정비사업조합의 법적성질과 현금청산금액 산정

장현철

doi:10.35979/ALJ.2018.08.54.275

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자료유형: 학술저널

저자정보: 장현철 (율촌)

저널정보: 행정법이론실무학회 행정법연구 行政法硏究第54號

발행연도: 2018.8

수록면: 275 - 300 (26page)

DOI: 10.35979/ALJ.2018.08.54.275

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도시 및 주거환경정비법상 현금청산제도는 사업시행자가 정비사업으로 조성된 대지 또는 건축물을 공급받지 않는 조합원에게 정비사업에 사용된 그 조합원의 기존 토지 또는 건축물에 상응하는 현금을 지급하는 제도다. 아파트 가격 상승기에는 아파트를 공급받으면 많은 이익을 얻을 수 있으므로, 현금청산을 원하는 조합원을 찾아보기 어렵다. 반면 아파트 가격의 상승폭이 둔화되거나 오히려 하락하여 기대했던 이익을 얻기가 어렵게 되면 현금청산을 희망하는 조합원이 늘어나므로 현금청산과 관련한 분쟁이 증가한다.
환지방식은 환지를 교부받는 사람에게 종전 토지와 환지 사이의 과 · 부족분을, 청산대상자에게는 종전 토지의 가액을 모두 청산금으로 지급하는 개발사업방식이다. 수용방식은 현물보상으로 대지 또는 건축물을 공급받는 사람에게는 현물보상으로 받는 대지 또는 건축물과 종전 토지 또는 건축물 사이의 과 · 부족분을 청산금으로, 개발사업에서 배제되는 사람에게는 종전 토지 또는 건축물의 가액을 손실보상금을 지급하는 개발사업방식이다. 도시 및 주거환경정비법상 현금청산제도는 환지방식과 수용방식의 전형적인 구조에 그대로 들어맞지 않는다. 도시 및 주거환경정비법상 현금청산제도는 구 토지구획정리법의 가청산 조항과 1980년 개정된 청산금 조항, 그리고 가청산 · 청산조항과 수용조항을 선택적으로 규정하였던 구 도시재개발법의 체계에서 그 연원을 찾을 수 있다.
단체의 대표적인 유형으로 민법상 조합과 사단을 들 수 있는데, 많은 단체는 조합의 법적성질과 사단의 법적성질을 모두 지니고 있다. 정비사업조합 역시 조합의 법적성질과 사단의 법적성질을 모두 가지고 있는 단체인데, 현금청산제도는 조합원의 출자와 탈퇴, 즉 정비사업조합이 가지고 있는 조합의 법적성질에 근거를 두고 있다. 그러므로 현금청산은 토지 또는 건축물을 정비사업조합에 출자한 조합원이 조합관계에서 탈퇴하면서 출자지분을 환급받는 절차로 보아야 한다. 다만, 출자는 조합원의 자발적인 의사를 전제로 한다. 재개발사업에서 분양신청을 하지 않았다는 등의 이유로 현금청산대상자가 된 조합원 중 조합설립에 동의하지 않은 사람은 자신의 의사에 반해 토지 또는 건축물 등의 소유권을 박탈당한다. 이러한 경우에는 해당 조합원이 토지 또는 건축물을 출자했다고 보기는 어렵고, 그 조합원의 의사에 반해서 수용되었다고 보아야 한다.
대법원은 조합정관 등에 현금청산대상자가 정비사업비 중 일정 부분을 분담해야 한다는 취지를 미리 정한 경우에만 정비사업조합이 현금청산절차에서 이를 청산하거나 별도로 그 반환을 구할 수 있다는 입장이다. 이러한 대법원의 태도는 재개발사업에서 조합설립에 동의하지 않은 현금청산대상자를 상대로는 타당한 측면이 있지만, 재건축사업에서 이탈하려는 현금청산대상자에게 적용하는 것은 현금청산의 법적성질과 맞지 않아 타당하다고 보기 어렵다.
조합설립에 동의한 현금청산대상자의 현금청산금액을 산정할 때는 조합정관 등에 그러한 내용을 미리 정하지 않은 경우에도, 민법상 조합 규정을 유추적용해서 종전 토지 또는 건축물의 가액에서 조합원이 탈퇴할 때까지 사용된 정비사업비를 출자지분에 따라 공제할 수 있다고 해석해야 한다. 종전 토지 또는 건축물의 가액은 조합원의 출자의무가 구체적으로 성립하는 사업시행계획인가의 고시일을 기준으로 평가하고, 조합원이 부담해야 하는 정비사업비는 현금청산대상자가 확정되는 관리처분계획인가 · 고시일을 기준시점으로 산정해야 한다.

