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자료유형
학술저널
저자정보
김상진 (세명대학교)
저널정보
한국법이론실무학회 법이론실무연구 법이론실무연구 제6권 제4호
발행연도
2018.11
수록면
57 - 106 (50page)
DOI
10.30833/LTPR.2018.11.6.4.57

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본고에서는 토지이용에 관한 사인 간의 협약의 법적 의의의 관점을 얻기 위해서, 미국에서의 용도지역 설정계획과 규약의 조정 법리에 대해서 기초적인 고찰을 실시했다.
미국에서는 주 차원의 판례의 대부분에서 공적 토지이용 규제를 대표하는 용도지역(zoning)과 사적 토지이용 규제 방법인 규약(covenants)이 서로 독립해서 존재하고 법적으로 상관없는 것이므로 상호독립의 원칙이라고 부르는 법리가 확립되어 있다. 이것이 인정되는 것은 용도지역 설정계획이 경찰권의 행사로서 구체화되는 것에 비하여, 규약(covenants)이 민사상의 계약의 조항인 점에서 차이가 난다. 또한 이 아래에서는 양자의 규제 내용에 차이가 있을 때 보다 강력한 제재가 결과적으로 우선 적용된다. 이 때문에 용도지역 설정계획이 규약(covenants)으로 사실상 변경할 수 있다. 또, 지방공공단체가 규약(covenants)을 집행하는 것은 인정되지 않고 또 규약(covenants)에 반하는 용도지역 설정계획의 집행이 불법으로 되지도 않는다. 이처럼 용도지역의 설정과 규약(covenants)은 상호독립이 원칙이지만, 상황변화의 법리를 적용하고 법원이 예외적으로 규약의 집행을 거부할 경우 규약에 해당하는 상황의 변화를 나타내는 것으로 용도지역 설정계획의 변경이 고려될 수 있어서 이 의미로는 용도지역(zoning)이 규약(covenants)에 전혀 영향을 미치지 않는 것은 아니라 할 수 있다.
미국에서는 규약(covenants)이 민사상의 계약에 대응하는 것이라는 점에 거의 의심 받지 않고 있음에도 불구하고, 일정한 요건 하에서 토지의 승계인에 대해서도 집행이 가능하며 게다가 그것을 공적 토지이용 규제에 관하여 규정하는 학설이 있는 것은 우리의 건축협약의 법적 성질에 관한 논의에 있어서도 매우 시사적이다. 물론, 그러한 형태는 규약의 체결에 행정청의 관여가 필요하지 않고, 토지의 승계인에 대한 규약(covenants)의 집행이 보통법(common law) 및 형평법(equity law) 상의 것으로 발전하여 온 것에서 유래한다고 생각되기 때문에, 우리의 건축협약과 문제 상황을 달리하고 있다. 그러나 미국에서는 주택 소유자 단체가 규약(covenants)을 사용할 경우 지방공공단체에 대한 것과 동질의 법적 통제를 해야 한다는 논의가 있으며, 이는 우리의 건축협약에 관한 행정계약설과 유사한 문제로 의식되는 것이다. 규약(covenants)이 민사상의 계약으로 보는 것에서 보면, 건축협약의 법적 성질에 대한 민사상의 계약설과 행정계약설의 대립이 반드시 본질적인 게 아니지 않느냐는 의문이 생긴다.
미국에서 규약에 용도지역 설정계획에 유사한 기능이 있다는 토지이용 규제의 이중구조를 상의하고 있음을 볼 때, 사인 간의 협약에 따른 토지이용 규제를 활용하는데 있어서, 그 적정화를 도모하는 것 외에 원래 민주적 통제의 대상으로 되어 온 국가나 지방공공단체에 따른 토지이용 규제의 존재 의의가 다시 관여할 수 있는 것인 것처럼 보인다. 이를 위한 작업은 사인 간의 협약에 따른 토지이용규제와 국가나 지방공공단체의 그것과의 상호관계를 규율하는 법리의 해명에 관여하고, 어디 까지 사인간의 협약을 법적으로 존중해야 할 요청이 있는지 여부 또 그것에 국가나 지방공공단체에 대한 것과 동질의 법적 통제를 미칠 당위성을 검토해야 하는 전제이다. 이 점에서 미국에서의 논의가 시사적인 것은 용도지역 설정계획과 규약(covenants)을 비교할 때 민주적 정통성과 권리보호의 시점뿐만 아니라, 토지이용 규제의 포괄성, 계획성, 유연성, 효율성 등의 제반 요소들이 검토대상으로 된 것이다.
#토지이용 #용도지역 #건축협정 #규약 #상황변화 #주택소유자 #행정계약 #Land use #joining area #building agreement #covenants #situation change #homeowner #administrative contract

목차

국문초록
I. 서론
II. 미국 부동산 법에서 규약(covenants)의 위치
Ⅲ. 용도지역(zoning)과 규약(covenants)의 관계
Ⅳ. 상황변화의 법리와 용도지역(zoning)
V. 결론
참고문헌
ABSTRACT

참고문헌 (107)

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