도심재개발사업에서 인가 전 사업시행자의 實在

이규황

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자료유형: 학술저널

저자정보: 이규황 (도화엔지니어링)

저널정보: 사단법인 건설법학회 건설법연구 건설법연구 제13호

발행연도: 2025.3

수록면: 45 - 58 (14page)

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도심재개발사업은 도시 및 주거환경정비법에 따라 추진되며, 도심재개발사업을 시행하는 자는 사업시행인가를 받은 후에야 공법적 지위를 취득한다. 그러나 실무적으로는 사업시행인가 이전에도 사실상의 시행행위가 이루어지고 있다. 토지 매입, 행정절차 이행, 건축심의와 같은 인허가 준비 등 많은 과정이 인가 전 단계에서 수행되지만, 현행 법체계는 이러한 ‘인가 전 사업시행자’의 활동을 명확히 규율하지 않으며, 이들의 공법적 지위를 부정하고 있다.
현재의 도심재개발에서는 정비구역 밖의 제3자인 개발사업자가 사업을 주도한다. 이들은 사업시행인가 전 단계에서 토지 매입 및 동의율 확보를 위한 협의를 진행하고, 각종 평가 및 심의를 수행하며, 사업계획을 구체화하는 역할을 한다. 그러나 인가 전 사업시행자의 공법적 지위가 인정되지 않기 때문에 행정청과의 공식적인 협의는 어려우며, 인가 전 사업시행자의 예측가능성 또한 저하되는 문제가 발생한다. 이들이 토지를 확보하거나 계약을 체결하는 과정에서의 공정성과 투명성이 저해될 가능성도 존재한다. 이러한 구조적 문제는 사업 추진의 지연 또는 좌초로 이어질 위험이 있으며, 실제로 많은 사업에서 법적 분쟁이 발생하여 사업 자체가 장기간 중단되는 사례가 발생하기도 한다.
이 글에서는 인가 전 사업시행자의 실재에 관하여 논하고, 이에 대한 법적·제도적 개선 방안을 제안한다. 첫째, 인가 전 사업시행자의 법적 지위를 명확히 규정하고, 사업 추진 과정에서 수행할 수 있는 행위의 범위를 제도적으로 반영해야 한다. 둘째, 공공기관의 개입을 확대하여 사업 초기부터 공정성과 투명성을 확보할 필요가 있다. 셋째, 인가 전 사업시행자의 책임과 의무를 명확히 하고, 불공정한 계약 및 사업 운영에 대한 제재 규정을 마련해야 한다. 특히, 인가 전 사업시행 과정에서 불공정한 수의계약이 남용되지 않도록 법적 규율을 강화할 필요가 있다.
도심재개발사업은 단순한 주택 건설을 넘어 도시 환경 개선과 경제적 활성화를 위한 핵심적 수단이다. 따라서 사업시행의 실질적 과정을 반영하는 제도 개선이 필수적이며, 이를 통해 인가 전 사업시행의 법적 불확실성을 해소하고, 보다 지속 가능하고 공정한 재개발 체계를 구축해야 할 것이다.

Urban redevelopment projects are conducted in accordance with the Urban and Residential Environment Improvement Act. Although project implementers acquire their public legal status only after obtaining project approval, in practice, substantial implementation activities occur even before approval is granted. Various processes, such as land acquisition, administrative procedures, and the preparation of necessary permits-including architectural reviews-are undertaken during the pre-approval phase. Nevertheless, the current legal framework does not clearly regulate the activities of these “pre-approval project implementers” and fails to recognize their public legal status.
In modern urban redevelopment projects, third-party developers, outside the designated redevelopment zone, often take the lead in negotiating land acquisitions, securing consent rates, conducting various assessments and reviews, and refining project plans during the pre-approval stage. However, owing to the lack of legal recognition, formal consultations with administrative authorities are difficult, and the predictability of their roles remain uncertain. Additionally, there exists a risk of reduced fairness and transparency in land acquisition and contract execution. These structural issues can cause project delays or even cancellations, often resulting in prolonged legal disputes that halt redevelopment projects for extended periods.
This study examines the existence of pre-approval project implementers and proposes the following legal and institutional reforms to address related issues: First, the legal status of pre-approval project implementers should be explicitly defined, and their permissible activities should be systematically incorporated into the legal framework. Second, the involvement of public institutions should be expanded to ensure fairness and transparency from the early stages of redevelopment projects. Third, the responsibilities and obligations of pre-approval project implementers should be clarified, and regulatory measures should be established to prevent unfair contracts and project mismanagement. In particular, legal oversight must be strengthened to prevent the abuse of non-competitive contracts during the pre-approval phase.
Urban redevelopment projects serve as crucial mechanisms for improving urban environments and revitalizing local economies, beyond merely constructing residential buildings. Therefore, institutional reforms reflecting the realities of project implementation are essential. Addressing the legal uncertainties surrounding pre-approval project implementation can help establish a more sustainable and equitable redevelopment framework.

#도심재개발 #도시정비법 #사업시행계획 #사업시행자 #토지등소유자 #Urban Redevelopment #Urban Improvement Act #Project Implementation Plan #Project Operator #Landowner

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