신탁된 주택을 위탁자로부터 임차한 임차인의 법적 지위 - 대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결 -

곽희경

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자료유형: 학술저널

저자정보: 곽희경 (아주대학교)

저널정보: (사)한국사법학회 비교사법 비교사법 제31권 제1호(통권 제104호)

발행연도: 2024.2

수록면: 123 - 153 (31page)

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대상판결은, 신탁된 주택을 위탁자로부터 임차하고 주택임대차보호법상 대항력 요건을 갖춤으로써 임차주택을 사용수익할 권리 및 소유자의 인도청구를 거부할 권리를 가지는 임차인이라고 하더라도, 신탁재산 공매절차를 통한 임차주택 매수인에 대하여 임대차보증금반환을 청구할 수는 없음을 명확히 하였다. 이러한 결론은 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제4항의 해석상 타당하나, 그 결론에 이르는 과정에서 신탁등기의 대항력에 관한 법리를 설시한 것은 사안 해결에 불필요한 것으로 적절하지 않았다.
대상판결은 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하기 위해서는 임차인이 같은 조 제1항의 대항요건을 갖추는 외에 ‘임차주택의 양도인이 임대인일 것(임차주택 양도인과 임대인의 동일성)’이라는 추가적인 요건이 필요하다는 법리를 최초로 밝힌 것으로서 의미가 있다. 주택임대차보호법 제1항, 제4항의 문언 및 입법목적, 대항력 제도의 본래 취지, 우리와 유사한 규정을 두고 있는 독일 민법 규정의 해석론 등을 종합해 보면 대상판결의 결론은 타당하다.
다만 이러한 해석론에 따를 경우, 사안과 같이 주택의 소유자가 아닌 위탁자로부터 이를 임차한 임차인은 임차주택이 신탁재산의 공매절차를 통해 매각되면 사실상 임대차보증금을 회수하기 어려워지는 문제가 있다. 이는 향후 제도적 보완이 필요한 부분이다.
신탁된 주택을 그 소유자가 아닌 위탁자로부터 임차하는 임차인으로서는 임대차계약에 관한 수탁자의 동의가 있는지를 반드시 확인하여야 할 뿐만 아니라, 그러한 동의가 있다고 하더라도 임대차보증금의 반환은 임대인인 위탁자에게만 청구할 수 있을 뿐 수탁자나 그로부터의 임차주택 양수인에게는 청구할 수 없으며, 임차주택의 공매절차 매각대금으로부터 보증금 상당액을 우선변제받을 수 없다는 점을 유의하여야 할 것이다.

The Supreme Court of Korea ruled in a recent decision(rendered on 17. February 2022, case number : 2019Da300095, 300101) that a lessee who leased the trusted house from the trustor and met the requirements for opposing power prescribed in Article 3 (1) of Korean Housing Lease Protection Act cannot claim the return of the deposit from the transferee of leased house through the public sale process for the trust property. Although this conclusion is valid, explaining the legal principles regarding the opposing power of trust registration was not appropirate as it was unnecessary to resolve the issue.
For the first time, it was revealed that according to Article 3, Paragraph 4 of Korean Housing Lease Protectin Act, in order for the transferee of the leased house to succeed to the status of lessor, not only must the lessee meet the requirements of Paragraph 1 of the same Article, but additionally, "the transferor of the leased house must be the lessor(an additional requirement of "identity of transferor and lessor"). Considering the wording and legislative purpose of paragraphs 1 and 4 of Korean Housing Lease Protection Act, the original purpose of the opposing power of lease, and the theory of interpretation of the German Civil Code provisions that have similar provisions to ours, the conclusion of the judgment is reasonable.
However, according to this judgment, there is a problem that it becomes difficult for a lessee who leases a house from a trustor who is not the owner of the house to receive the repayment of the deposit when the leased house is sold through the public sale process of the trust property, as in the case. These problems require institutional supplementation in the future.
A lessee who leases a trusted house from a trustor who is not the owner of the house must not only check whether the trustee has consent to the lease agreement, but even if there is such consent, the return of the deposit can only be requested from the trustor/lessor. It should be noted that no claim can be made to the trustee or the transferee of the leased house from the trustee, and that the deposit cannot be preferentially repaid from the public sale process of the leased house.

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국문초록
[사안의 개요]
Ⅰ. 사실관계
Ⅱ. 소송의 경과
Ⅲ. 대상판결 요지
[연구]
Ⅰ. 서론
Ⅱ. 수탁자에게 임대인 지위가 인정되는지 여부
Ⅲ. 임대인이 아닌 수탁자로부터의 양수인이 임대인 지위를 승계하는지 여부
Ⅳ. 결론
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