부동산 권리보험 활성화를 위한 법적 과제: 비대면 거래의 관점에서

김영국

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자료유형: 학술저널

저자정보: 김영국 (법조협회)

저널정보: 한국부동산법학회 부동산법학 부동산법학 제24권 제3호

발행연도: 2020.1

수록면: 49 - 86 (38page)

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인터넷 등 정보통신기술의 발전에 따라 부동산 계약이 디지털화되면서 부동산 거래가 투명하고 신속하게 이루어질 수 있는 환경이 조성되고 있다. 전통적으로 부동산 거래는 소유자가 매매 또는 임대를 의뢰한 부동산을 공인중개사가 매수인이나 임차인에게 관련 정보를 제공하면서 거래를 매개하는 형태로 이루어져 왔다. 그런데 공인중개사의 매매 또는 임대 정보를 오프라인 방식으로 제공하던 기존의 방식과 병행하여 인터넷 및 모바일앱 상의 다양한 포털서비스를 통해 정보를 얻는 형태가 일반적인 거래로 발전하고 있다. 직방이나 다방과 같은 부동산포털은 공인중개사의 매개 없이도 거래 당사자 간에 매물을 확인하고 인터넷상에서 임대차 및 매매 계약을 체결할 수 있는 시스템으로까지 진보하고 있다. 실제 국토교통부의 전자계약시스템을 통한 부동산 거래가 가능하다. 이러한 거래 양상은 필연적으로 비대면 거래의 활성화로 이어질 것으로 예상된다. 부동산 거래의 특성상 거래의 안전이 중요함으로 거래당사자들은 기존의 방식을 선호하는 경우가 많을 것으로 예상되지만, 공인중개사의 역할에 비해 중개수수료의 과도함에 대한 문제의식 등도 경시할 수 없다. 예컨대, 누구나 부동산 소유관계 등 권리관계를 인터넷상에서 손쉽게 확인가능하다는 점에서 기존의 공인중개사의 역할이 축소될 수밖에 없는 상황이다. 또한 부동산 권원조사 또는 권리분석에 있어서 공인중개사의 능력과 전문성에 의문을 갖는 경우도 발생하고 있다. 아울러 직접 부동산 임장절차를 밞지 않고도 드론이나 실시간 동영상 등의 방식으로 당해 부동산의 상태를 확인할 수 있는 시스템이 구축되고 있다. 이처럼 오프라인 중심의 부동산 중개에 대한 의구심 및 고비용 문제와 비대면 거래가 활성화될 수 있는 환경이 조성되고 있음을 고려할 때 비대면 거래를 활성화할 수 있는 여러 제도를 널리 활용할 필요가 있다. 부동산 거래의 안전을 위해 에스크로우제도나 부동산 권리보험을 적극 활용하여 계약 체결 및 거래 대금 지급 과정에서의 법적 안정성을 향상 시키는 방안을 모색해야 한다. 부동산 관련 정보가 인터넷등기소 등 전산시스템을 통해 다양한 방식으로 제공되고 있음에도 현실적으로 부동산 등기의 공신력을 판례가 인정하지 않고 있을 뿐만 아니라, 법률 제･개정의 가능성도 크지 않다. 특히 코로나19 감염병과 같이 우리의 일상생활에 지대한 영향을 미치는 새로운 변화가 현실화되고 있으므로 부동산 거래의 이용과 거래의 방식도 이러한 변화에 순응할 필요가 있다. 이 글에서는 부동산 거래의 안전성을 도모하면서 변화하는 거래 현실을 반영한 새로운 방식의 거래를 위해 부동산 권리보험의 활성화가 필요하다고 보았다. 이에 따라 부동산 권리보험의 현황을 살펴보고 부동산 거래에서의 비대면 중심의 매매계약 체결의 관점에서 관련 논의를 전개하였다. 기본적으로 공인중개사의 중개 없이도 거래당사자가 직접 거래할 수 있는 직거래 방식으로 부동산 거래를 다양화할 필요가 있다. 국내 부동산 거래에 있어서 “소유권이전등기와 매매대금의 지급 과정에서의 동시이행이 거의 불가능한 점”, “권리조사, 권리분석에 대한 전문성이 부족한 점”, “부동산 거래에서 발생하는 매수인의 손해에 대한 보상 문제” 등이 가장 큰 문제이다. 이에 이 글은 위의 문제 해결을 위해 에스크로우와 부동산 권리보험의 활성화 방안을 제언하였다.

