타인 토지 위의 불법 건물 미등기매수인이 있는 경우 부당이득반환청구의 대상 - 대법원 2022. 9. 29. 선고 2018다243133,243140 판결에 대한 평석을 겸하여 -

김동현; 김지훈; 최용석

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자료유형: 학술저널

저자정보: 김동현 (법학평론) 김지훈 (법학평론) 최용석 (법학평론)

저널정보: 서울대학교 법학평론 편집위원회 법학평론 법학평론 제14권

발행연도: 2024.4

수록면: 173 - 230 (58page)

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대법원 2022. 9. 29. 선고 2018다243133,243140 판결은 타인 토지 위의 불법 건물이 미등기 상태로 전전매수된 경우에, 해당 건물의 법률상 소유권자인 원시취득자와 미등기매수인이 모두 부당이득반환책임을 부담하며, 이 둘의 관계는 부진정연대 채무라고 명시한 바 있다. 본고는 이에 반대하여 미등기매수인만이 단독으로 부당이득반환책임을 부담하여야 한다는 입장에서 다음과 같이 논리를 전개하였다.
우선적으로 해당 판결의 논리는 미등기매수인과 법률상 소유권자가 해당 토지를 공동으로 점유하고 있다는 주장에 근거하고 있는바, 본고에서는 ‘건물의 소유를 통해 토지를 점유한다’라는 법리에 대한 분석을 통하여 해당 주장을 탄핵하는 것을 시도하였다. 나아가 공동점유를 인정하는 것은 단지 점유의 개념에 부합하지 않을 뿐만 아니라, 민법이 예정하고 있는 점유를 매개로 하는 다른 제도들(대표적으로 점유취득시효)과의 충돌을 불러일으킨다는 점도 살펴보았다. 이어서 미등기매수인에게만 반환책임을 부여하는 것이 법정책적으로도, 구체적 타당성의 측면에서도 타당하다는 것을 살펴보며, 부동산 양도담보라는 비슷한 이익상황에서 이미 판례가 본고의 입장과 동일한 결론을 내렸음을 확인하였다.
또한 미등기매수인이 아닌 법률상 소유권자가 부당이득반환책임을 단독으로 부담하여야 한다는 입장을 배격하기 위하여, 본고는 등기된 매수의 상황과의 비교를 통하여 해당 입장이 부당한 결론으로 이어진다는 것을 논증하였다. 구체적으로, 법률상 소유권자가 부당이득반환책임을 단독으로 부담할 시, 미등기매수인은 매매계약에서 자기가 이미 위험을 부담하였음에도 불구하고 해당 위험을 법률상 소유권자인 매도인에게 전가하는 결과가 발생한다.
여기에 더해, 설령 공동점유의 개념을 인정한다고 하더라도, 부당이득의 고유한 법리에 비추어 볼 때 법률상 소유권자가 아닌 미등기매수인만이 단독으로 부당이득 반환책임을 부담하는 것이 타당하다는 것도 살펴보았다. 특히 여기에서 법률상 소유권자가 얻고 있는 ‘이득’은 판례가 부당이득반환책임의 귀속을 위하여 요구하고 있는 ‘실질적 이득’에 해당하지 않음을 논증하였다.
이를 통하여 본고는 대상판결과 같은 상황에서, 양자의 책임 모두를 인정했던 대법원, 그리고 법률상 소유권자의 책임만을 인정했던 원심과는 달리, 미등기매수인의 부당이득반환책임만 인정되어야 함을 주장하였다. 이는 특히 대상판결과 같이 형식과 실질이 분리될 수밖에 없었던 상황에서는, 법형식을 철저히 관철시키기보다는 해당 법현상의 실질에 보다 부합하는 방향으로 법리를 전개하는 것이 구체적 타당성의 측면에서 더 바람직할 것이라는 것을 함의한다.

The Supreme Court Decision 2018Da243133,243140 decided on September 29, 2022, has established that in instances where an illegally constructed building on another"s land is sold, and resold without proper registration, the obligation to restitute unjust enrichment extends to both the acquirer (legal owner) and the unregistered buyer, with a quasi-joint and several liability framework. In dissent to this ruling, we posit the argument that the exclusive responsibility for returning unjust enrichment should rest solely on the unregistered buyer.
Primarily, the decision is predicated on the assertion that both the legal owner and the unregistered buyer jointly occupy the land. We challenge this assertion by conducting a meticulous examination of the legal doctrine governing “occupying the underlying land through ownership of the building.” Moreover, we contend that the acknowledgment of joint occupation not only lacks consistency with the legal concept of occupancy, but also introduces conflict with other occupancy-mediated systems, such as Acquisitive Prescription via Occupation, as envisaged by the Korean Civil Code. Additionally, we assert that it is more appropriate, both in terms of legal policy and the specific circumstances of this case, to impose the responsibility of returning unjust enrichment exclusively on the unregistered buyer. We highlight a congruent Supreme Court decision in a similar scenario involving Mortgage by Transfer of Real Estate.
Furthermore, to counter the argument that the legal owner, rather than the unregistered buyer, should bear the sole responsibility for returning unjust enrichment, we illustrate that such a stance leads to an unjustifiable conclusion when compared to situations involving registered purchases. Specifically, if the legal owner bears sole responsibility, the unregistered buyer could attribute their risk to the seller (legal owner) despite having assumed the risk in the purchase contract.
Moreover, even if the concept of joint occupancy were acknowledged, we reaffirm, in light of the unique legal principles of unjust enrichment, the reasonableness of imposing the responsibility solely on the unregistered buyer rather than the legal owner. Notably, we argue that the ‘benefit" accrued by the legal owner does not meet the ‘substantial benefit" criterion mandated by the Supreme Court for imposing the responsibility of returning unjust enrichment.
In conclusion, we contend that contrary to the Supreme Court"s recognition of liability for both the legal owner and the unregistered buyer, and the High Court"s recognition of liability solely for the legal owner, recognition of liability in this situation should be exclusive to the unregistered buyer. This underscores the need, particularly in cases where ‘form" and ‘substance" are unavoidably separated, to develop a legal theory that aligns more with the substance of the legal phenomenon, rather than rigidly adhering to the form of the law.

#미등기매수인 #침해부당이득 #점유 #실질적 이득론 #Unregistered Buyer #Unjust Enrichment Infringement #Occupancy #Substantial Benefit

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