부동산공시법상 적정가격에 대한 헌법적 고찰

전동흔

doi:10.23843/as.20.2.2

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자료유형: 학술저널

저자정보: 전동흔 (법무법인 율촌)

저널정보: 한국감정평가학회 감정평가학논집 감정평가학논집 제20권 제2호

발행연도: 2021.8

수록면: 29 - 66 (38page)

DOI: 10.23843/as.20.2.2

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본 연구에서 부동산공시제도는 적정가격을 반영하여 공시하도록 하는 만큼 적정가격은 공시가격의 기준이 되는 가격이다. 이와 같은 기준가격인 적정가격의 요건은 객관적 가치인 시장가치이어야 하는 것이므로 이는 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격으로 정의하고 있다. 그러므로 부동산공시법상 공시가격이 적정가격으로 공시되어야 하는 헌법적 가치는 재산권보장, 평등원칙 반영, 자의적 차별의 금지, 적법절차의 원칙 등이 반영되어야 하는 것이다. 그러나 현행 부동산공시법상 주택공시가격은 적정가격의 본질과 괴리되어 있다. 즉 토지소유자 집단과 주택소유자 집단에 대하여 적정가격을 반영한 공시가격을 기준으로 과세하여야 하나 특별히 차등을 두는 합리적인 사유가 없음에도 불구하고 달리 주택소유자 집단에 대하여 적정가격을 적용하지 아니하고 차등을 두고 있다. 이는 단독주택과 공동주택가격을 조사ㆍ평가하지 아니하고 조사ㆍ산정하여 정하는 것은 비례의 원칙에 위배되고 주택소유자에 대한 재산권 침해와 평등원칙에 위배되는 등 헌법적 가치를 침해하는 요소가 있는 것이다. 나아가 적법절차의 원칙과 관련하여 토지의 경우 적정가격을 기준으로 한 3단계 전문가 검증 절차를 두어 정확성을 보완하고 있으나 공동주택의 경우 아예 검증절차 조차 두고 있지 아니하므로 헌법적 가치인 적법절차의 법리를 훼손하는 문제가 야기되므로 입법적 보완이 필요하다, 이를 위해 첫째, 조사ㆍ평가(Appraisal)에 의한 적정가격과 조사ㆍ산정(Calculation)에 의한 산정가격을 적정가격으로 혼용하고 있어서 적정가격의 실체적 의미에 부합하도록 조사ㆍ평가에 의하여 적정가격으로 표준공시가격으로 정하도록 하여야 한다. 둘째, 현행 주택공시가격은 조사ㆍ산정한 가격이며 조사ㆍ평가한 적정가격에 부합하지 아니하므로 조사ㆍ평가한 적정가격으로 표준부동산공시가격을 공시하도록 적정가격 제도를 재정립되어야 한다. 셋째, 공시가격제도에 있어서 적정가격이 기준가격의 역할을 하도록 주택공시가격제도의 체계를 개편하여야 한다. 특히, 공동주택의 경우 적정가격이 반영된 표준공동주택 공시가격제도가 도입되도록 입법ㆍ보완되어야 한다. 넷째, 조사ㆍ평가한 적정가격을 기준으로 개별공시가격의 오류 등을 검증하는 전문평가사에 의한 3단계 검증절차를 거쳐 공시하는 체계로 개선되어야 한다. 다섯째, 공시가격과 공시가격을 현실화하기 위한 기준가격은 객관적 가치를 반영한 적정가격이어야 하기 때문에 적정가격을 현실화 추진을 위한 기준가격을 삼도록 공시가격과 기준가격인 적정가격을 개념적으로 구분되어야 한다.

As the real estate announced price system is to disclose the appropriate price, the appropriate price(or reasonable price) is the standard of the announced price. The standard price, the appropriate price, should be the market value, which is the objective value, so it is defined as the price that is most likely to be established if normal transactions are made in the normal market. Therefore, the constitutional value of the official price, which should be announced at the appropriate price under the Real Estate Announcement Act(i.e. ACT ON THE PUBLIC ANNOUNCEMENT OF REAL ESTATE VALUES) should be reflected in the principle of property rights guarantee, equality, prohibition of arbitrary discrimination, and due process. However, the current Real Estate Announcement Act is different from the nature of the appropriate price. The landowners and the homeowners should be taxed based on the announced price reflecting the appropriate price. However, despite the fact that there is no reasonable reason to place a special difference, the housing owners group is differentiated without applying the appropriate price. The fact that the price of single-family houses and apartment houses is not investigated and evaluated is in violation of the principle of proportion. These factors violate the constitutional value including the infringement of property rights and equality against the homeowner. Furthermore, in relation to the principle of due process, the three-step expert verification procedure based on the appropriate price is used to supplement the accuracy of the land, but in the case of apartment houses, there is no verification procedure at all. Therefore, it is necessary to amend the legislation to ensure the legal principle of due process, which is the constitutional value. First, the appropriate price by Appraisal and the calculated price by Calculation are mixed with the appropriate price, so that it is necessary to set the standard public price by the proper price by investigate and appraisal to meet the actual meaning of the appropriate price. Second, the current housing announced price is the price investigated and calculated and does not meet the appropriate price "investigation and appraisal", so the appropriate price system should be reestablished as to disclose the standard real estate disclosure price with the appropriate price investigated and appraisal. Third, the system of the housing disclosure price system should be reorganized so that the appropriate price plays a role of the reference price in the announced price system. In particular, in the case of apartment houses, legislation and supplementation should be made to introduce the standard public housing price system reflecting the appropriate price. Fourth, a system should be improved in a way that professional appraisers can verify the errors of individual disclosure prices based on the appropriate price that has been investigated and appraised through a three-step verification process. Fifth, the standard price to realize the announced price and the official price should be the appropriate price reflecting the objective value, so that the appropriate price will be conceptually divided into the official price and the standard price to make the appropriate price a "standard price" for the realization.

#적정가격 #헌법적 가치 #기준가격 #조사평가. 공시가격 #Appropriate Price #Constitutional Value #Reference Price #Investigate and Appraisal #Announced Price

참고문헌 (4)

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박훈 / 2019 / 흠 있는 공시지가 결정에 근거한 과세처분의 구제방법: 개별공시지가 결정과 재산세 부과처분을 중심으로 / 지방세논집 6(2):53~80

이선영 / 2008 / 부동산가격 안정을 위한 부동산가격제도 개선과제 / 토지법학 24(1):317~344

전동흔 / 2018 / 보유세 과세표준과 주택공시가격의 적격성에 관한 고찰 / 조세논총 3(3):7~62

황남석 / 2019 / 부동산 공시가격제도의 법적 쟁점 / 지방세논집 6(2):131~149

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