Under ‘the Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents’, the cash settlement system is a system that provides cash equivalent to the existing land or structures of the partner used for the rearrangement project to partner who are not supplied with the site or structures that are made by the project implementer. It is hard to find a partner who wants to settle in cash because it can get a lot of profit to be supplied the apartment when apartment price rise. On the other hand, if the rise in apartment prices is slowed down or rather decline so it is difficult to obtain the expected profits, the number of partners who want to settle in cash increases, and disputes related to cash settlement increase.
In the development project of the replotting method, the person who is given a replotting will pay or be paid the excess and the shortage between the site and the old land, and the person who is not given a replotting will be paid the amount of the land as settlement money. In the development project of expropriation method, the person who is given the site or building will pay or be paid for excess or deficiency between old land and new site, between old structure and new structure, and the person who excluded from the rearrangement project will be compensated for the value of old land or structure.
Under ‘the Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents’, the cash settlement system is not well suited to the typical structure of replotting method and expropriation method. We can find the origin of the Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents’ cash settlement system from Land Compartmentalization and Rearrangement Projects Act’s provisional settlement money article and the 1980 revised settlement money article as well as Urban Redevelopment Act’s system for selecting provisional settlement money article, settlement money article and expropriation article.
A representative type of group is Partnership and Incorporated Association in civil law. In many groups, the legal nature of Partnership and the legal nature of Incorporated Association are mixed. The rearrangement project association is also group that has both the legal nature of Partnership and the legal nature of Incorporated Association. The cash settlement system is based on the legal nature of Partnership that the partner’s contributions and retirements. Therefore, the cash settlement should be regarded as a procedure in which a partner who contributed land or a structure to a rearrangement project association retires from the partnership and pays out the ex-partner‘s share. However, contribution shall be based on voluntary will of partners. In the redevelopment project, partners who did not agree to establish a rearrangement project association and are eligible for cash settlement are deprived of ownership of land or structures against their will. In this case, it is difficult to see that the partner has contributed in land or structure, and should be regarded as expropriated against the will.
The Supreme Court has the view that a arrangement project association can settle the cash or demand return in separate procedure only if it is prescribed in articles that the person who retired from the partnership should share a part of the costs for the rearrangement project. This attitude is valid for redevelopment project partners who do not agree to establish a rearrangement project association, but it is not appropriate to apply to partners who want to retire from the reconstruction project because that do not match the legal nature of the cash settlement.
Therefore, when calculating the amount of cash settlement of a person who has agreed to establish a partnership, it should deduct costs for the rearrangement project used until the partner retires from the value of the previous land or structure according to share of partner. The price of the previous land or structure should be evaluated on the basis of the notified date of the project implementation plan that the partner’ obligation to contribute is concretely established. In addition, it is reasonable to consider the management disposal plan, the notification date for which the person to be settle by cash is determined, as the reference point for calculating the costs for the rearrangement project.

#정비사업조합 #단체의 법적성질 #조합원의 탈퇴 #현금청산제도 #현금청산금액 #Rearrangement project association #Legal nature of group #Partner's Retirement #Cash settlement system #Amount of cash settlement

참고문헌 (14)

참고문헌 신청

[단행본] - 곽윤직 / 2013 / 민법총칙 / 박영사

[단행본] - 김동희 / 2017 / 행정법Ⅰ / 박영사

[단행본] - 김재형 / 2009 / 민법주해[ⅩⅥ] 채권(9) / 박영사

[단행본] - 김종보 / 2018 / 건설법의 이해 / 피데스

[학술대회논문] - 김종보 / 2010 / 새로운 재건축ㆍ재개발이야기Ⅰ-상권 / 한국도시개발연구포럼

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대법원 2012. 5. 10. 선고 2010다47469,47476,47483 판결

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대법원 1992. 10. 9. 선고 92다23087 판결

법인 아닌 사단에 대하여는 사단법인에 관한 민법규정 가운데서 법인격을 전제로 하는 것을 제외하고는 이를 유추적용하여야 할 것인바, 사단법인에 있어서는 사원이 없게 된다고 하더라도 이는 해산사유가 될 뿐 막바로 권리능력이 소멸하는 것이 아니므로 법인 아닌 사단에 있어서도 구성원이 없게 되었다 하여 막바로 그 사단이 소멸하여 소송상의 당사자능
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대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다41529 판결

