미국과 일본의 주택거품의 붕괴와 부동산 정책에 대한 영향 -공공정책 관점에서 본 일본의 부동산대출 총량규제를 중심으로-

김상진

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자료유형: 학술저널

저자정보: 김상진 (세명대학교)

저널정보: 한국법학회 법학연구 法學硏究第19卷第3號(通卷第75號)

발행연도: 2019.9

수록면: 263 - 303 (41page)

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일본의 고도성장은 기업의 과잉 축적과 가계의 저축을 부산물로 남겼다. 투자 둔화와 지금까지의 투자에 대한 과실의 회수에 따른 대기업의 여유자금이 가계저축의 과대 상승에 직면하여 운용처의 확보에 어려움을 겪는 은행에 펌프질을 가했다. 거대도시 도쿄를 중심으로 한 도시재개발과 주택건설에 필요한 자금수요가 왕성한 부동산 관련 업계가 자금을 공급하여 대도시 상업지 가격을 20년 동안 7배라는 거품으로 몰아넣었다.
경직된 제도와 경기부양의 심리상태는 부차적인 요인이다. 거품붕괴 후 은행에 96조원의 대손 손실이 발생하여 자금구조의 재구성을 강요했지만, 개인 간의 거래는 급격히 떨어졌다. 주택이나 수익성 부동산에 대한 투자수요가 강해 증권화 등 새로운 금융기법의 개발뿐만 아니라, 2007년에는 제조업 대출도 부활하였고, 상업지역에서도 지가 재상승을 관찰해 볼 수 있었지만 거품에까지 이르지는 않았다. 1990년대에 들어서면서 미국 경제의 꾸준한 성장을 지탱한 것이 설비투자와 주택투자였다. 특히 주택투자는 1995년부터 3차례에 걸친 비우량 주택 대출확대와 대출조건 완화 등 주택 보유자를 위한 대출확대 방안에 규제완화, 장기 저금리 업체 간의 경쟁 등이 겹쳐 소득이 지속적으로 상승했다. 소수계층이 시장에 등장하였고 로스앤젤레스, 마이애미 등의 주택가격은 일본에는 못 미쳤다는 견해도 있으나 20년 동안 4배 정도의 거품상태가 되었다.
거품 붕괴 후 손실은 미국의 주택과 소비자 신용을 고려하면 1~2조 달러 정도로 보이지만 대출증권이 재증권화되는 단계에서 몇 배로 팽창하여 유럽의 금융기관에도 확산됐다. 이에 대해 투자와의 관계가 희석되어 위험의 확대를 경시하기 까지 눈앞의 수익을 추구하는 새로운 신용팽창 기능의 존재를 지적할 수 있다. 금융자체의 작용이 컸다는 것을 주장하는 견해도 있다. 이것은 주택저당 대출뿐만 아니라 그것과 집합으로 되어 있는 소비자 대출을 함께 생각해야 한다. 거품이 풍기는 방향은 오래 동안 영향을 미친다. 부동산 거품과 그 붕괴의 영향 이후 금융파탄은 따로 논의할 필요가 있다. 본고에서는 이를 위해 일본과 미국의 부동산 거품 및 공공정책 관점에서 본 부동산대출 총량규제를 검토하였다.

Japan’s high growth has left over-accumulation of businesses and household savings. The capital needs of banks and Tokyo, centering on urban redevelopment and housing construction, where the investment slowdown and the recovery of investment inconveniences so far have caused the surplus funds of large corporations to face an excessive increase in household savings, and it had a negative impact on the market. The vigorous real estate-related lending industry has carried out unreasonable loans, and the prices of commercial areas in six major metropolitan areas have reached the level of seven times the bubble in 20 years.
The psychological state of rigid institutions and booming is a secondary factor. After the collapse of the bubble, banks incurred 96 trillion yen in loss-making losses, which forced the restructuring of the capital structure, but transactions among individuals fell sharply. In addition to the development of new financing techniques such as securitization, housing loans and manufacturing loans have also been revived in 2007, and even in the commercial areas, it was possible to observe land prices again, but it did not reach bubble. In the 1990s, capital investment and housing investment supported the steady growth of the US economy. In particular, housing investment has been steadily rising since 1995, when regulations on loan expansion for homeowners, such as three-time loan expansion and loosening of loan conditions, have been eased and competition among long-term low-interest companies has been repeated. A small number of households appeared in the market, and the prices of houses in Los Angeles and Miami were less than Japan but it has been about four times as foamy in 20 years.
The losses after the collapse of bubbles seem to be around 1 to 2 trillion USD in terms of US housing and consumer credit, but they have expanded several times in the course of re-securitization and have spread to European financial institutions. It points to the existence of a new credit expansion function that seeks profit before the dilution of the spread of the risk by diluting the relationship with the investment.
Some argue that the functioning of finance itself was great. On the other hand, it can be pointed out that not only the mortgage but also the consumer loan that is set with the mortgage must be considered together to end up with an oversupply structure for maintaining the US capitalist system. The direction in which the bubble is spread is also slightly over. The financial meltdown needs to be discussed separately after the impact of the real estate bubble and its collapse. In this paper, I examine the regulation of the total amount of real estate loans in terms of Japan’s land bubble and public policy.

#부동산거품 #증권화 #비우량주택자금대출 #대출채권 #신용팽창 #저당권 #Real estate bubble #securitization #sub-prime mortgage #loans #credit expansion #mortgage

참고문헌 (40)

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김관태 / 2006 / 부동산 버블화에 따른 은행의 위기 가능성과 대응방안

김시원 / 2011 / 지역 주택가격의 파급효과:GVAR를 응용한 실증분석 / 응용경제 13(3):75~97

김정호 / 1994 / 투기억제 논리 비판

김주영 / 2011 / 주택가격과 거품 그리고 주택경기 변동에 대한 이해 / 주택금융월보

노영훈 / 2011 / 글로벌 금융위기와 주택시장: 조세, 재정정책적 함의

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