사회적 비용을 고려한 아파트 재건축의 경제성 분석

김성욱

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자료유형: 학술저널

저자정보: 김성욱

저널정보: 서울연구원 서울도시연구 서울도시연구 제11권 제1호

발행연도: 2010.3

수록면: 61 - 81 (21page)

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대도시의 공동주택 재건축사업은 지역주민을 비롯해 사업과 관게없는 사람들과 국민계정에 환경피해나 혼잡과 같은 외부효과를 발생시킨다. 그러나 이로 인한 비용은 재건축 소유자 또는 사업시행자가 거의 부담하지 않기 때문에 지금까지 재건축사업의 시행여부는 사업자 개인이 얻게 되는 편익과 비용만을 따져서 이루어져 왔다. 본 논문은 이러한 문제점을 보완하기 위해 재건축 시 발생하는 외부효과로 인한 사회적 비용을 고려하여 재건축사업의 경제성 분석 모형을 제시하였다. 두 지역의 아파트 단지를 사례로 분석한 결과, 주택 소유자 개인이 사회적 비용을 고려하지 않았을 때에는 사업성이 있지만 각종 사회적 비용을 고려한 결과 경제성이 없어 사업을 추진해서는 안 될 사례를 확인할 수 있었다. 이러한 경우 사회적 비용이 편익을 넘어서지만, 정책적 개입이 없는 상황에서는 사어자가 사업을 추진하게 되어 국가계정에 사회적 비용을 전가시킨다. 다만 단지가 크고 지가와 주택가격이 높을 때에는 대부분 경제성이 큰 것으로 나타나 사업의 정당성을 가질 수 있었다. 이러한 사회적 비용은 사례에 따라 그 크기가 다르지만 대략 사업 총편익의 10% 이상인 것으로 나타났다. 한편으로 재건축의 사회적 비용을 감소시키키 위해 건설폐기물을 재활용하는 정책을 함께 고려하였다. 건설폐기물을 재활용 하면 그만큼 천연골재를 사용하지 않기 때문에 직·간접 편익이 높아져 사업의 경제성이 좋아진다. 그 결과 사례에 따라 차이는 있으나 총편익의 5% 정도가 높아지는 것을 확인할 수 있었다. 이들 결과는 재건축사업을 시장에 맡겨둘경우 사회적 비용을 발생시키고 천연자원의 고갈을 앞당길 수 있음을 보여주었으며, 이의 예방을 위해 정책적 개입이 필요함을 확인할 수 있었다.

This paper is for the purpose of economic analysis of apartment rebuilding project which includes the socials costs from environmental deterioration and congestion effect etc. When the apartment rebuilding project planned and promoted, promotoer generally have no regard for social externality, but just regard for their finanical feasibility. In this case, the externality becomes a potential burden on national account. If the apartment house owner undertakes rebuilding project without regard for these social costs, it absolutely becomes as burden on people and national account and makes even more house stocks than ideal. And the people suffer more deterioration and congestion than normal. So it requires that we make a frame which can measure, compare and analyze the social costs. And we need to make an alternative policy proposal which can include these costs. In this paper, comparing two site cases, I made a frame which can analyze and compare costs and social costs with benefit of apartment rebuilding project. In this frame, in some cases we could find social costs are so large that can make b/c ratio or NPV change-the benefits of rebuilding project is smaller than the costs so the project shouldn"t be stareted. But some cases, social costs couldn"t change b/c ratio because the use value of house is very high or the apartment complex is small or the house is not so aged. But from the view of owner who doesn"t consider social costs, almost all project have financial feasibility and he can start the project. This case show rebuilding project needs some intervention of public sector to regard the social costs. Separately, recycled aggregate could make some certain benefit on national account and promoter. Using recycled aggregate makes to save natural aggregate, we can save natural ecosystem, landfill site, and mining energy, etc. it makes to saving potential national account, too. It also can be a benefit to promoter and gives better financial feasibility, so that they will be promoted and use recyled aggregate.

#재건축 #사회적 비용 #외부효과 #건설폐기물 재활용 #경제성 분석 #apartment rebuilding #social cost #externality #aggregate recycling #economic analysis

참고문헌 (23)

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1. [학술지(정기간행물)] - 康鉉浩 / 2002 / 재건축사업의 公共性 및 改善方案 / 공법연구 30 (4) : 17 ~ 17

2. [학위논문] - 고은형 / 1998 / 공동주택의 노후 및 유지관리비 실태를 고려한 최적 경제수명 추정 분석 / 박사 / 경북대학교

3. [보고서] - 고철 / 1994 / 공동주택 재건축실태와 수명연장 방안연구

4. [학위논문] - 김성욱 / 2008 / 사회적 비용을 고려한 공동주택 재건축의 경제성 분석 / 박사 / 서울대학교

5. [보고서] - 김정호 / 1994 / 한국의 토지이용 규제

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