으로 나누어 제안하였다. 이와 함께 도시 및 주거환경정비 기본계획의 정비사업별 상한용적률 설정기준에 대해서도 읍·면·동별 점수를 적용하여 다른 지역과의 상대비교가 가능하도록 제시하였다.
2025년까지 경기도내 아파트 중에서 주택재건축사업의 연한에 도달하는 주택은 약 657천호가 될 것으로 예상된다. 특히 대규모 택지개발에 의해 이루어진 지역은 노후 공동주택의 물량이 일시에 집중되기 때문에 주택재건축사업으로 모두 해결하기는 어렵다고 판단된다. 이러한 지역에 대해서는 유지·관리형 리모델링을 포함하는 도시재생 방식이 필요할 것이다. 그리고 저성장 시대를 맞이하여 기부채납용적률 인센티브에 대해서는 별도의 연구가 필요할 것이다. 또한 인센티브의 효과와 기부채납 되는 공공시설의 질적 문제, 기부채납 공공시설의 다양화 등에 대한 검토가 이루어져야 할 것이다.

In the apartment reconstructions, FAR can be an important standard both in terms of the project union and the public. From the viewpoint of the project union, the larger FAR will increase the profit and reduce the deductible, so the volume ratio will be maximized. On the other hand, in the public view, FAR can be used as a basis for securing infrastructure for living such as roads, waterworks, and sewage, and therefore, it is adjusted appropriately to secure the quality of living environment. In addition, when FAR is concentrated in a specific area, development demand is monopolized, so that FAR can be used as a means of allocating limited development demand to each land use area.
The purpose of this study is to compare the standard of FAR by local governments in Gyeonggi province and to suggest the operation method of FAR standard considering local conditions and local characteristics. The FAR of the apartment reconstruction project can reach the upper FAR with the land donation and the additional FAR incentive. Also the legal upper FAR can be reached by the incentive of the small rental house volume ratio. The standard of FAR of local governments in Gyeonggi Province was operated variously. As a result of examining 20 cases in Gyeonggi province, the method to secure the floor area ratio could be divided into four types such as land donation, additional FAR, combined application type, and small rental housing type. This study suggested the upper limit FAR, which reflects the characteristics of the municipality according to urban condition, reconstruction condition and housing market condition. In addition to this, it is suggested that the comparison of the upper and lower limit FAR for 「the improvement basic plan of the urban and residential environment」is possible by applying the score of the administrative dong.
By 2025, the number of housing units in Gyeonggi-do that will reach the age of the apartment reconstruction is expected to be 657 thousand units. Especially, it is difficult to solve all of the apartments reconstructions because the quantity of old apartments concentrates in the area that was built by large-scale residential development. Urban regeneration methods including maintenance and management apartment remodeling will be needed for these areas. In addition, additional research will be needed on incentives for donation of FAR. The effects of incentives, the quality of public facilities to be donated, and the diversification of donated public utilities should be reviewed.

#주택재건축사업 #용적률 #기부채납 #인센티브 #Apartment Reconstructions #FAR #Land Donation #Incentive

[표지]
[연구요약]
[차례]
표차례
그림차례
[제1장 연구의 개요]
제1절 연구의 배경 및 목적
제2절 연구의 범위 및 내용
[제2장 공동주택 재건축사업의 제도 및 현황]
제1절 법·제도 현황
제2절 경기도 주택재건축사업의 여건 및 현황
[제3장 주택재건축사업의 용적률 기준]
제1절 용적률 인센티브 유형
제2절 지자체의 용적률 기준 제안
[제4장 결론 및 정책제안]
제1절 결론 및 요약
제2절 정책제안
[참고문헌]
[Abstract]
[부록]

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