가등기가 통정허위표시를 이유로 무효로 된 경우에 보호받는 '선의의 제3자' - 대법원 2020. 1. 30. 선고 2019다280375 판결 -

이준현

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자료유형: 학술저널

저자정보: 이준현 (서강대학교)

저널정보: 한국토지법학회 토지법학 토지법학 제36권 제1호

발행연도: 2020.6

수록면: 117 - 151 (35page)

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우리 민법은 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 당사자와 포괄승계인뿐만 아니라 모두에 대해서도 무효임을 원칙으로 하면서도(제108조 제1항), 허위표시자는 전술한 의사표시의 무효를 가지고 선의의 제3자에게 대항할 수 없도록 하고 있다(제2항). 따라서 허위표시 분쟁에 있어서 당사자 이외의 자가 허위표시를 둘러싸고 어떠한 이해관계를 형성한 경우에, 그러한 자가 전술한 선의의 제3자에 해당하는지 여부에 관하여 자주 다툼이 발생한다. 사정이 이러함에도, 민법 제108조 제2항 자체는 해당 규정에서의 선의의 제3자는 구체적으로 누구이며 또 어떻게 결정되어야 하는지에 관해 아무런 단서도 제공하지 않는다.
대상판결에 있어서도, 제3자를 거쳐 매매를 원인으로 하여 지분소유권이전등기를 경료받은 원고가 통정하여 허위로 가등기를 행한 토지소유자로부터 법률상 보호받는 선의의 제3자인지 여부가 문제되었다. 대상판결은 이를 부인하면서, 이전의 대법원판결들에서는 볼 수 없었던 새로운 논거들을 든다. 이 논문에서는 이를 비판적으로 검토하였다.
그 결과, 대상판결이 들고 있는 두 가지 점(즉, ① 허위 가등기 설정이라는 통정한 허위의 의사표시 자체에 기하여 본등기가 이루어져야 하고 이를 기초로 원고에 이르기까지 각 지분소유권이전등기가 순차적으로 마쳐질 것, ② 통정한 허위표시에 기하여 마친 가등기와 제3자의 지분소유권이전등기 사이에 소외 1이 일방적으로 마친 본 등기와 같은, 양자를 단절시키는 중간적 법률행위가 없어야 할 것)은, 원고가 허위표시행위를 기초로 하여 별개의 법률원인에 의하여 새로운 이해관계를 형성하였는지 여부를 판단함에 있어서 필수불가결한 요소가 될 수 없다. 아울러, 제3자가 신뢰한 ‘외관’의 내용이 그 제3자가 허위표시로부터 보호받을 수 있는 제3자인지 여부를 판단하는 데에 있어서 결정적인 것도 아니라는 결론에 도달하였다.
민법 제108조 제2항은 제108조 제1항에 따른 논리적 귀결이 아니라, 제108조 제1항의 법률효과를 당사자 이외에 제3자에 대해서도 원칙적으로 그대로 관철시키게 되면서 발생하는 거래의 안전에 대한 위험을 완화하기 위한 정책적 규정이다. 따라서 어떠한 제3자가 구체적으로 허위표시로부터 보호받는 제3자인지 여부에 대해서는, 우리 민법 제108조 제2항의 규범목적을 기초로 하여 제3자의 시각에서 서서 허위표시자와 제3자 사이의 이익을 비교형량하여야 한다.

Our Civil Code says a sham transaction shall be in principle null and void not only for its parties and general successors but also for everyone(Art. 108 (1)), but does not allow the nullity of the regulation to be held against a third party in good faith by its parties(Art. 108 (2)). Therefore, if a party other than the parties of sham transaction has formed any interest relation in a dispute over sham transaction, there arises often a dispute over whether such person is the above-mentioned third party in good faith. Despite such circumstances, Art. 108 (2) of the Civil Code itself does not provide any clue as to who specifically the third party in good faith in the regulation is and how he should be determined.
In the above-mentioned judgment of the Supreme Court(2019Da280375), it was also questioned whether the plaintiff, who received the registration of transfer of the share ownership due to the sale through a third party, was a third party in good faith protected by law from the landowner who made provisional registration by sham transaction. The judgment mentioned above denies it, citing new arguments not seen in previous Supreme Court judgments. They were critically reviewed in this paper.
As a result, the two points on which the above-mentioned judgment is held(i.e., (1) the main registration should be made on the basis of the sham transaction as false provisional registration itself, and on the basis of this, the registration of transfer of ownership to the plaintiff should be completed sequentially; (2) there should be no interim legal act that disconnects the act of both parties, such as the registration of a third party"s share ownership and the provisional registration made by the sham transaction), cannot be indispensable factors in determining whether the plaintiff has formed a new interest relation with separate legal causes on the grounds of sham transaction. In addition, it was concluded that the contents of the ‘appearance" trusted by a third party were not conclusive in determining whether the third party was a third party that could be protected from sham transaction.
Art. 108 (2) of the Civil Act is not a logical consequence under Art. 108 (1), but a policy regulation to mitigate the risk to the safety of transactions arising from the implementation of the legal effects of Art. 108 (1) in principle to the third party other than the parties of sham transaction. Therefore, if it is unclear whether any third party is specifically such the third party protected from sham transaction, it shall compare the profits between the parties of sham transaction and the third party, standing from the perspective of the third party based on the normative purpose of Art. 108 (2) of the Civil Act.

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곽윤직 / 2013 / 민법총칙 / 박영사

김대정 / 2012 / 민법총칙 / 피데스

김상용 / 2015 / 민법개론 / 화산미디어

김준호 / 2018 / 민법강의 / 법문사

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