중국의 건물임대차제도에 대한 민사법적 고찰

최영춘; 이충훈

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자료유형: 학술저널

저자정보: 최영춘 이충훈

저널정보: 한중법학회 중국법연구 중국법연구 제35권

발행연도: 2018.1

수록면: 215 - 247 (33page)

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한국과 중국의 교류가 활발해짐에 따라 한국에서 중국으로 진출한 기업은 사업의 수행을 위해 중국에서 건물을 임차할 경우가 빈번하게 발생하게 된다. 이 경우 중국의 임대차제도에 대한 이해가 필요하다고 할 것이다. 중국은 계약법에서 건물의 임대차에 관한 규정을 두고 있는 반면에 우리나라는 민법에서 임대차에 대한 규정을 두고 있지만 임차인을 특별히 보호하기 위한 특별법인 “주택임대차보호법”과 “상가건물임대차보호법”을 시행하고 있다는 특징이 있다. 중국계약법에서는 임대차에 관하여 특징적인 규정을 두고 있는데, 중국 계약법 제230조는 “임대인이 임대건물을 판매하는 경우, 판매하기 전의 합리적인 기간 내에 임차인을 통지해야 하고, 임차인은 동등한 조건으로 우선구매권을 향유한다.”고 규정한 임차인의 우선구매권을 규정하고 있다. 임차인의 우선구매권에 관하여 입법 초창기에는 우선매수권제도가 필요했으나 오늘날 동 제도의 입법취지는 더 이상 초창기만큼 뚜렷하지 않고, 또 규정 역시 추상적인 부분이 많아 실무에서 이를 적용하는데 혼란이 발생할 수 있기 때문에 여전히 유지할 필요가 있는지 등과 관련하여 중국내에서도 비판적인 견해가 대두되고 있다. 두 번째로 중국계약법 제229에서는 “임대물이 임대기간 내에 소유권 변동이 발생한 경우, 임대계약의 효력에 영향 주지 아니한다.”는 매매는 임대차를 깨뜨리지 않는 원칙이 있다. 이 원칙에 대해 채권인 임차권이 물권인 소유권이 우선할 수 있다는 문제점이 제기되고 있고 당사자들 간에 건물임대차계약이 합법적으로 성립되면 바로 대항력이 발생하기 때문에 임대인과 임차인간의 이익균형 내지 제3자의 이익 보호 측면에서 미흡하여 건물임대차계약의 등기를 대항력의 요건으로 규정하는 것이 타당하다는 견해가 대두되고 있다. 세 번째로 “계약법”을 비롯한 건물임대차계약과 관련된 중국 법제는 주택건물과 상가건물의 구분이 없다는 점이다. 이 경우 임차목적이 다른 주택과 상가에 대해 동일 규정이 적용된다는 문제점이 제기되고 있다. 한편, 중국은 건물임대차시장의 안정성을 도모하고 규범화하기 위하여 주택도농건설부가 2017년 5월 19일에 “주택임대와판매관리조례 의견수렴고”를 공개하였다. 그러나 “의견수렴고”상의 내용은 기존의 규정과 크게 다르지 않아 건물임대차제도의 문제를 근본적으로 해결하는데 한계가 있다고 할 것이다.

With the exchange between China and Korea is active, Korean companies in China often lease building in China to carry out their business. So the understanding of building lease legislation in China is necessary. In China, the building lease legislation is provided in CONTRACT LAW. But in Korea, although the CIVIL LAW is providing about the building lease, legislate the special law - “HOUSING LEASE PROTECTION ACT” and “COMMERCIAL BUILDING LEASE PROTECTION ACT” to protect lessee. The special provision of building lease legislation which provided in China’s CONTRACT LAW is the Article 230 and Article 229. First, China’s CONTRACT LAW Article 230 provides “The lessor intending to sell a leased house shall notify the lessee within a reasonable period of time prior to the sale, and the lessee has the priority to purchase the house under equal conditions”. So Article 230 provides lessee’s priority to purchase right. At the beginning of the legislation, the priority to purchase right is necessary, but it is no more necessary today. And the provision abstract, so it is hard to enforce in judical practice. Therefore several China’s scholars also claim it is need to review the necessity of keeping the lessee’s priority to purchase right. Second, China’s CONTRACT LAW Article 229 provides “A change in the ownership of the leased object within the lease term shall not affect the validity of the lease contract”. This Article called ‘Kauf bricht nicht Miete’. About the ‘Kauf bricht nicht Miete’, if the lessor and lessee make building lease contract legitimately, the contract effect the opposing power directly. So it is need to provide the registration as a requirement of opposing power. Finally, China’s CONTRACT LAW express ‘leased house’, so it is not separate ‘house’ and ‘commercial building’. The commercial building’s feature is not similar with the house. So it is not apposite to apply the same rule to house and commercial building. Meanwhile, in order to regulate the house lease market, the Ministry of Housing and Urban-Rural Development of the People’s Republic of China(MOHURD) proposed “THE DRAFT REGULATIONS ON CONTROL OF HOUSE LEASE AND SALES” on May 19, 2017. But the regulations in DRAFT is not different with existing regulations, so it is hard to settle the problem basically.

#Building Lease in China #Kauf bricht nicht Miete #Lessee's Priority to Purchase Right #Building Lease Contract Registration #Building Lease Legislation in China

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