With the development of internet and ICT, real estate contracts have been digitalized and therefore the transparent and immediate conditions for real estate transactions have been established. Traditionally, a real estate transaction is made in the way that a licensed real estate agent provides information on the real estate requested to be sold or rent by its owner for a buyer. The traditional transaction way is developed into the way that sales or rent information is obtained through various portal services over internet and mobile apps in parallel with the traditional information offering method. Real estate portals like Jikbang or Dabang evolve into the system that makes it possible for the parties concerned for a transaction to check a transaction article and then to sign a rent or sale contract without any brokerage of a licensed real estate agent. Through the Electronic Contract System of Ministry of Land, Infrastructure and Transport, it is possible to make real estate transactions which are expected to lead to promoting non face-to-face transactions unavoidably. Given the characteristics of real estate transactions, safety is of importance. For this reason, it is expected that many of the parties concerned for transactions prefer a traditional way. Nevertheless, it is impossible to ignore an excessive brokerage commission in consideration of a licensed real estate’s role. For example, since everyone can easily check title relationships, such as real estate ownership, over internet, licensed real estate agents cannot hep avoiding their reduced roles. There are some cases that their ability and professionalism are doubtful in terms of search for title of real estate or title analysis. Aside from that, established is already the system that makes it possible to check the state of real estate through a drone or a real-time video without any direct field survey of real estate. Given the doubtful quality and high cost of the offline-oriented real estate brokerage and the environment created for promoting non face-to-face transactions, it is necessary to apply many different systems widely to promote non face-to-face transactions. For safe real estate transactions, it is possible to apply escrow system or real estate title insurance actively in order to find a plan for improving legal stability in the process of signing a contract and making a payment for a transaction. Although real estate information is offered in diverse ways like the digital system of Internet Registry, the public confidence of real estate registration is not accepted actually according to judicial precedents, and it is very difficult to establish or revise relevant laws. Since infectious diseases like COVID-19 greatly influence people’s lives, it is necessary to adapt themselves to such a change in terms of the use and ways of real estate transactions. This paper argues that it is necessary to promote real estate title insurance in order for a new type of transactions that ensure transaction safety and reflects changing transaction circumstances. Accordingly, the current state of real estate title insurance is analyzed and sales contracts in real estate transactions are discussed from the perspective of non face-to-face transactions. Fundamentally, it is necessary to diversify real estate transactions in the direct-transaction way in which the parties concerned make a direction transaction without any brokerage of a licensed real estate agent. The most problems in domestic real estate transactions are “almost impossibility of executing ownership transfer registration and payment for sales at the same time”, “lack of professionalism on title survey and title analysis”, and “compensation for a buyer’s damage arising in a real estate transaction”. Therefore, in order to solve the problems, this paper suggests the plan for promoting escrow system and real estate title insurance.

#권리보험 #에스크로우 #비대면 거래 #권리분석 #등기의 공신력

참고문헌 (28)

참고문헌 신청

김상용 / 1996 / 물권법 / 법문사

김상용 / 1986 / 미국부동산법 / 삼지원

김상철 / 2015 / 부동산등기제도의 개선 방안에 관한 연구

박광동 / 2009 / 부동산디지털등기신청의 현황과 법제도적 개선방안 / 법학연구 (33):215~239

송호열 / 2004 / 부동산거래사고의 원인과 방지대책에 관한 고찰 / 토지법학 20:71~92

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