Problems and Legislative theory of the obligations to prohibit obstruction of the opportunity to recover premium

Gun-Ryoung Park

Problems and Legislative theory of the obligations to prohibit obstruction of the opportunity to recover premium

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상가 권리금 회수기회 방해금지 의무의 제 문제점과 입법론

Type: Academic journal

Author: Gun-Ryoung Park (변호사)

Journal: 대한변호사협회 인권과 정의 인권과 정의 제494호 KCI Accredited Journals

Published: 2020.1

Pages: 177 - 197 (21page)

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Problems and Legislative theory of the obligations to prohibit obstruction of the opportunity to recover premium

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The Commercial Building Lease Protection Act (hereinafter referred to as 'Act') imposes a duty to lessors not to obstruct any lessee in receiving any premium pursuant to a premium contract from a person arranged by the lessee to become a new lessee. And if violated, the lessor has to compensate for lessee's damages. However, incomplete and vague provisions of the Act may cause various problems, and amendment or analysis theory development for the provisions is required. First, as current lessee not always has to arrange a new lessee, the provision should be revised to ‘No lessor shall obstruct any lessee in receiving legitimate premium pursuant to a premium contract from a person to become a new lessee.’ Even in the case a lessor notify a tenant of a denial to renew the contract within very short time, or when lessee’s right to request for contract renewal is in dispute, there still needs to protect lessee's right to receiving premium. Therefore, current provision of the Act should be amended to obligate the lessor to express contract renewal intention clearly six months prior to its expiration, or a new provision should be introduced to allow the lessee to extend the lease term for six months, starting from the date when the lessor expressed refusal of renewal. Furthermore, there can be a case in which the lessor delayed the negotiation process with a new lessee on no justifiable grounds, causing the current lease contract to expire, even if the current lessee arranged a person who wants to be a new lessee before the end of the contract. In this case, a new provision should be added to consider that the lessor’s act of interference in the lessee’s opportunity to collect premium as having started from ‘before the expiration of the lease contract,’ or otherwise at least should be interpreted as such. Second, regarding exceptions of the duty of the lessor, the lessee’s failure to comply with the lease contract or the lessee’s unauthorized use of sublease should not constitute grounds for exception because the issue of protecting the lessee’s right to collect premium is completely irrelevant to the aforementioned violations on the part of the lessee. Therefore, these two cases should be deleted from the list of exemptions. Third, it is desirable to delete all regulations that are considered legitimate reasons to refuse to enter into a lease contract, in the article 10-4 Paragraph 2, because they are unclear or unnecessary regulations. Fourth, in the case that the lessor or an affiliated person seeks to open a business of the same kind as the lessee’s business, it cannot be interpreted as a legitimate reason to refuse to enter into a lease contract. In order to make this clear, the term ‘compensation for damages’ should be deleted and revised to neutrally refer to responsibility for damages suffered by the lessor, or a regulation on ‘compensating’ the ‘losses’ amounting to the lessor’s premium should be added.

상가건물임대차보호법(이하 ‘법’이라 한다)은 임차인의 권리금 회수기회를 보장하기 위하여 임대인에게 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이의 권리금 계약 체결을 방해하지 아니할 의무를 부여하고, 위반시 임차인에 대한 손해배상책임을 지도록 하고 있다. 그런데 현재의 법 규정은 그 불완전성·불명확성으로 인하여 그대로 존치될 경우 여러 가지 문제가 발생할 수 있으므로 법을 개정하거나 해석론을 확립할 필요가 있다. 첫째, 권리금 회수기회 방해금지 의무의 발생 요건과 관련하여, 임차인의 신규임차인 주선행위가 반드시 필요한 것은 아니므로, 임대인의 방해행위의 개념을 ‘임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 정당한 권리금을 지급받는 것을 방해하는 행위’라고 개정하는 것이 바람직하고, 임대인이 갱신거절을 급박하게 통지한 경우나 갱신요구권 존부가 불명확하여 분쟁이 발생한 경우에도 권리금 회수기회 보호 대상으로 포함시킬 필요성이 있으므로, 임대인에게 임차인에 대하여 임대차계약 종료 6개월 전에 임대차계약 갱신거절 여부에 대한 의사표시를 할 의무를 부과하는 것으로 개정하거나 갱신거절 의사표시를 한 시점부터 임대차 기간이 6개월 연장된다는 규정을 신설할 필요가 있다. 또한, 임차인의 신규임차인 주선행위가 임대차계약 관계 종료 전에 있었음에도 불구하고, 특별한 사정도 없이 임대인이 이에 대한 협상을 지연시켜 임대인의 임대차계약 체결 거절행위가 임대차계약 관계 종료 후에 행하여진 경우에는 ‘임대차계약 종료 전’부터 임대인의 방해행위가 있었던 것으로 본다는 규정을 신설하거나 최소한 그와 같이 해석하여야 한다. 둘째, 권리금 회수기회 방해금지 의무의 면제 사유와 관련하여, 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 체결하는 ‘권리금 계약’에 따른 권리금 회수기회 보호는 임차인과 임대인 사이의 ‘임대차계약 의무 불이행’나 ‘무단전대’와는 전혀 연관성이 없으므로, 임대차계약 의무 불이행이 있는 경우와 무단전대가 있는 경우는 권리금 회수기회 방해의무 면제사유에서 삭제하여야 한다. 셋째, 법 제10조의4 제2항 임대차계약 체결 거절 정당성 간주 규정은 불명확하거나 불필요한 규정으로 모두 삭제하는 것이 바람직하다. 넷째, 임대차계약 체결 거절의 정당한 사유와 관련하여, 임대인 또는 임대인의 특수관계인이 임차인의 영업과 같은 종류의 영업을 하려고 하는 경우에는 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 정당한 사유에 해당할 수 없다고 해석하여야 하므로, 이를 명확하게 하기 위하여 ‘손해배상’이라는 용어를 삭제하고 중립적으로 임차인의 손해에 대한 ‘책임’이 있다고 개정하거나 임대인 또는 임대인의 특수관계인이 임차인의 영업과 같은 종류의 영업을 하는 경우에도 임차인의 권리금 상당의 ‘손실’에 대한 ‘보상’을 하여야 한다는 규정을 신설할 필요가 있다.

#상가건물임대차 #권리금 #권리금계약 #권리금 회수기회 #방해금지

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