공인중개사의 권리금계약 중개에 관한 연구 : 행정사법 위반 문제를 중심으로

나현선; 김학환

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자료유형: 학술저널

저자정보: 나현선 (한국공인중개사협회) 김학환 (숭실사이버대학교)

저널정보: 한국부동산법학회 부동산법학 부동산법학 제28권 제1호

발행연도: 2024.3

수록면: 97 - 130 (34page)

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공인중개사의 권리금거래에 관한 업무는 오랜 관행임에도 불구하고 공인중개사법에 제도화되지 못함으로 인하여 행정사법위반 문제가 제기되고 있다. 실무상으로 인터넷상에서 광고되고 있는 전국 공인중개사의 상가임대차 중개대상물에는 권리금이 포함되어 있으며, 이러한 권리금 중개가 공인중개사의 상관행이라고 하는 점은 수십년간의 기존 여러 연구를 통해서도 언급되고 있다. 이는 판례와 국토교통부의 공문에도 나타나고 있다. 일본에서는 택지건물거래업자의 권리금 중개가 업무로서 인정되고 있으며, 그에 관한 보수 규정을 두고 있다. 공인중개사의 권리금계약 중개는 임대차계약의 임대료 조율의 성격이 있고 이는 임대차계약의 일부를중개하는 것이 된다. 이처럼 임대차계약이나 임차권양도계약은 공인중개사법상 중개대상물이지만, 이에부수하는 권리금계약이 임차권양도계약의 대가적 성격이거나 실질상 임대료의 성격을 갖고 있음에도 공인중개사법상 중개대상물로 규정되지 않은 점은 공인중개사법령상의 미비점이라고 할 것이다. 권리금 계약을 중개하는 행위는 행정사의 업무영역이 아니다. 더욱이 권리금 거래업무의 핵심은 권리금 산정과 조정인 중개행위이며, 권리금 계약서 작성은 계약당사자의 중요한 합의를 서면에 옮기는 단순한 요식행위에 불과하다. 가사 권리금 거래계약서 작성이 행정사의 업무라고 하더라도 공인중개사의 권리금 거래의 중개는 행정사법에서 예외를 인정하는 “다른 법률에 따라 허용되는 경우”에 해당한다. 권리금이 공인중개사의 중개대상물, 중개업무 영역이라는 점은 사실인 관습이기에 이는 공인중개사의전속적 업무라고 볼 수 있다. 따라서 행정사는 권리금에 대하여 중개업무를 할 수 없으며, 단지 권리금 거래당사자가 직접 거래하여 합의한 내용에 대하여 거래계약서의 대필을 할 수 있을뿐이라고 해석하여야 한다. 이러한 권리금을 둘러싼 전문자격사간의 업무영역 충돌을 막기 위한 개선방안으로 일본 택지건물거래업자의 권리금 중개보수 법규정을 참고하여, 공인중개사법령 상 ‘권리금에 대한 중개대상물 신설’과 중개보수 신설 법령개정안을 제안하였고, ‘중개대상물 확인설명서 상 권리금 규정 신설’을 제시하였다. 권리금에 대해서 더 이상 전문자격사 간의 업무영역에 대한 충돌을 막고, 보다 전문지식이 있는 거래의 전문가인공인중개사에 의해 안전한 권리금 거래가 행하여질 수 있도록 하려면 국토부 등의 적극적이고 신속한 입법적 해결을 기할 필요가 있다.

Licensed real estate agents have been involved in premium transactions for a long time. However, since it is not institutionalized in the Licensed Real Estate Agents Act, there are raising concerns about violations of the Licensed Administrative Agent Act. In practice, the commercial lease brokerage objects of licensed real estate agents advertised nationwide on the Internet include a premium. Many previous studies published in past decades show that this premium brokerage is a business practice of licensed real estate agents. Judicial precedents and official documents by the Ministry of Land, Infrastructure, and Transport also demonstrate it. In Japan, the brokerage of premiums is recognized as the work of real estate brokers, and compensation regulations are in place. The brokerage of premium contracts by a licensed real estate agent has the nature of adjusting the rent of a lease contract, which is brokering a part of the lease contract. As such, a lease contract or a lease transfer agreement is a brokerage object under the Licensed Real Estate Agents Act. However, although a premium contract is the price of a lease transfer agreement or has the nature of rent in substance, the Licensed Real Estate Agents Act does not stipulate it as a brokerage object, which is a deficiency in the Licensed Real Estate Agents Act. The act of brokering premium contracts is not within the scope of a licensed administrative agent’s business. Moreover, the core of the premium transaction business is the estimation of the premium and the brokerage of the mediator, and the preparation of the premium contract is a mere formality of putting the important agreement of the contracting parties in writing. Even if the preparation of a premium contract is the work of a licensed administrative agent, the brokerage of a premium transaction by a licensed real estate agent falls within “cases permitted under other laws” that allow exceptions in the Licensed Administrative Agent Act. It is a factual convention that premiums are the brokerage object and brokerage business area of licensed real estate agents. Therefore, it can be considered the exclusive business of licensed real estate agents. Therefore, it should be interpreted that the licensed administrative agent cannot perform brokerage services for premiums but can only write the transaction contract for the contents agreed upon by the parties to the premium transaction directly on behalf of these parties. Therefore, this study proposed “amendments to the Licensed Real Estate Agents Act to create a new brokerage object of for premium and to create a new brokerage fee” by referring to the Premium Brokerage Fee Law of the Japanese Real Estate Brokers Act and suggested to “establish a Premium Regulation in the Confirmation Document for Brokerage Objects” as an improvement measure to prevent conflicts between professional licensed agents over premiums. There is a need for an aggressive and swift legislative resolution by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport and other ministries to prevent further conflicts over the scope of practice between professional licensed agents over premiums and ensure safe premium transactions by a licensed real estate agent, a transaction expert with more professional knowledge.

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