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공평과세는 과세가치평가의 균형이 담보될 때 실현된다. 정확한 가치평가를 위해서는 막대한 비용이 발생하기 때문에 대다수 국가들은 대량평가시스템을 운영한다. 이 과정에서 다양한 오류가 발생하는데 핵심이 평가불균형이다. 외국에서는 1970년대부터 불균형의 발생여부, 형태, 그리고 원인을 규명하기 위한 여러 시도와 함께 다양한 실증연구도 이루어졌다. 하지만 우리나라는 이러한 분석이 시작단계이고, 평가불균형 발생원인에 대한 고찰은 극히 적다. 본고는 부동산에서 가장 큰 비중을 차지하는 토지를 대상으로 평가불균형을 실증적으로 고찰한 연구이다. 특히 불균형 발생원인으로 평가자의 내부유인과 외부압력에 주목하였다. 이로 인해 지역, 토지용도, 가격수준에 따라 각기 다른 형태의 불균형이 나타날 것으로 보았다. 시장가치의 대리변수로 전통적인 거래가격 외에 감정평가가격을 활용한 분석에서 전국적으로 누진적 불균형이, 그리고 토지용도 및 지가수준에 따라서는 역진적 불균형이 확인되었다. 과세가치평가에서 균형성 제고를 위한 여러 정책적 노력이 필요해 보인다.
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