[1] 조합에서 조합원이 탈퇴하는 경우, 탈퇴자와 잔존자 사이의 탈퇴로 인한 계산은 특별한 사정이 없는 한 민법 제719조 제1항, 제2항에 따라 `탈퇴 당시의 조합재산상태’를 기준으로 평가한 조합재산 중 탈퇴자의 지분에 해당하는 금액을 금전으로 반환하여야 하고, 조합원의 지분비율은 `조합 내부의 손익
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대법원 1997. 12. 9. 선고 97다18547 판결

[1] 민사소송법 제48조가 비법인사단의 당사자능력을 인정하는 것은 법인이 아니라도 사단으로서의 실체를 갖추고 그 대표자 또는 관리인을 통하여 사회적 활동이나 거래를 하는 경우에는 그로 인하여 발생하는 분쟁은 그 단체가 자기 이름으로 당사자가 되어 소송을 통하여 해결하도록 하기 위한 것이므로, 여기서 말하는 사단이라 함은 일정한 목적을
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대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결

[1] 도시 및 주거환경정비법 제47조는 사업시행자인 재건축조합이 분양신청을 하지 아니한 토지등소유자 등에 대하여 부담하는 현금청산 의무를 규정하는 것에 불과하므로, 재건축조합이 위 조항을 근거로 하여 곧바로 현금청산 대상자를 상대로 정비구역 내 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수는 없다.
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대법원 1992. 7. 10. 선고 92다2431 판결

가. 민법상의 조합과 법인격은 없으나 사단성이 인정되는 비법인사단을 구별함에 있어서는 일반적으로 그 단체성의 강약을 기준으로 판단하여야 하는바, 조합은 2인 이상이 상호간에 금전 기타 재산 또는 노무를 출자하여 공동사업을 경영할 것을 약정하는 계약관계에 의하여 성립하므로( 민법 제703조) 어느 정도 단체성에서 오는 제약을
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대법원 2014. 12. 24. 선고 2013두19486 판결

구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것, 이하 `구 도시정비법’이라고 한다) 제19조 제1항, 제60조 제1항, 제61조 제1항, 제3항, 제47조와 같은 법 시행령 제48조의 내용, 형식 및 체계 등에 의하면, 주택재개발사업에서 사업시행자인 조합은 토지등소유자인 조합원에게 구 도시정비법 제61조 제1항에
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대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다32850,32867 판결

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대법원 1984. 12. 26. 선고 84누392 판결

조합계약에 따라 조합원이 출자한 재산은 그 출자자의 개인재산과 구별되는 조합재산을 이루게 되어 조합원의 합유로 되고 그 출자는 출자자가 취득하는 조합원의 지위와 대기관계에 있는 것이므로 조합원의 조합에 대한 부동산 현물출자는 소득세법 제4조 제3항 전단 규정의 `` 양도`` 에 해당한다 할 것이고 따라서 그로 인하여 발생
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대법원 2013. 11. 28. 선고 2012다110477,110484 판결

[1] 조합원이 분양신청을 하지 아니하거나 철회하는 경우에는 조합원의 지위를 상실함으로써 현금청산 대상자가 되는데, 조합원이 재건축조합에서 제명되거나 탈퇴하는 등 후발적인 사정으로 그 지위를 상실하는 경우에도 처음부터 분양신청을 하지 아니하거나 철회하는 경우와 마찬가지로 현금청산 대상자가 된다.
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대법원 2010. 8. 19. 선고 2010두6427 판결

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대법원 2006. 3. 9. 선고 2004다49693,49709 판결

[1] 2인 조합에서 조합원 1인이 탈퇴하면 조합관계는 종료되지만 특별한 사정이 없는 한 조합이 해산되지 아니하고, 조합원의 합유에 속하였던 재산은 남은 조합원의 단독소유에 속하게 되어 기존의 공동사업은 청산절차를 거치지 않고 잔존자가 계속 유지할 수 있다.
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대법원 2016. 8. 30. 선고 2015다207785 판결

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대법원 2016. 12. 29. 선고 2013다217412 판결

구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것) 제19조 제1항, 제47조, 도시 및 주거환경정비법(이하 `도시정비법’이라 한다) 제60조 제1항, 제61조 제1항, 제3항, 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2016. 7. 28. 대통령령 제27409호로 개정되기 전의 것) 제48조의 내용, 형식과 체계
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대법원 2008. 3. 13. 선고 2006두2954 판결

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