경매절차에서 청구권 보전을 위한 가등기의 효력 – 가등기담보 등에 관한 법률 개정방향을 포함하여 –

양형우

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자료유형: 학술저널

저자정보: 양형우 (홍익대학교)

저널정보: 홍익대학교 법학연구소 홍익법학 홍익법학 제25권 제3호

발행연도: 2024.9

수록면: 1 - 29 (29page)

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판례는 가등기는 순위보전적 효력만 있을 뿐이고, 가등기만으로는 실체법상 효력 을 갖지 않는다고 하면서 가등기에 의한 본등기를 하기 전에 중간처분의 등기가 있는 경우, 가등기권리자는 순위보전을 위하여 중간처분등기명의인이 아니라 가등 기의무자에게 가등기에 의한 본등기절차의 이행을 청구할 수 있다고 한다. 하지만 가등기 자체만으로는 실체법적 효력을 가지지 못한다고 하면서 가등기권리자가 가등기의무자를 상대로 본등기를 청구할 수 있다고 하는 것은 모순이다. 청구권 보전을 위한 가등기 이후에 이루어진 처분행위는 가등기권리자가 본등기를 신청할 때 효력이 없다는 점을 명백히 할 필요가 있다. 또한 담보가등기의 경우에 가등기의 효력에 대해서 가등기담보법에 아무런 규정이 없어 이를 통일적으로 규율할 필요가 있다. 이러한 점을 고려할 때, 2004년도 민법개정법률안 제187조의2(가등기의 효력) 와 같이 “가등기 이후에 이루어진 목적물에 대한 처분은 가등기에 의하여 보전되는 권리를 침해하는 한도에서 효력이 없다”는 규정을 신설할 필요가 있다고 할 것이다. 한편 실무상으로 담보가등기를 청구권 보전의 가등기로 행해지고 있는 경우가 있고, 경매부동산에 가등기가 마쳐져 있는 경우, 경매법원으로서는 청구권 보전의 가등기인지 담보가등기인지 알 수 없기 때문에 가등기권리자가 채권신고서를 제출 하지 않으면 청구권 보전의 가등기로 취급한다. 또한 매각으로 소멸하는 담보권이나 가압류보다 먼저 설정된 청구권 보전의 가등기는 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하기 때문에 가등기가 마쳐진 부동산경매가 유찰되는 경우가 많이 발생하고 있다. 이러한 문제점을 해결하기 위해, 가등기담보법 제16조에 “신고되지 아니한 순위보전을 위한 가등기를 담보가등기로 추정하고, 이러한 가등기는 매각으로 소멸 된다”는 규정을 신설할 필요가 있다.

There is a precedent asserting that provisional registration only has the effect of preserving the priority, and provisional registration alone does not have any effect under a substantive law. If there is a registration of an intermediate disposition before principal registration according to provisional registration, the person having the right to the provisional registration may request the obligor for provisional registration to perform the principal registration procedure according to provisional registration for preserving the priority. However, it is contradictory to say that the person having the right to the provisional registration may request the obligor for provisional registration to perform the principal registration procedure, while the provisional registration alone does not have any effect under a substantive law. It is necessary to clarify that any disposition made after the provisional registration for preserving the right to claim is ineffective when the person having the right to the provisional registration applies for the principal registration. In addition, there is no regulation in the Provisional Registration Security Act regarding the effects of provisional registration in case of provisional registration for security, so there is a need to regulate it in a unified manner. In consideration of such fact, it is necessary to provide a regulation indicating “The disposition of an object made after provisional registration shall not be effective to the extent that it violates the right to be preserved by the provisional registration,” just as Article 187-2 of the revised bill of the Civil Act in 2004. On the other hand, in practice, there are cases where provisional registration for security is also carried out for preserving the right to claim, and if the property for auction has been registered temporarily, the auction court cannot identify whether it is the provisional registration for securing the right to claim or it is the provisional registration for security. So, if the person having the right to the provisional registration does not submit a claim report, it is treated as the provisional registration for preserving the right to claim. In addition, the provisional registration for preserving the right to claim established before the security right to be lapsed by sale or provisional seizure is not lapsed by the sale, but is taken over by the buyer, so there are many cases in which auctions of temporarily registered real estate are miscarried. To address this problem, there is a need to establish a new provision stating “The provisional registration for preserving the priority that is not reported shall be presumed to be a provisional registration for security, and such provisional registration shall be lapsed by sale,” in Article 16 of the Provisional Registration Security Act.

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