부동산 디지털유동화와 감정평가 역할: 카사의 DABS 사례를 중심으로

임상빈; 이승범

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자료유형: 학술저널

저자정보: 임상빈 (한국지방세연구원) 이승범 (한국지방세연구원)

저널정보: 한국감정평가학회 감정평가학논집 감정평가학논집 제23권 제2호

발행연도: 2024.8

수록면: 73 - 100 (28page)

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최근 블록체인 기술과 부동산 유동화 증권을 결합한 부동산 디지털유동화증권은 일반 투자자들의 관심을 받고 있다. 그러나 부동산 산업분야에서 블록체인 기술의 적용은 아직 초기 단계이다. 본 연구에서는 카사의 부동산 DABS 사례를 중심으로 DABS의 수익률과 감정평가의 관계를 검토하고 감정평가의 역할에 대해서 검토해보고자 한다. 부동산 DABS는 최초 공모가격이 낮아야 수익이 발생할 수 있는 구조이다. 이러한 구조에서 감정평가는 매우 중요한 기준이 된다. 감정평가액이 높은 경우 DABS 공모 후 DABS 손실이 예상되기 때문이다. 특히, 부동산 DABS의 수익률은 최초의 감정평가와 깊은 관련성이 있다. 당시의 시장가격만을 반영하여 최초 공모가격이 결정되는 경우 투자수익률을 담보하지 못하고 투자자에게 손실을 전하는 문제가 발생할 수 있다. 상업용 부동산의 경우 시세참고 목적으로 감정평가가 이루어지고 있고, 가격시점 시세가격을 중심으로 감정평가가 이루어지고 있어, 부동산 경기가 하락할 경우 DABS 투자자는 DABS 가격하락에 따라 청산도 불가능한 상황에 놓일 수 있다. 이러한 문제를 해소하기 위해서는 감정평가의 가격은 공모가 발행시점의 가격과 DABS 운영 목표기간 종료시의 예측가격으로 이원화되어 감정평가될 필요가 있다. 적정한 수익률을 공시한다는 측면에서 수익성에 기반한 발행가격과 최초 부동산 매각 가능한 1년 후의 예상가격을 함께 평가하여 제공하는 것이 바람직해 보인다. 또한 현재는 상장 후 2년마다 감정평가를 받고 있으나 매년 평가를 통해서 공정한 가치를 반영하는 것이 필요하다. 공정가치 평가는 DABS의 가격형성과 매우 밀접한 상관성을 갖는다. 따라서, 매년 부동산의 공정가치가 평가되어야, 이를 통해서 DABS의 가격형성을 적정화할 수 있게 된다. 본 연구에서 카사의 DABS 사례를 분석한 결과 감정평가는 다음과 같은 주요 역할이 있었다. 첫째, 감정평가는 DABS 발행시 공모가를 결정하는 역할을 한다. 둘째, 감정평가는 DABS의 매각수익률에 영향을 준다. 셋째, 감정평가는 DABS 발행시 부동산 소유자 및 투자자의 이익배분을 위한 기준이 되고 있다. 이와 같이 부동산 DABS와 관련 감정평가가격이 DABS의 상품성에 영향을 미치므로 공정가치 산정기준과 평가왜곡에 대한 책임성을 강화할 필요가 있다. 부동산 DABS 사례 분석을 통해서 감정평가의 역할 재정립방안을 제시하여, 디지털자산시장 확대에 따른 감정평가의 역할을 재점검하였다는데 그 공헌도가 있다.

Real estate digital asset-backed securities (DABS), which integrate blockchain technology with real estate securitization, have recently garnered interest from general investors. However, the application of blockchain technology in the real estate sector is still in its early stages. This study aims to explore the relationship between the returns of DABS and appraisal values, with a particular focus on Casa's real estate DABS case, and to assess the role of appraisal in this context. The structure of real estate DABS necessitates a low initial public offering (IPO) price to generate profits. In this framework, appraisal plays a crucial role as a benchmark. A high appraisal value can lead to anticipated losses following the DABS IPO. Specifically, the rate of return for real estate DABS is closely tied to the initial appraisal value. If the IPO price is set based solely on the market price at the time, it may fail to secure investment returns and could result in losses for investors. For commercial real estate, appraisals are conducted to reflect market prices, and if the real estate market declines, DABS investors may face liquidation issues due to falling DABS prices. To address this, appraisals should consider both the IPO price and the projected price at the end of the DABS operating period. To ensure accurate return disclosures, it is advisable to evaluate and present both the profitability-based issuance price and the expected price one year after the initial property sale. Currently, appraisals are performed biennially post-listing, but annual evaluations are needed to accurately reflect fair value. Fair value assessment is closely related to DABS price formation, making annual evaluations essential for proper price optimization. The analysis of Casa's DABS case revealed that appraisal plays several key roles: (1) determining the public offering price for DABS, (2) influencing the return on sale of DABS, and (3) serving as a standard for profit distribution between real estate owners and investors. Given that appraisal values significantly impact DABS marketability, there is a need to strengthen standards for fair value calculation and address potential evaluation distortions. This study contributes to the understanding of appraisal's role in the expanding digital asset market by proposing a framework for re-evaluating appraisal practices through the analysis of real estate DABS cases.

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